Überlegungen Finanzierung Grundstück und Hausbau

[mihaels]

Hallo,

ich bin Mihael, 36 Jahre alt, lebe und arbeite mittlerweile seit 12 Jahren in Österreich.

Wir leben aktuell in einer Genossenschaftswohnung mit Kaufoption (in 6 Jahren) und sind nun am überlegen, dass wir von der Kaufoption keinen Gebrauch machen und ein Haus bauen. Da ich in meinem Bekanntenkreis niemanden habe, mit dem ich nur ansatzweise darüber diskutieren kann, würde ich mich sehr freuen wenn ihr mir Ratschläge geben würdet. Ich erzähle euch im Folgenden unsere Ausgangslage:

1. Unsere Jetzige Wohnung: In 6 Jahren könnten wir die Wohnung um ca. €200.000 kaufen. Vor 5 Jahren haben wir einen Finanzierungsbeitrag von €45.000 geleistet, dieser ist aber bereits beim Kaufpreis von €200.000 berücksichtigt. Die Wohnung ist 85m2 groß, hat eine Terrasse von 15m2, Tiefgarage, Lift. Vergleichbare Wohnungen kosten zur Zeit auf dem Markt in etwa €300.000 inklusive Nebenkosten in unserer Gegend. Leider hat die österreichische Gesetzgebung einiges geändert, was sich in unserem Fall negativ auswirkt, sollten wir die Wohnung kaufen. Innerhalb der ersten 15 Jahren nach Eigentumsübertragung gilt: Wenn wir die Wohnung innerhalb diesem Zeitraum weiterverkaufen, müssen wir die Differenz zwischen Kaufpreis €200.000 und dem Verkehrswert (dieser wird dann zum Zeitpunkt der Eigentumsübertragung im Kaufvertrag angegeben, denn kennen wir aber leider nicht) an die Genossenschaft abtreten. Außerdem fällt eine Weitervermietung in diesem Zeitraum unter die Vollandwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes. Das bedeutet, wir können den Mietzins nicht frei vereinbaren. Es stecken hier so viele Unsicherheitsfaktoren, von daher wissen wir nicht so recht was aus "finanzieller" Sicht sinnvoll wäre. Von dem Finanzierungsbeitrag würden wir in etwas €43.000 nach Auszug wieder Retour erhalten. Eigenmittel haben wir zur Zeit €37.000. Würden wir dieses Jahr ausziehen und eine Wohnung um €300.000 kaufen, dann würden wir einen Kredit von ca. € 220.000 benötigen. Wenn man jetzt noch die Tilgung über 5 Jahre beachtet, dann wäre das im Vergleich zum Kauf der jetzigen Wohnung in 5 Jahren aus finanzieller Sicht gesehen viel attraktiver und ich kann mit der Wohnung dann machen was ich will (Weiterverkauf oder Vermietung).
2. Finanzielle und familiäre Situation: Ich verdiene €2.650 Netto. Meine Frau bekommt zur Zeit vom Arbeitsamt €1.000 und Familienbeihilfe für ein Kind 3,5 Jahre alt in Höhe von €122. Zur Zeit sind wir am basteln des zweiten Kindes, es soll danach kein weiteres folgen. Meine Frau wird also die nächsten 3 Jahre nicht berufstätig sein, so dass sie kein Einkommen aus einem Arbeitsverhälniss in dieser Zeit haben wird. Mit dem zweiten Kind würde mein Verdienst automatisch auf €2.840 ansteigen und wir würden dann Familienbeihilfe von €244 erhalten.

Da wir die nächsten 3 Jahre nur mein Einkommen aus einem Arbeitsverhältnis haben werden und wir Eigenmittel von nur €80.000 haben, wird es sich mit einem sofortigen Grundstückskauf und Hausbau nicht ausgehen. Daher machen uns gerade Folgende Überlegungen:

