Zahlungsplan: zu viel am Anfang bezahlt?

[sunfl0wer]

Hallo zusammen,

mein Mann und ich planen ein größeres Projekt. Wir möchten ein 5-Familien-Haus bauen und sind bereits in der Planungsphase fortgeschritten. Im Moment geht es um die Fertigstellung des Bauwerkvertrags. Wir haben uns für einen Bauträger entschieden, der Schlüsselfertig baut. Ein Grundstück haben wir schon vorher gekauft. Der Bauträger hat uns folgenden Zahlungsplan vorgeschlagen:

1. Zahlung: 3% bei Baugesuch
2. Zahlung: 15% bei Erstellung der Werkpläne
3. Zahlung: 5% bei Baubeginn
4. Zahlung: 15% bei Fertigstellung der KG-Decke
5. Zahlung: 15% bei Fertigstellung der EG-Decke
6. Zahlung: 10% bei Aufrichten des Dachstuhls
7. Zahlung: 5% bei Einbau der Fenster
8. Zahlung: 10% bei Rohinstallation Heizung, Sanitär, Elektro
9. Zahlung: 5% bei Beginn der Innenputzarbeiten
10. Zahlung: 5% bei Einbau des Estrichbelages
11. Zahlung: 4% bei Beginn der Fliesenarbeiten
12. Zahlung: 2% bei Setzen der Türfutter
13. Zahlung: 5% bei Beginn der Außenputzarbeiten
14. Zahlung: 1% bei Bezugsfertigkeit/Inbetriebnahme

Mir scheint, dass wir am Anfang zu viel zahlen. Wir würden uns sehr freuen, wenn Sie Ihre Erfahrungen / Tipps mit uns teilen.

Danke!

 

[Legurit]

Handelt es sich um einen Bauträger oder eine GÜ?

Ich zitiere mal von der Website des Bauherren-Schutzbund:

mit Fertigstellung der Bauantragsunterlagen 15 % (des Werklohns)mit Fertigstellung der Erdarbeiten und der Bodenplatte 15 %mit Fertigstellung der Außenwände EG 30 %mit Fertigstellung des Dachstuhls ohne Sichtschalung 15 %(mit Fertigstellung des Rohbaus insgesamt 75 %)​

​

Rechtliche Begründung​

Die Klausel ist wegen eines Verstoßes gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 Baugesetzbuch in Verbindung mit dem gesetzlichen Leitbild des § 641 Abs. 1 Baugesetzbuch unwirksam. Entgegen der gesetzlichen Vorleistungspflicht des Werkunternehmers sollen allein bis zur Fertigstellung des Rohbaus bereits 75 % des Werklohns fällig werden. Das verstößt gegen das Äquivalenzgebot. Nach den Erfahrungen der Kammer, die im Wesentlichen aus Bauprozessen auch mit der Einschaltung von Sachverständigen und deren Gutachtenerstellung herrühren, ist der Fertigstellungsgrad des Bauwerks insgesamt bei Fertigstellung des Rohbaus höchstens mit 50 % zu bewerten. Eine entsprechende Wertung, die dies stützt, ergibt sich im Übrigen aus § 3 Abs. 2 Nr. 2 Makler- und Bauträgerverordnung, in der auf die Rohbaufertigstellung 40 % der dafür in Ansatz gebrachten Vertragssumme entfallen. Im Ergebnis würde bei Geltung der vorliegenden Klausel damit die Vorleistungspflicht des Werkunternehmers jedenfalls zum Teil in eine Vorleistungspflicht des Bauherren umgekehrt.​

​

Urteil: Landgericht Potsdam - 12. O. 474/06​

​

Ohne dass ich nun rechtliche Expertise hätte denke ich, dass dein Baugefühl gar nicht schlecht war - ihr wärt ja bei 63% wenn ich das richtig lese.

 

[andimann]

Hi Sunflower

Den Zahlungsplan würde ich so niemals akzeptieren. Da geht ihr sehr massiv in Vorleistung. Das sind 23 % schon beim ersten Spatenstich!!!

Bis dahin sind aber vermutlich nur etwa die Hälfte der Planungs-/Architekten und Bauaufsichtskosten angefallen, wenn überhaupt. Das heißt, da sind wir irgendwo bei 5-8 % der Gesamtkosten.

Das ist umso extremer, als dass ihr ja ein größeres Projekt baut. Du schreibst nicht wie teuer, aber „5 Familienhaus“ klingt für mich nach einer siebenstelligen Bausumme. Das heißt, ihr geht locker mit 6 stelligen Beträgen in Vorleistung!

Zum Vergleich, ich zahle das erste Mal überhaupt Geld bei Fertigstellung der Kellerdecke, und zwar 15%.

