Welche Finanzierung beim Neubau?

[häuslebauer88]

Guten Abend,

wir wollen demnächst mit unserem Neubau beginnen:

Hierzu die Fakten:

Gemauertes Haus mit Satteldach,
192m² Wohnfläche ohne Keller,
Angebot von einer Baufirma als Komplettlösung
Gewisse Gewerke/Leistungen werden in Eigenleistung ausgeführt
Grundstück 1.100 m² vorhanden, teilweise erschlossen (ländlicher Raum)

Insgesamte Baukosten i. H. v. 395.000 €

Eigenkapital: 70.000 €

Zu finanzieren sind somit: 325.000 €

Meine Frau und ich sind 23 und 28 Jahre alt und haben zusammen ein Nettoeinkommen von ca. 3.800 EUR

Die monatliche Rate würde ca. 1.000 EUR betragen

Wir haben von der Sparkasse und Raiffeisenbank folgende Angebote erhalten:
(Stand 01 bzw. 02/16).
Ausgangslage waren allerdings 300.000T €.
Sondertilgungen und Bereitstellungszinsen bei beiden Angeboten ähnlich.

Sparkasse/LBS:
> 250.000 € Bankdarlehen mit 10 Jahren Zinsbindung - 1,57% effektiver Zinssatz
> 50.000 € Kfw70 (alte Energieeinsparverordnung) mit 10 Jahren Zinsbindung - 1,41% effektiver Zinssatz
> 55.000 € Zusätzlicher Bausparer (nach 10 Jahren mit 40% = 22.000 € Guthaben),
Sollzinssatz 1,99% und effektiver Jahreszins nach Zuteilung 2,30%
Zuteilung des angesparten Bausparvertrages über 55.000,00 € und Ablöse eines Teilbetrages
bei Ablauf der Zinsbindung 2026 des Bankdarlehen

Raiffeisenbank/Schwäbisch Hall:
> 150.000 € Bankdarlehen mit 10 Jahren Zinsbindung - 1,57% effektiver Zinssatz
> 50.000 € Kfw70 (alte Energieeinsparverordnung) mit 10 Jahren Zinsbindung - 1,36% effektiver Zinssatz
> 100.000 € Tilgungsaussetzungsdarlehen mit Ablösung Bausparvertrag mit 10 Jahren Zinsbindung - 1,01%
effektiver Zinssatz - nach Zuteilung 2,44%

Zur Erläuterung:
LBS und Schwäbisch Hall haben wir mit aufgenommen, da wir für einen Teil der Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung gerne etwas Zinssicherheit hätten. Eine längere Zinsbindung kommt leider nicht in Frage. Bei dem Tilgungsaussetzungsdarlehen erfolgt ja keine Tilgung in den ersten 10 Jahren. Ist dies dann überhaupt sinnvoll? Unser Ziel ist es, nach 10 Jahren die Restschuld zu minimieren, aber auf die Restlaufzeit der Darlehen teilweise gesicherte Zinsen zu haben. Insgesamt möchten wir nicht länger als 30 Jahre abbezahlen (über Sondertilgung hoffentlich möglich).

Mich würde nun interessieren, wie Ihr die beiden Angebote einschätzt.
Welche Erfahrungen wurden beim Tilgungsaussetzungsdarlehen gemacht?
Wie können die Darlehen aufgeteilt werden - ist die Höhe so sinnvoll?
Ist es von Vorteil bei KfW in den ersten 5 Jahren nur die Mindestbelastung anzusetzen?
Gibt es alternative Angebote?
Ist sonst noch auf etwas zu achten?

Ich würde mich über Rückmeldungen sehr freuen und bedanke mich vorab.
Falls noch Daten fehlen, kann ich diese gerne ergänzen

Viele Grüße vom Häuslebauer

 

[HilfeHilfe]

Hallo,

Bausparvertrag bin ich kein Fan von ! Ihr habt ein gutes Eigenkapital / Darlehen Verhältniss. Lasst euch doch ein normales Annuitätendarlehen mit 15 oder 20 Zinsfestschreibung anbieten. Die KfW Konditionen sind ja überall gleich.

Es gibt zig Vermittler im Netz die das kostenlos machen.

 

[Bieber0815]

Lass Dir mal ein ganz normales Annuitätendarlehen anbieten (also ohne Bausparer). Vergleiche dann den Effektivzins. Wenn Du den Effektivzins für die Bausparvariante nicht ermitteln kannst/man ihn Dir nicht mitteilt, dann lass die Finger von diesem Konstrukt.

