Zuwegung Hinterliegergrundstück Rechtslage für Baugenehmigung

[markusla]

Hallo,

ich benötige einmal euer Schwarmwissen.

Wir wollen in NRW einen Bauantrag stellen, es gibt einen rechtsgültigen Bebauungsplan von Anfang 2022 (Ermöglichung zur Nachverdichtung in einer großen Bestandssiedlung).
Wir haben jetzt von privat zwei Grundstücke gekauft.

Flurstück b: 612 qm, soll mit Einfamilienhaus bebaut werden
Flurstück a: 85 qm, dient als Zuwegung.

Es sind zwei rechtlich unabhängige Grundstücke, deren wir beide Eigentümer sind. Jetzt ist unser Architekt mit dem zuständigen Mitarbeiter des Bauamtes vor Abgabe des Bauantrages im Gespräch und es stellte sich folgende Dinge heraus:

Termin vor 3 Wochen:
- Aussage vom BA-Mitarbeiter zum Architekt: "Im Grundbuch muss auf Flurstück a Wege-/Leitungsrechte eingetragen werden, sonst keine Genehmigung"
- nach Rücksprache mit Notar:" Das ist Quatsch, da Grundbuch privatrechtlich, das muss über das Baulastenverzeichnis geregelt werden"
- Wir haben Rücksprache mit dem MA zu den Baulasten gehalten ... -> wenn man die Baulast für Grundstück a einträgt, reicht es aus seiner Sicht aus, um die erforderliche Erschließungsfähigkeit für ewig sicherzustellen

Termin gestern zwischen BA und Architekt:
- Es müssen beide Grundstücke zu einem Grundstück vereint werden, sonst keine Baugenehmigung. In diesem Fall würde genehmigt das Grundstück a mit Rasengittersteinen zu versiegelen, diese würden dann nur zu 50 % berücksichtigt


Am Ende gehts hier vermutlich um die Grundflächenzahl von 0,3 die wir mit der Bebauung von b schon gut ausreizen. Sind beide Flurstücke verbunden, muss hier peinlichst auf jeden qm Zuwegung geachtet werden.


Meine Frage:
- gibt es irgendwo (Landesbauordnung oder sonstwo) einen Passus, dass die beiden Flurstücke verbunden werden müssen? Letztendlich kann Flurstück ja auch theoretisch jeder anderen Person gehören und mit den dann auch im Grundbuch und im Baulastenverzeichnis eingetragenen Rechten wäre eine Bebauung rechtlich möglich.
- gibt es irgendwo eine Vorgabe, wie bei reinen Zuwegungen mit der Grundflächenzahl vorgegangen werden kann? Da das Grundstück a ja auch grundsätzlich nicht mit einem Haus o. ä. bebaut werden kann, ist die Frage was greift hier? Nehmen wir mal an das Grundstück a gehört Person C und diese pflastert die Straße zu, wäre das dann Genehmigungspflichtig, da keine Bauten darauf stehen?

Hinweis:
- natürlich sollte man immer sehen, dass man es sich mit der zuständigen Baubehörde nicht verschertzt, aber diese Willkür (schon durch andere zugetragen bekommen) nervt uns schon etwas und es geht uns auch ums Prinzip.

Für Hinweise zu meinen Fragen bin ich dankbar

 

[Tolentino]

Du hast doch die Frage schon selbst beantwortet. Für die Zugänglichkeit würde die Baulast reichen. Die Grundflächenzahl führt dazu, dass du die Grundstücke vereinigen musst.

 

[KarstenausNRW]

- gibt es irgendwo (Landesbauordnung oder sonstwo) einen Passus, dass die beiden Flurstücke verbunden werden müssen? Letztendlich kann Flurstück ja auch theoretisch jeder anderen Person gehören und mit den dann auch im Grundbuch und im Baulastenverzeichnis eingetragenen Rechten wäre eine Bebauung rechtlich möglich.

Keine Ahnung. Das sind wahrscheinlich Feinheiten. Ich sehe aus der Praxis allerdings für solche Themen eigentlich immer auch Grunddienstbarkeiten im Grundbuch. Ohne ist so ein Konstrukt m.E. nicht machbar.
Kennst Du eigentlich den Unterschied zwischen Baulast und Grunddienstbarkeit? Das eine ist öffentlich-rechtlich (Baulast) Vereinbarung, mit der Du die Baugenehmigung bekommst. Daraus leitet sich aber kein Recht ab, den Weg auch tatsächlich zu nutzen. Also die "jede andere Person" kann theoretisch und praktisch dort einen Zaun bauen und Dir explizit verbieten, auf Dein Grundstück zu kommen. Cool, oder?
Um das tatsächliche Recht zu erhalten, benötigt Du ZWINGEND die Grunddienstbarkeit, also das Wegerecht.
In Bayer wäre es schöner, da gibt es den Sche..iß mit Baulasten gar nicht.

