Kosten Bodenplatte/Keller und Innenausbau Faktencheck

[PurpleBee]

Wir tasten uns gerade an den Hausbau heran (Plan: 120-130qm Wohnfläche, 2 Geschosse, ca. 70-80qm Grundfläche) und hatten gestern einen ersten Termin mit einem Schwörerhaus Verkäufer. Wie so Gespräche eben laufen haben wir alle mögliche Themen, unsere Bedürfnisse, Budget etc. besprochen. War soweit auch ganz ok, auch wenn mich der Preis (für ein Fertighaus) schon etwas abgeschreckt hat. Der Berater meinte man läge derzeit bei etwa 3.300 EUR/m². Die 3000er-Marke war mir ja bereits bekannt, dachte jedoch dass das bei Fertighäusern etwas tiefer liegt. Gehört Schwörerhaus zu den teureren Anbietern?

Wie dem auch sei. Es gab einige Aussagen vom Verkäufer, die mir als "informierter" Laie etwas komisch vorkamen:

• Keller vs. Bodenplatte:
  Uns war im Voraus bereits mehr oder weniger klar, dass wir uns einen Keller nicht leisten werden können. Das habe ich im Gespräch auch so kommuniziert. Aussage Verkäufer: bei dem Boden kann es sein, dass die Bodenplatte genauso teuer oder nur minimal billiger sein wird als ein Keller. Wenns blöd läuft müsste man die Grube für die Platte genauso tief graben (bis zu einer tragfähigen Schicht) und auffüllen, d.h. Kosten für Bodenplatte könnten hier schnell bei 50k EUR liegen. Der Keller würde bei Schwörerhaus wohl bei 55k EUR liegen. Man könne sich so die oberirdische Fläche sparen, was ggfs. ein Nullsummenspiel wäre. Als Laie konnte ich nicht widersprechen. Ich bin bei der Bodenplatte von Kosten von etwa 20k EUR ausgegangen, Keller hatte ich nach viel Recherche bei rund 100k EUR eingeordnet. Der Schwörerhaus Keller kommt mir da sehr günstig vor.
  
  Es gibt für das Grundstück noch kein Bodengutachten, aber das Gebiet wurde von der Stadt erschlossen und in der Nähe des Grundstücks erfolgte damals eine Probebohrung, Ergebnis siehe unten. Auch wenn das natürlich kein Bodengutachten ersetzt, kann man dadurch vielleicht erste Schlüsse ziehen.

• Einsparpotenzial Ausbauhaus/Innenausbau:
  Wir möchten gerne einen Teil der Arbeit (insb. Innenausbau) in Eigenleistung ausführen. Auch da meinte der Verkäufer, dass das natürlich möglich sei, man aber nicht zu hohe Erwartungen haben dürfe, da der zu einsparende Lohnkostenanteil "nur" 50% betrage. Er hat mir dann für ein anderes ähnlich großes Haus die Kosten mal aufgezeigt (Wand/Decken 17k EUR, Boden 18k EUR, Sanitär 7k EUR). Einsparpotenzial bei 50% also unter 20k EUR, dafür ggfs. mehr Zeit und Zusatzkosten (Miete, Gerätschaften etc.). Da Schwörerhaus eine große Auswahl an hochwertigen Materialien biete würden sich auch die Zusatzkosten bei Aufmusterung in Grenzen halten. Ich bin (vielleicht etwas naiv) davon ausgegangen, dass man bei Ausbauhäuser etwas günstiger wegkommt, das scheint aber wohl nicht der Fall zu sein?

Wollte das nur mal hier reinstellen und eure Meinung erfragen. Wir sind noch am Anfang unserer Reise und haben natürlich noch weitere Termine mit Hausanbietern geplant.

Schonmal vorab besten Dank!