 

[jtm80]

Seh ich wie die Vorredner. Beim aktuellen Zinsniveau machen für die meisten Bau-Kunden die Bausparvertrag-Kombis nur wenig Sinn. Lasst euch - ggf. über einen Finanzmakler (Interhyp, Dr. Klein, Hüttig & Rompf, ...) - ein Angebot für eine "normale" Annuitäter+KfW-Kombi geben. Beim Annuitäter dann eben mit 15 oder 20 Jahren Zinsbindung.

Wir haben zum Beispiel aktuell unterschrieben (Commerzbank, vermittelt über Hüttig & Rompf):

Hauptdarlehen 20 Jahre Zinsbindung 2,42% (nominal) mit Sondertilgungsoption und Tilgungssatzänderungsoption (jährlich kostenfrei Tilgung verändern zwischen 1% und 5% Tilgung) plus KfW 70 zu aktuellen Kondition wie von dir genannt (ebenso wie bei dir alte Energieeinsparverordnung) plus KfW-Wohneigentum (1,65% nominal). Bei den KfW-Darlehen gab es jeweils nur 10 Jahre Zinsbindung. Zusammen mit dem Hauptdarlehen über 20 Jahre Zinsbindung haben wir dann aber ausreichend Zinssicherheit für unsere Bedürfnisse und über das Tilgungssatzänderungsrecht genug Flexibilität für Eventualitäten.

Zinsen lassen sich natürlich schwer vergleichen, da sie stark bonitätsabhängig sind und eben auch vom Beleihungsauslauf (sprich: wie viel Eigenkapital konnte man einsetzen). Aber grundsätzlich würde ich bei eurem Eigenkapital und dem Vorhaben zu eben einer normalen Annuitäter + KfW-Lösung raten.

 

[toxicmolotof]

Zinsen lassen sich natürlich schwer vergleichen, da sie stark bonitätsabhängig sind

Falsch. Nicht bei einer Finanzierung wie oben dargestellt.

 

[se7en]

Ich verstehe Euch nicht... warum machen Bausparvertrag aktuell keinen Sinn?!? Kann man alles ausrechnen. Wir haben Mitte letzten Jahres abgeschlossen, also die Zahlen dürften sich leicht verändert haben. Und hatten folgende Eckzahlen
120.000 Annuitätendarlehen mit eff. 1,61% Zinsen (10 Jahre fest, 10% Sondertilgung jährlich möglich)
100.000 Bausparvertrag mit 0,25 Guthaben- und 1,3 Sollzinsen (ca. 11 Jahre fest, danach 2,5% Zinsen bis Laufzeitende)
100.000 Bausparvertrag mit 0,25 Guthaben- und 0,8 Sollzinsen (ca. 11 Jahre fest, danach 2,25% Zinsen bis Laufzeitende)

Bei de Bausparvertrag geben inkl. Gebühren und allem (nachteiligem) Kram eingerechnet (Sollzinsen immer auf den Gesamtenbetrag) einen eff. Jahreszins eines Annuitätendarlehens von ca. 1,6%

Andere Angebote mit einem festen Zins von 20 Jahren waren schon vergleichbar mit dem festgeschriebenen Zinsen der BVS, also warum die 11 Jahre besseren Zinsen wegwerfen? Ist nach 11 Jahren der Zins sogar weiter unter den Folgezinsen kann man umfinanzieren und sich das zu der Zeit Beste raus suchen. Ist der Zins höher hat man zumindest den Hosenträger! Die 120.000 sind das "Risiko" weil nur 10 Jahre fest. Dafür aber sind Sondertilgungen möglich... Also warum sollte eine solche Variante nicht auch für den Threadersteller denkbar sein?!?!? Man muss nur ausrechnen können, was ein Bausparvertrag wirklich vergleichbar macht, denn die Gebühren etc. können sehr unterschiedlich sein und auch die Art und weise wie die Zinsen berechnet werden muss beachtet werden, ist aber alles kein Hexenwerk. Und ich habe die Erfahrung gemacht, dass einem die lokalen Banken alle Zahlen offen legen, während die Onlinebanken doch gerne mit unverständlichen und nicht nachrechenbaren Tilgungsplänen um die Ecke kamen. Wohn-Riester und Steuerersparungen (und spätere Nachteile) etcpp. sind dann wieder ein ganz anderes Thema.

Ach ja, aber Tipp... nicht blind den effektiven Zinsangaben der Bank glauben... besser ist nachrechnen!!!