1. Variante: Umziehen in eine 3 Zimmer Mietwohnung die ähnlichen Komfort wie unsere jetzige Wohnung bietet (Miete inklusive Betriebskosten ca. €800), Grundstück suchen und kaufen und die nächsten 3 bis 4 Jahre tilgen. Sobald meine Frau dann wieder berufstätig ist, könnten wir einen neuen Kredit für den Bau des Hauses aufnehmen. Ein 500m2 aufgeschlossenes Baugrundstück kostet bei uns etwas €120.000 bis €130.000 inkl. Kaufnebenkosten. Nach Abzug unserer Eigenmittel würden wir dann einen Kredit zwischen €40.000 und €50.000 benötigen. Glaubt Ihr wäre das in unserem Fall mit einer monatlichen Rate von ca. €400 machbar? Beziehungsweise würde man einen Kredit von der Bank bekommen?
2. Variante: Umziehen in eine 3 Zimmer Mietwohnung die vom Standard her schlechter ist als unsere jetzige Wohnung (Miete inkl. BK ca. €650). Der Rest dasselbe wie Variante 1, jedoch €150 weniger an Miete pro Monat.
3. In der jetzigen 4 Zimmer Wohnung bleiben (Miete inklusive Betriebskosten ca. €750) und die nächsten 3 bis 4 Jahre sparen wie viel nur geht und dann nachdem meine Frau wieder berufstätig ist ein Grundstück kaufen und sofort Haus bauen.

Was haltet Ihr von diesen 3 Varianten? Wir wissen nicht, wie wir uns entscheiden sollen. Wollen auf jeden Fall nicht wieder einen solchen Fehler machen wie damals vor 5 Jahren, als wir uns für die Genossenschaftswohnung mit Kaufoption entschieden und nicht sofort eine Eigentumswohnung gekauft haben. Das war finanziell gesehen eine reine Katastrophe aber daran kann man jetzt nichts mehr ändern und wir blicken nach Vorne.

Bezüglich Hausbau haben wir uns vorgestellt: 120-130m2 Wohnnutzfläche auf 2 Geschosse, Fundamentplatte. Das Erdgeschoss würden wir sehr Offen gestalten, erstens weil wir das mögen und zweitens nehmen Innenwände Wonfläche weg und das wird dann automatisch teurer. Wir brauchen keinenen Luxus und auch kein Passivhaus, ein Niedrigenergeihaus genügt uns. Wichtig ist uns lediglich, dass im Wohnraum viel Verglasung vorhanden ist. Im EG ein WC, im Obergeschoss ein WC, ein Badezimmer und 3 Schlafzimmer.

Wir in der Familie einige Firmen bzw. Personen die sich bereit gestellt haben uns beim Hausbau zu helfen: Ein Onkel hat eine sehr erfolgreiche Sanitärinstallationsfirma in Slowenien, der würde sich um Heizungsanlage, Wasseleitungen etc. kümmern. Mein Bruder arbeitet als Boden- und Fliesenverleger, der würde das gratis für uns machen. Bis auf das Material natürlich. Zwei gute Freunde von mir sind Baggerfahrer, die würden die Grabungsarbeiten machen, ein Bagger müsste ausgeliehen werden. Und zu guter Letzt hat ein anderer Onkel eine Malerfirma in Kroatien, der hat sich auch zur Verfügung gestellt. Die Fundmentplatte, den Rohbau, die Fenster, die Fassade und das Dach würden wir alles von einem Generalunternehmen oder mehreren Baufirmen aus Österreich bauen lassen. Also alles was irgendwie problematisch sein könnte im Bezug auf Baumängel. Innen würden wir dann den Rest von meiner Familie ausbauen lassen. Da bin ich mir aber noch nicht sicher welche Gewerke ich da alles an Familie vergeben soll. Kann man beim Estrich viele Fehler machen? So weit sind wir lange noch nicht aber ich würde halt gerne wissen ob unter diesen Anforderungen ein schlüsselfertiges Haus um €250.000 möglich wäre. Kann sich ein Hausbau unter diesen Vorgaben um €250.000 schlüsselfertig (ohne Küche und Möbel) ausgehen?

Danke euch schon mal im Voraus für eure Ratschläge. Falls etwas nicht klar sein sollte, einfach Fragen

LG, Mihael

 

[apokolok]

Grundsätzlich sind deine Überlegungen realistisch, du siehst das schon alles recht klar.
Wenn ihr grundsätzlich mit der jetzigen Wohnung ZUM WOHNEN zufrieden seid, würde ich nicht umziehen, nur um das im Genossenschaftsbeitrag gebundene Kapital frei zu machen.
Ein Umzug verursacht ja auch Kosten und kostet vor allem Zeit und Nerven.
Ich würde also von den aufgezählten für Variante 3. plädieren.