 

[Lüftermax]

Also ich sag mal so: Die Preise, die dir da genannt wurden, klingen für Schwörerhaus ziemlich realistisch. Ja, Schwörerhaus gehört eher zu den teureren Fertighausanbietern, ist aber auch dafür bekannt, qualitativ recht ordentlich zu bauen. Dass man da nicht mit einem 2.500 €/m²-Standardpreis rausgeht, war fast zu erwarten. Ob’s einem das wert ist, ist natürlich eine andere Frage.

Zum Thema Bodenplatte vs. Keller: Deine Einschätzung ist nicht völlig verkehrt, normalerweise ist der Keller deutlich teurer als eine Bodenplatte. Aber: Der Hinweis vom Verkäufer mit dem schwierigen Baugrund ist nicht ganz aus der Luft gegriffen. Wenn du dir das Baugrundprofil auf deinem Bild ansiehst, siehst du fast durchgehend Ton und schluffige Schichten bis auf ca. 5 m Tiefe. Das kann, je nach Tragfähigkeit und Wasserverhältnissen, tatsächlich zu erhöhtem Aufwand führen. Wenn du also bis zur tragfähigen Schicht runter musst und dann auffüllen musst – ja, dann kann auch eine Bodenplatte mal sehr teuer werden. In dem Fall kann ein Keller wirtschaftlich plötzlich interessanter sein, gerade wenn man bedenkt, dass man damit Wohnfläche einsparen kann.

Aber ohne richtiges Bodengutachten bleibt das alles Spekulation. Wenn ihr ernsthaft über das Grundstück nachdenkt: holt euch zeitnah ein eigenes Gutachten. Das kostet zwar ein paar Hundert Euro, aber spart euch im Zweifel 5-stellige Beträge oder böse Überraschungen.

Was das Ausbauhaus angeht: Ja, Eigenleistung spart prinzipiell, aber auch nur dann, wenn du Zeit, Können und Lust hast, dich da reinzuhängen. 50 % Einsparung bei den Lohnkosten ist ein realistisch angesetzter Wert, wenn du ein Gewerk komplett selbst machst, sparst du den Einbau. Aber Material musst du trotzdem kaufen, vielleicht sogar teurer im Einzelhandel. Mietgeräte, längere Bauzeit (mit Miete), eventuell Fehler und Nachbesserungen, das summiert sich. Viele Bauherren überschätzen sich da gerne mal, gerade beim ersten Hausbau. Wenn’s bei euch passt: machen. Aber lieber ehrlich zu sich selbst sein.

Kurzum: Schwörerhaus ist nicht günstig, aber solide. Die Aussagen vom Verkäufer würde ich nicht als Quatsch abtun, aber sie sind natürlich auch verkaufsorientiert. Lasst euch noch andere Angebote machen, holt ein Bodengutachten und bleibt wachsam bei den Verträgen. Dann kann man auch mit einem Fertighaus glücklich werden.

 

[Franke89]

Der Baugrund ist wirklich interessant. Wenn man bedenkt, dass ihr 5m x 14 m x 14m Erde entsorgen und das ganze wieder verfüllen müsst, wird das sicherlich nicht billig. Ich schätze da die Kosten für aushub, mineralbeton und bodenplatte bei 90T . Keller würde nochmal 60T extra Kosten.

 

[11ant]

