Anbau - Kostenschätzung

[Xorrhal]

Hallo zusammen,

nachdem mein "Plan" eines Neubaus durch diverse Faktoren in weite Ferne schweift, plane ich nun mein bestehendes Haus zu erweitern, und versuche hierfür eine grobe Kostenübersicht zu bekommen.

Das bestehende Haus hat ein EG von ~90m² Wohnfläche und einen Anbau von rund 70m². Im EG wohnen meine Eltern und bleiben auch dort (falls wer auf die Idee kommt zu sagen "Tauscht doch einfach"). Der Altbau ist unterkellert. Im OG im Altbau ist quasi die gleiche Wohnung noch mal (dort wohne ich).

Der Anbau ist vor 20 Jahren so geplant worden, dass man problemlos aufstocken könnte. Also was Statik angeht. Es muss "nur" das Dach weg, der Ringanker im hinteren Teil um etwa 1,5 Meter hochgezogen, und eine entsprechende Zwischendecke eingezogen werden. Es sind keine zusätzlichen Stützpfeiler oder sowas nötig.

In den neuen Anbau soll ein Badezimmer, die Küche, ein Wohn/Esszimmer sowie ein Balkon. Eventuell statt der Küche auch ein Schlafzimmer, wobei dann die Küche im Altbau in ein Zimmer gelegt werden müsste, in dem keine Anschlüsse liegen - und den gesamten Altbau aufreißen wollte ich nun nicht unbedingt. Das neue Badezimmer könnte mittels einer Kernbohrung an die bestehenden Leitungen angeschlossen werden, so dass minimaler Aufriss entstehen würde.

Ich habe einen Bekannten mit architektonischen "Fähigkeiten" gefragt, mit was ich so rechnen sollte. Er meinte, ein Anbau ist im Prinzip wie ein Neubau, und ich sollte mit etwa 1800€ pro m² Wohnfläche rechnen. Ist das realistisch?

Wie würdet Ihr ganz grob die Kosten einordnen für folgende Punkte (in Klammern meine laienhaften Schätzungen):

Ringanker Mauern (2.000€ mit Eigenleistung)
Zwischendecke einziehen (20.000€)
Neubau mauern (10.000€ mit Eigenleistung)
Fenster (20.000€)
Dach inkl. Fassade (30.000€)
Sanitär inkl. Badezimmer und Fußbodenheizung (20.000€)
Haustechnik (Strom, Netzwerk,...) (8.000€ mit Eigenleistung)
Bodenbelag, Wände, Holzdecke (15.000€ mit Eigenleistung)
Nebenkosten (15.000€)

Gesamt: 140.000€

Klingt das realistisch? Oder ist etwas viel zu weit ab der Realität geschätzt?

 

[Xorrhal]

Niemand ne Meinung dazu? Kommt schon, so viel geballte Kompetenz kann doch hierüber ne Aussage treffen, oder? Und wenn etwas nicht klar ist, beantworte ich gerne Eure Fragen

 

[Bauexperte]

Hallo,

Niemand ne Meinung dazu? Kommt schon, so viel geballte Kompetenz kann doch hierüber ne Aussage treffen, oder? Und wenn etwas nicht klar ist, beantworte ich gerne Eure Fragen

Diese Fragen kann Dir Niemand verlässlich beantworten; es gibt zu viele Fragezeichen.

Ich würde als erstes das Gespräch mit einem Statiker empfehlen; unabhängig davon, ob damals eine Aufstockung berücksichtigt wurde oder nicht. Es sei denn, die Statik ergibt zweifelsfrei, daß gefahrlos aufgestockt werden kann. Vlt. ist der seinerzeitige Statiker noch in Amt und Würden? Da kannst Du auch gleich klären, welche Auswirkungen die Aufstockung auf das Bestandsgebäude hat (ggf. Dach ändern).

Hast Du mit dem für Dich zuständigen Bauamt geklärt, ob Du überhaupt aufstocken darfst?

Dann brauchst Du einen Zimmermann (ggf.. Abbruchunternehmer), welcher das alte Dach zurückbaut und Dir verlässlich erklären kann, ob Du Holz wie Dachpfannen wieder benutzen kannst; sofern es sich um sein SD handelt. Dürfte, falls Tondachziegel verbaut wurden, eine kniffelige Frage sein, da diese Teile recht bruchempfindlich sind. nicht gut bei Rückbau; Handwerker sind keine Filigrantechniker

Ich lese viel von EL; für die Gewerke Sanitär/Elektro braucht es einen Meister; Betriebe, welche EL in gewünschter Form zulassen auch. In diesem Zusammenhang kannst Du gleich klären, ob der vorhandene Wärmeerzeuger auf das mehr an zu beheizender Wohnfläche ausgelegt ist und/oder ggf.. Austausch erforderlich ist.

Unabhängig der Kosten Rückbau, würde ich schätzen wollen, daß Dich die Aufstockung in etwa TEUR 115 kosten würde (excl. Maler-/Bodenbelagsarbeiten), wenn Du alle erforderlichen Arbeiten vergibst. Wie viel davon sich in Forum von EL ersparen läßt, werden Deine Verhandlungen zeigen.