Eine Variante 4. könnte sein, in der Wohnung bleiben und das Grundstück trotzdem kaufen.
Das Grundstück kostet ca. 110k, Nebenkosten liegen irgendwo bei 15k.
Nehmen wir an ihr schießt da 30k des aktuell vorhandenen Eigenkapitals dazu habt ihr einen Finanzierungsbedarf von 95.000€.
Die könnte man jetzt z.B. mit 5 Jahren Zinsbindung und einer Tilgung von 5% finanzieren.
Da solltet ihr bei einem Zins unter 1% landen und würdet jeden Monat knapp 500€ abzahlen. Das tut zwar bei eurer Einkommenssituation etwas weh, könnte aber möglich sein.

In 5 Jahren hättet ihr dann eine Restschuld von 70k, dazu käme die Bausumme von dann 250k.
Da der Genossenschaftsbeitrag immer noch nicht frei ist, nehmt ihr dann die vollen 320k auf, an Nebenkosten fällt dann nur noch die Eintragung der Grundschuld an.
Nehmen wir an deine Frau arbeitet dann auch wieder und du verdienst etwas mehr, wir gehen von 4000€ Haushaltseinkommen aus.
Nehmen wir weiterhin an die Zinsen bleiben so niedrig wie sie sind, landet ihr dann bei 320k Kredit, 3% Tilgung und 25 Jahren Zinsbindung bei einer Rate von ~1200€ im Monat.
Ist dann für euch bezahlbar. Nach Einzug wird endlich der Genossenschaftsbeitrag frei, den könnt ihr dann für die Außenanlage, Küche, Möbel, Lampen usw. verwenden, oder wenn ihr das nicht braucht zeitnah der Sondertilgung zuführen.

Zu der Kosteneinschätzung 120-130m² zu 250.000€: Wenn du selber viel machst und die Verwandtschaft ordentlich mitmacht sollte das gehen, ja.

Noch ein weiterer Weg wäre, eine Bestandsimmobilie zu kaufen und zu renovieren.
Hätte den Vorteil, dass ihr schneller umziehen könnt, der Genossenschaftsbeitrag also schneller frei wird und ihr viele Renovierungsarbeiten nach und nach machen könnt.

 

[mihaels]

@apokolok danke für deine Ratschläge. Deine vorgeschlagene Variante, in der jetzigen Wohnung zu bleiben und gleich Grundstück zu kaufen haben wir uns auch schon überlegt. Jedoch gibt es noch einen Punkt, den ich nicht erwähnt habe. Für die gesamte Möblierung, Küche, Raffstores, Markise, etc. in der jetzigen Wohnung haben wir in Summe €40.000 ausgegeben. Der Großteil davon soll vom neuen Mieter unter Zahlung einer vereinbarten Ablöse übernommen werden. Mit der Genossenschaft ist das bereits geklärt, wir dürfen einen Nachmieter selbst suchen. Wie viel wir da an Ablöse noch erhalten werden kann ich nur schwer einschätzen. Ich weiß nur, dass Genossenschaftswohnungen mit Kaufoption sehr gesucht sind und ein Freund von mir hat nach ca. 6 Jahren für die Möblierung etc. noch 50% vom Neupreis erhalten. Ich könnte einen Nachmieter suchen und wenn dann wirklich jemand €20.000 für die Ablöse bietet, dann würden wir sicher ausziehen. Somit hätten wir dann Eigenmittel von 100k€. Je länger wir da warten, desto weniger erhalten wir.

