Die richtige Vorgehensweise ist in der Tat die, nach ersten Vorüberlegungen zur Größe des Hauses (BGF/BRI), der Geschossigkeit, der Anzahl der abgeschlossenen Wohneinheiten etc. das dazu passende Grundstück zu suchen, was im Kölner Umland nicht leicht fallen dürfte. Vielleicht schauen Sie sich mal in der Zülpicher Gegend um.
Der Hausentwurf wird dann nach diesem Grundkonzept vom Architekten im Rahmen der Bau- und planungsrechtlichen Vorgaben entwickelt, die für ein gewünschtes Grundstück gelten, und die z. B. in einem Bebauungsplan festgelegt sind: Grundflächenzahl/Geschossflächenzahl (Ausnutzung des Grundstückes); Trauf und Firsthöhen, Dachform, Baulinien, Baugrenzen etc.
Wenn kein Bebauungsplan existiert, muß die Zulässigkeit des BV in einer Bauvoranfrage nach §34 Baugesetzbuch mit den zuständigen Bauaufsichtsbehörden verhandelt und abgestimmt werden. Den Aufwand für eine Unterkellerung durch die geologischen und hydrologischen Verhältnisse klärt ein Bodengutachten, das vor dem Kauf zwar nicht angefertigt werden, das aber eventuell bei einem realisierten BV in der Nachbarschaft eingesehen werden kann. Grundsätzlich sollten Wohnräume oberirdisch gebaut werden; Keller sind im Grunde nur aufwendig gebauter Stau- oder Technikraum, der an anderer Stelle kostengünstiger zu erstellen ist, wenn es die Grundstücksverhältnisse zulassen.
Der genannte Kostenrahmen ist realistisch, wird aber entscheidend durch den Hausentwurf (Konzept, Konstruktion, Haustechnik) und Ihre Ausstattungswünsche definiert. Auch hier kann der Architekt an vielen "Stellschrauben" drehen, um in einem definierten Kostenrahmen zu einen optimalen Ergebnis zu kommen.