Nehmen wir mal an das Grundstück a gehört Person C und diese pflastert die Straße zu, wäre das dann Genehmigungspflichtig, da keine Bauten darauf stehen?

Ja, wäre genehmigungspflichtig.

Hinweis:
- natürlich sollte man immer sehen, dass man es sich mit der zuständigen Baubehörde nicht verschertzt, aber diese Willkür (schon durch andere zugetragen bekommen) nervt uns schon etwas und es geht uns auch ums Prinzip.

Keine Willkür. Baurecht fühlt sich aber gerne mal so an.

 

[markusla]

Du hast doch die Frage schon selbst beantwortet. Für die Zugänglichkeit würde die Baulast reichen. Die Grundflächenzahl führt dazu, dass du die Grundstücke vereinigen musst.

Den zweiten Teil verstehe ich eben nicht. Die Grundflächenzahl bezieht sich doch immer nur auf das Flurstück, auf dem gebaut wird oder nicht?

Keine Ahnung. Das sind wahrscheinlich Feinheiten. Ich sehe aus der Praxis allerdings für solche Themen eigentlich immer auch Grunddienstbarkeiten im Grundbuch. Ohne ist so ein Konstrukt m.E. nicht machbar.
Kennst Du eigentlich den Unterschied zwischen Baulast und Grunddienstbarkeit? Das eine ist öffentlich-rechtlich (Baulast) Vereinbarung, mit der Du die Baugenehmigung bekommst. Daraus leitet sich aber kein Recht ab, den Weg auch tatsächlich zu nutzen. Also die "jede andere Person" kann theoretisch und praktisch dort einen Zaun bauen und Dir explizit verbieten, auf Dein Grundstück zu kommen. Cool, oder?
Um das tatsächliche Recht zu erhalten, benötigt Du ZWINGEND die Grunddienstbarkeit, also das Wegerecht.
In Bayer wäre es schöner, da gibt es den Sche..iß mit Baulasten gar nicht.

Ich kenne den Unterschied zwischen Grunddienstbarkeiten (die privatrechtlich im Grundbuch festgehalten werden) und den Baulasten. Ich möchte ja verstehen, wieso der Bauamtsmensch das Zusammenlegen verlangt für die Baugenehmigung, wenn es ja auch den Fall gäbe, das Grundstück a gehört einer dritten Person (und wir alle Grunddienstbarkeiten eingetragen haben).

 

[Tolentino]

Folgende Vermutung: Da ihm beide Grundstücke gehören, reich die öffentlich rechtliche Baulast. Denn er gibt sich ja wohl selbst implizit das zivile Recht das Zuwegungstück auch zu benutzen. Das würde also erst bei nem Verkauf des einen oder des anderen Grundstück relevant.

Die Vereinigung verlangt das BA entweder weil die geplante Bebauung auf dem Zuwegungs Grundstück (Pflaster) zu viel Versiegelung erzeugt, sodass mehr freie Fläche auf einem vereinigten Grundstück benötigt wird. Oder umgekehrt. Ich denke aber eher Fall 1.

Die Grundflächenzahl bezieht sich doch immer nur auf das Flurstück, auf dem gebaut wird oder nicht?

Ja genau richtig. Wahrscheinlich ist die geplante Zuwegung fast genauso groß wie das Flurstück und führt somit selbst mit zu 0,5 angerechnetetn Rasengittersteinen zu einer Überschreitung der Grundflächenzahl. Deswegen muss vereinigt werden.
Frag nochmal nach, evtl muss du nichts vereinigen wenn du nur schotterst.

 

[KarstenausNRW]

P.S. Es gibt übrigens auch Vereinigungsbaulasten ;-)
P.S. 2 Als Bank verpflichte ich übrigens zur Dienstbarkeit. Ist ein KO-Kriterium bei uns für eine Finanzierung. Es besteht nämlich die theoretische Möglichkeit in der Zwangsversteigerung, dass nur der Weg, aber nicht das Haus verkauft wird. Gibt dann schöne Konstellationen, die niemand braucht.