Um aus 80 qm Grundfläche 130 qm Wohnfläche herauszuholen, müßt Ihr eine "Stadtvilla" bauen dürfen. Eine einzelne Bohrkernsondierung sagt zu wenig aus. Je homogener deren Ergebnisse im Vergleich sind, desto weniger von ihnen genügen. Auf dem Grundstück sollte man mindestens zwei machen, diagonal an den Ecken des Baufensters. Ein Keller ist nicht Eure alleinige Entscheidung, das Grundstück redet da wesentlich mit. Vegleicht dazu auch meine 11ant Kellerregel, extern zu finden mit der Suchphrase "Mit oder ohne Keller: eine Regel als Entscheidungswerkzeug" (die beschäftigt sich weniger mit dem hier genannten Aspekt des Bodenaustausches als allgemein mit der Ermittlung des Breakeven unter der Berücksichtigung des Phänomens, daß und wann die Kosten einer Kellervermeidung diejenigen eines Kellerbaues übersteigen können). Ein Ausbauhaus (um Eigenleistung einzubringen) spart nur dann spürbar Geld, wenn man wirklich wesentlich mitbauen kann (ohne langsam zu sein), und ein Ausbauhaus (davon träumend, bei der Handwerkerfindung ein erfolgreicher Schnäppchenjäger zu sein) noch weniger. Vergeßt das, wenn Ihr es nötig hättet, damit die Rechnung überhaupt aufginge. Zeit ist auch Geld - viele Eigenleistungswillige unterschätzen den Abfall ihrer Leistungskurve und müssen dann länger Mieter bleiben (während sie am Eigenheim bereits abzahlen !), weil sie als Rabotniks eben doch keine adäquate Profi-Produktivität einzusetzen schaffen.

"Fertig"- und "Massiv"häuser sind übrigens ausstattungsgleich auch preisgleich. Plant mit einem Architekten erst die Leistungsphasen 1 und 2, und führt dann in der Teigruhe eine Weichenstellung durch (siehe "Ein Hausbau-Fahrplan, auch für Sie: das Phasenmodell der HOAI!"), nach deren Ergebnis Ihr entweder hölzern oder steinern individuell weiter planen oder ein Kataloghaus anpassen laßt.

 

[ypg]

Also ich sag mal so:

Ich kann dem zustimmen.
zudem gehört Schwörerhaus nicht zu den Häuslebauern, die generell Ausbaustufen anbieten. Wüsst ich jedenfalls nicht.
Wer auf den Cent schauen muss und eventuell einiges in EL erledigen möchte, der ist mit einer anderen Firma besser aufgehoben. Ggf auch massiv, Holzrahmenbauweise ist nicht günstig(er).

 

[LarsBr80]

Moin,

also was dir der Schwörerhaus-Mensch da erzählt hat, ist nicht komplett daneben, aber schon ein bisschen „Verkäufermodus“. Die 3.300 €/m² sind für Schwörerhaus echt nichts Ungewöhnliches, die sind eher im oberen Mittelfeld, dafür aber auch relativ durchgeplant und solide. Günstig wird’s da halt selten. Dass bei einem schwierigen Baugrund mal ’ne Bodenplatte in Richtung 50k wandert, kann passieren, wenn ihr z. B. auf nicht tragfähigem Boden sitzt und ordentlich auffüllen müsst. Aber ohne ein Bodengutachten ist das halt Kaffeesatzlesen. Holt euch das Ding, bevor ihr überhaupt weiter plant, sonst kann euch das finanziell um die Ohren fliegen.

Was den Keller angeht: 55k für einen Keller klingt für Schwörerhaus echt sehr günstig. Realistisch seid ihr da eher irgendwo bei 80k bis 100k, je nach Ausstattung. Wenn ihr mit dem Gedanken spielt, Technik und Stauraum im Keller unterzubringen und euch dafür oberirdische Fläche spart, kann das manchmal wirtschaftlich sein. Muss man aber sauber gegenrechnen.

Zum Thema Ausbauhaus und Eigenleistung: Spart nur was, wenn ihr wirklich Zeit, Know-how und Nerven habt. Und auch dann nur dann, wenn ihr richtig reinhaut, also Estrich, Elektrik, Maler usw. selbst macht. Nur ’ne Wand streichen bringt euch da nicht weiter. Material müsst ihr eh zahlen, oft zum höheren Preis, und Handwerker für heikle Sachen braucht ihr trotzdem.

Wenn ihr aufs Geld schauen müsst und bereit seid selbst mitanzupacken, schaut euch ruhig auch mal Massivbau mit Architekt oder günstigere Anbieter mit echter Ausbauhaus-Option an. Und klärt erstmal die Sache mit dem Boden, alles andere ist sonst Glaskugel.

LG