Ohne irgendwelche Hintergründe zu kennen, gibt es da nun zwei Möglichkeiten:

· Der GU möchte auf eure Kosten einen sehr, sehr positiven Cash Flow generieren. Die Frage ist dann wie fair er sonst so rechnet.

· Oder der GU ist mehr oder minder knapp an der Pleite und braucht dringend frisches Geld.

Ob ihr das so mitmachen wollt müsst ihr entscheiden, aber wenn macht es nur mit abgesicherten Bankbürgschaften!


Viele Grüße,

Andreas

 

[Bauexperte]

Hallo,

Der Bauträger hat uns folgenden Zahlungsplan vorgeschlagen:

Bitte nicht die Begrifflichkeiten durcheinander bringen; das ergibt häufig falsche Antworten. Du baust, bzw. willst nicht mit einem Bauträger (BT) bauen, sondern mit einem Generalunternehmer/übernehmer (GU/GÜ).

1. Zahlung: 3% bei Baugesuch
2. Zahlung: 15% bei Erstellung der Werkpläne
3. Zahlung: 5% bei Baubeginn
4. Zahlung: 15% bei Fertigstellung der KG-Decke
5. Zahlung: 15% bei Fertigstellung der EG-Decke
6. Zahlung: 10% bei Aufrichten des Dachstuhls
7. Zahlung: 5% bei Einbau der Fenster
8. Zahlung: 10% bei Rohinstallation Heizung, Sanitär, Elektro
9. Zahlung: 5% bei Beginn der Innenputzarbeiten
10. Zahlung: 5% bei Einbau des Estrichbelages
11. Zahlung: 4% bei Beginn der Fliesenarbeiten
12. Zahlung: 2% bei Setzen der Türfutter
13. Zahlung: 5% bei Beginn der Außenputzarbeiten
14. Zahlung: 1% bei Bezugsfertigkeit/Inbetriebnahme

Mir scheint, dass wir am Anfang zu viel zahlen. Wir würden uns sehr freuen, wenn Sie Ihre Erfahrungen / Tipps mit uns teilen.

Bei Fertigstellung des geschlossenen Rohbaus hast Du bereits 68% der vereinbarten Bausumme bezahlt. Sollte es dann - was ich Niemandem wünsche - zum worst case kommen, also der Werkvertrag würde gekündigt werden, schaffst Du es nie und nimmer von den verbleibenden 32% den Innenausbau zu realisieren! Eine Faustregel besagt, bei geschlossenem Rohbau nicht mehr, als 57 bis Max. 60% der Bausumme zu zahlen.

Bezahlt werden sollte immer erst nach erbrachter Leistung durch den AN. Insofern sehe ich die ersten 2 Zahlungsschritte nicht als kritisch an; geringfügig zu hoch, ansonsten ok. Denn zu diesem Zeitpunkt werden das Bodengutachten (so geschuldete Leistung) wie auch Statik und Ausführungspläne erstellt. Allerdings gefällt mir nicht - aber, wer bin ich? - daß das Gros der Zahlungen im ersten Drittel der Zahlungsschritte geleistet werden muß. Dies würde ich in dieser Form weder akzeptieren, noch unterschreiben.

Du mußt also entscheiden, ob die Referenzen des favorisierten Anbieters so überzeugend sind, daß Du das Risiko eingehst oder aber von den Verhandlungen zurücktreten. Ich kann mir nämlich kaum vorstellen, daß er von seinen Zahlungsschritten abweichen wird. Sie wurden sicher in Übereinstimmungen mit seiner BB wie auch den Verträgen mit den Subunternehmern aufgestellt.

Liebe Grüsse, Bauexperte

 

[Masipulami]

Kann mich dem nur anschließen. Den Zahlungsplan würde ich so auch nicht akzeptieren.

Nach Fertigstellung des geschlossenen Rohbaus habt ihr schon fast 70% gezahlt. Wir hatten zu dem Zeitpunkt knapp 50% bezahlt.

Zudem würde ich keine Vorabzahlungen akzeptieren. Alle Zahlungen sollten nach der Ausführung und evtl. Abnahme der einzelnen Gewerke erfolgen. Keinesfalls vorher.

Edit:
Bauexperte war schneller.

 

[Masipulami]

Ich kann mir nämlich kaum vorstellen, daß er von seinen Zahlungsschritten abweichen wird. Sie wurden sicher in Übereinstimmungen mit seiner BB wie auch den Verträgen mit den Subunternehmern aufgestellt.

Wir hatten unseren Zahlungsplan, obwohl er eh schon fair war noch mal etwas entstrafft und aufgeräumt. War für unseren GU kein Problem. Nachhaken kann sich in dem ein oder anderem Fall also schon mal lohnen.