Was verstehst Du unter dem Punkt Nebenkosten?

Liebe Grüsse, Bauexperte

 

[Xorrhal]

Hallo und vielen Dank für Deine Ausführungen!

Der Architekt der da war meinte, laut der Baupläne sieht er da keine Probleme mit der Statik, notfalls könnte man Zwischenträger einziehen. Natürlich wird er einen Statiker zu Rate ziehen, wenn die konkreten Planungen beginnen. Aber er meinte, er sieht da in keinster Weise Probleme - und das war ja auch die Vorgabe an den Architekten von damals.

Auch mit dem Bauamt habe ich bisher nicht gesprochen, aber auch hier meinte der Architekt, dass es keine Probleme geben wird. Zum Einen hat in der Straße ohnehin jeder einen meist 2-geschossigen Anbau mittlerweile, und eine Etage haben wir ja auch schon angebaut. Die Grundfläche wird nicht verändert. Kein Teil des Anbaus wird höher als etwas umliegendes, also deutlich tiefer als der Altbau, nicht höher als die Anbauten oberhalb oder unterhalb unseres Anwesens. Wir nehmen niemandem Licht weg, oder Ähnliches. Aber natürlich werden wir auch hier entsprechende Genehmigungen einholen. Wenn mir ein Architekt, von dem ich behaupte er hat Ahnung, sagt, es gibt keine Probleme, dann glaube ich ihm das einfach mal, vor Allem wenn es noch nicht um konkrete Planung geht.

Im Moment möchte ich ja lediglich mal einen ganz groben finanziellen Rahmen abstecken, um bei der Bank um eine entsprechende Finanzierung anfragen zu können. Wenn ich dem Baufinanzierungsberater keine Summe nennen kann, wird er auch nicht darauf eingehen - zumindest meine Erfahrung bisher. Zudem habe ich auf dem bestehenden Haus ja noch Belastungen vom Kauf und der Finanzierung dazu. Und das will ich in die Finanzierung mit einbauen (2019 muss ich ein Darlehen Anschluss-finanzieren, und will das mit der neuen Finanzierung verbinden, wenn möglich.

Für den Dach-Rückbau würde ich einfach davon ausgehen, dass ich nichts mehr erneut verwenden kann. Einfach aufgrund der Tatsache, dass die Ziegel die verwendet wurden nicht für eine geringere Dachneigung als bisher erlaubt sind. Und das wird zwangsweise der Fall sein. Hier muss ich also mit einem komplett neuen Dach rechnen, und plane hier mit o.g. TEUR 30 inklusive der Fassade (hoffe ich). Die Entsorgung kann mein Vater wohl recht günstig veranlassen.

Bei Eigenleistung habe ich an Folgendes gedacht:

- Dach abdecken (wenn die Ziegel eh entsorgt werden müssen)
- Innenausbau wie Tapezieren, Holzdecke, Platten legen (der gesamte Boden im Haus ist mit Platten belegt, alle selbst verlegt)
- Durchbruch der Wände zum Altbau und alle entsprechenden Arbeiten drumherum (so dass der Durchgang "fertig" ist)
- Vorarbeiten für Elektro-Installation ("Schlitze klopfen", Dosen setzen, Kabel verlegen,...) So dass der Elektriker nur noch verklemmen muss
- Vorarbeiten für Sanitär-Installation (Bohrungen, Gips-Arbeiten,...)
- Vorarbeiten für die Fußbodenheizung (das Verlegen der Plastik-Matten in die die Fußbodenheizung-Rohre dann rein kommen - haben wir im restlichen Haus auch selbst gemacht)
- Malerarbeiten

Unter Nebenkosten verstehe ich die Kosten des Architekten, Kosten für Genehmigungen, Kosten für sowas wie "Schutz des Bodens beim Rückbau des alten Daches", Bauherren-Versicherung, Notarkosten für die Finanzierung (Grundschuld-Eintragung) und solche Dinge eben...

TEUR 115 klingt mir irgendwie sehr wenig. Ich hatte (ok inkl. Rückbau usw.) mit TEUR 140-160 gerechnet - und da ist schon die EL abgezogen

Meinst Du wirklich, dass ich damit hinkommen würde?

 

[Bauexperte]

Unter Nebenkosten verstehe ich die Kosten des Architekten, Kosten für Genehmigungen, Kosten für sowas wie "Schutz des Bodens beim Rückbau des alten Daches", Bauherren-Versicherung, Notarkosten für die Finanzierung (Grundschuld-Eintragung) und solche Dinge eben...

TEUR 15 würden für vorstehendes imho schon ein Polster beinhalten, es sei denn, der Architekt schlägt über Gebühr zu. Also alles gut.

TEUR 115 klingt mir irgendwie sehr wenig. Ich hatte (ok inkl. Rückbau usw.) mit TEUR 140-160 gerechnet - und da ist schon die EL abgezogen

Meinst Du wirklich, dass ich damit hinkommen würde?

Ja. plus Kosten des Rückbau und Baunebenkosten.

Liebe Grüsse, Bauexperte

 

[wpic]

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