Eine weitere Variante habe ich mir auch überlegt: Zunächst in der jetzigen Wohnung bleiben und eine Eigentumswohnung mit 3 Zimmern für ca. 190k€ inklusive Nebenkosten suchen und kaufen. Am Anfang bräuchten wir dann 153k€ an Kredit, den Genossenachaftsbeitrag würden wir zwischenfinanzieren, dieser würde dann nach Auszug direkt an die kreditfinanzierende Bank überwiesen werden. Danach wäre dann der Kredit bereits auf 110k€. Den Betrag für die Ablöse würden wir dann auch gleich für die Tilgung verwenden. Vorteil an dieser Variante ist, dass keine Miete von €800 in Monat verschwendet werden, sondern dieser Betrag in die Rückzahlung der Eigentumswohnung fließen würde. Dann nach ca. 3 bis 4 Jahre, wenn meine Frau wieder berufstätig ist und wir dann wohl ein monatliches Einkommen von ca. 4k€ haben werden, könnten wir dann Grundstück kaufen und Haus bauen. Sollte dies auch erst in 5 Jahren möglich sein, wären wir zufrieden. Die Wohnung könnten wir dann vermieten und mit dem Mietzins von etwa €650 pro Monat den verbleibenden Kredit für die Wohnung finanzieren. Der Überschuss aus der Vemietung müsste natürlich versteuer werden aber in dem man eine Miteigentumsgemeinschaft mit meiner Frau gründen würde, könnte man den Überschuss dann auf uns beide aufteilen. Da ich der Besserverdiener bin würden wir uns dadurch Steuern sparen. Eine Option wäre auch ein weiterverkauf, falls es weiterhin Wertsteigerungen bei den Immobilien geben wird. Damit aber ein Gewinn aus dem verkauf von der Immobilienertragsteuer befreit ist, müssten wir in der Wohnung 5 Jahre lang den Hauptwohnsitz begründet haben.
Was haltet ihr von dieser Variante?

Ich muss mir mal eine gute Kalkulation mit den verschiedensten Varianten in Excel erstellen.

Danke und liebe Grüße,
Mihael

 

[apokolok]

Die Idee ist nett, für so kurze Zeit aber zu riskant und aller Wahrscheinlichkeit nach unrentabel.
Du vergisst die Nebenkosten beim Immobilienkauf (Steuer, Notar, Makler). Die bekommst du nicht in 3-4 Jahren als Wertsteigerung wieder rein.
Vermieten einer einzelnen Wohnung kann man machen, sollte man sich aber gut überlegen.
Wenn man in der Nähe wohnt und viel selber machen kann hilft das schon mal, wenn man für jede Kleinigkeit die dem Mieter nicht passt nen Handwerker kommen lassen muss geht das ganz schnell an die Rendite. Wenn man überhaupt 500km weg wohnt und einen Verwalter bezahlen muss ist es sowieso vorbei.
Weiter kommt das nicht zu verachtende Risiko eines nicht zahlungsfähigen / oder willigen Mieters. Da kommt man ganz schnell für viele Jahre ins Minus wenn du da mal einen nen halbes Jahr drinnen hast der dir alles versaut aber mittellos ist.
In Summe würde ich diese Option verwerfen.
Die Info mit der Einrichtung ist gut, das verbessert die Eigenkapitalsituation noch mal.
Evt. wäre es dann doch sinnvoll in den sauren Apfel zu beißen und zumindest vor dem Bau rechtzeitig umzuziehen um das Kapital flüssig zu haben.

 

[HilfeHilfe]

Habs nur mal überflogen aber ich finde das Einkommen von Dir zu gering ( 2600 netto ) , deine Frau kriegt ja staatliches Geld . Würde mich wundern wenn es in Österreich angesetzt wird

 

[mihaels]

Habs nur mal überflogen aber ich finde das Einkommen von Dir zu gering ( 2600 netto ) , deine Frau kriegt ja staatliches Geld . Würde mich wundern wenn es in Österreich angesetzt wird

Vielleicht liegt es daran weil du meinen Beitrag nur überflogen hast. Wofür findest du mein Einkommen von €2.600 zu gering? Für eine Kreditaufnahme von €50.000 für das Grundstück?

Wir würden ja zunächst nur das Grundstück kaufen und die nächsten 3 bis 5 Jahre in Miete leben. Sagen wir mal Miete inkl. BK €700 pro Monat, Strom €60, Heizung und Warmwasser €70, Handy €22, Internet €30, KfZ Kasko €100, Kfz sonstiges €100, Versicherungen €50, Essen und Trinken €800, Freizeit €150. In Summe ergibt das 2.132 pro Monat. Es würde sich dann mit meine Gehalt eine Rate von €400 ausgehen. Und es bleiben dann immer noch ca. €1.122 von meiner Frau übrig. Man könnte die Rate auch geringer halten und dann mit dem Geld meiner Frau sondertilgen. Das müsste doch machbar sein?

Das Haus wird dann erst gebaut sobald auch meine Frau wieder arbeitet.