Mehrfamilienhaus - Bausparvertrag & Vorfinanzierung sinnvoll?

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HilfeHilfe

Das Haus wird 6 WEH haben, allerdings darf ich nur 2,5 geschossig bauen, weshalb das 4*100 = 400 qm und dann 2 Wohnungen auf insgesamt 120 qm aufgeteilt werden. (Bei den beiden DG Wohnungen sind wir uns noch nicht so ganz einig, ob die gleichgroß werden oder ob eine kleiner wird und mein Bruder dort einziehen soll...) Somit komme ich auf 520qm * 2000 Euro = 1,04 Mio Euro. Der Architekt hat mit qm3 gerechnet und da kommen wir auf eine Kubatur (schreibt man das so? :) ) von 2600 m3 und bei 300 Euro/m3 sind wir dort bei 780.000 Euro netto + Märchensteuer, Baunebenkosten und Architektenleistungen = 1,112 Mio.

Die Provision für den Bausparvertrag ist mir ebenfalls ins Auge gefallen. Ich störe mich allerdings eher daran, dass ich 15 Jahre einen Kredit laufen habe, an dem ich nichts abzahle und womit sich auch der absolute Betrag der Zinsen sich nicht verändert. Ja, ich habe mit dem ganzen Konstrukt eine Zinssicherheit für den entsprechenden Betrag über die gesamten 30 Jahre und ich kann jederzeit Sondertilgungen in beliebiger Höhe machen. Das ist aber ja auch nur für mich interessant, wenn das Haus bereits jetzt mehr abwerfen würde, als für die Tilgung notwendig (also auf 30 Jahre gerechnet) oder ich eigenes Geld noch hinzuschiessen könnte. Beides ist aber wohl nicht der Fall. Sprich: Ich werd mein Geld auch für mein Eigenheim benötigen und dort nicht mal eben 20k übrig haben um das in dieses Haus zu stecken und die Mieteinnahmen werden nach Steuern und einer kleinen Sicherheitsmarge eben ziemlich genau die Kredite decken.

Ich hatte anfangs gedacht, dass man alle Kredite nur mit den Zinsen und 1% Tilgung bedient und dann das Geld erst einmal zwischenparkt und dann die eigentliche Tilgung über jährliche Sondertilgungen macht. Somit hätte ich zum Beispiel erst einmal den teuren Bankkredit abgelöst und dann den KfW Kredit und ich hätte selber im Zweifelsfall auch noch etwas Geld flüssig gehabt, gerade wenn etwas unvorhergesehenes passiert. Die Idee war nett, aber leider nicht umsetzbar, da sich ja mir unwissender Weise die KfW Raten nach der Laufzeit richten und nicht frei gestaltbar sind. Und es sieht für mich so aus, als wenn bei dem Konzept mit dem Bausparvertrag das eben ebenfalls nicht möglich ist, da der ja auch nur Zuteilungsreif wird, wenn das entsprechende Geld drin steckt. Wenn ich also nun einmal lieber in einen KfW Kredit stecke als in den Bausparvertrag (damit der KfW abgelöst werden kann und ich mehr liquides Kapital habe), dann verschiebt sich die Zuteilungsreife und ich muss weiter auf die gesamten 500k Zinsen zahlen. Ja, ich weiss dass es letztendlich ein Null-Summenspiel ist. Aber mir wäre lieber, wenn ich dort eine größere Fehlermarge habe und lieber mal eine Sondertilgung niedriger oder ganz ausfallen lassen kann, statt mit einem Bein in der Privatinsolvenz zu stehen.

Vielleicht noch mal 2 Zahlen: Die Mieteinnahmen wären bei 8 Euro/qm und somit bei 4280 Euro (inkl. Stellplatzmiete). Die Kreditraten wären aber zusammen 3945 Euro. Wenn ich das richtig einschätze, bleiben nach Steuern noch so ca. 50 Euro im Monat übrig... Das ist ein wenig dünn, wenn auf einmal eine Wohnung für X Wochen/Monate ausfällt.
tja das Problem der Rückstellungen für Mietausfall UND Renovierungen etc pp hat ja jeder Kapitalanleger. In den ersten Jahren wird sicherlich nichts anfallen ab dem 10 Jahr kann man sich auf Renovierungen einstellen. Das müsstet ihr ja auch leisten können. Bei einem 1,2 Mio. Projekt habt ihr euch doch sicherlich vorab gedanken gemacht wie Finanzierung und Folgekosten zueinander passen ? Es ist nett von Altersvorsorge zu sprechen, die aber hier sehr risikoreich ist.

Welchen Beruf übt ihr aus ? Gibt es den hier nettoüberschuß ? V+V wird ja mit veranlagt
 
H

Hackwar

Ich bin selbstständiger Webentwickler, meine Frau ist Qualitätsmanagerin. Wenn ich realistisch bin, kann ich zwar mal kleinere Sachen hier und dort aus eigener Tasche zahlen, aber eine echte Renovierung usw. muss aus dem Haus selber finanziert werden. Die Planung vom LBS Menschen ist ja auch nett, denn nach seiner Rechnung bin ich nach 27 Jahren aus der ganzen Sache raus. Allerdings ist es so, dass ich das ehrlich gesagt gar nicht muss. Ich bin 32 und erstmal richte ich mich darauf ein, dass ich bis 67 arbeiten muss. Dazu ist bereits jetzt klar, dass ich im Erbfall ein ausreichendes Einkommen habe. Insofern bin ich nicht darauf angewiesen, dass das Projekt in 25,438 Jahren abgezahlt ist, damit ich dann endlich in den Ruhestand kann, sondern es ist völlig ausreichend, wenn das in 35 Jahren abgezahlt wäre. Insofern hätte ich zu der Berechnung des LBS Menschen noch mehrere Jahre Luft und wenn ich dementsprechend den Kredit strecken kann um damit eine Absicherung gegen Ausfälle und für Renovierungen zu haben, dann wäre das für mich völlig okay.
 
B

Bauexperte

Hallo,

Das Haus wird 6 WEH haben, allerdings darf ich nur 2,5 geschossig bauen, weshalb das 4*100 = 400 qm und dann 2 Wohnungen auf insgesamt 120 qm aufgeteilt werden. (Bei den beiden DG Wohnungen sind wir uns noch nicht so ganz einig, ob die gleichgroß werden oder ob eine kleiner wird und mein Bruder dort einziehen soll...) Somit komme ich auf 520qm * 2000 Euro = 1,04 Mio Euro. Der Architekt hat mit qm3 gerechnet und da kommen wir auf eine Kubatur (schreibt man das so? :) ) von 2600 m3 und bei 300 Euro/m3 sind wir dort bei 780.000 Euro netto + Märchensteuer, Baunebenkosten und Architektenleistungen = 1,112 Mio.
Wir haben jüngst ein ähnlich großes Projekt (Anlage) in Angriff genommen; mit Tiefgarage ein wenig größer. Bauantrag läuft :D

Du planst also auf Bodenplatte; Kellerersatzräume in den Wohnungen? Technik ?

PS: es heißt "Kubikmeter" ;)

Liebe Grüsse, Bauexperte
mehrfamilienhaus-bsv-vorfinanzierung-sinnvoll-135851-1.jpg
 
H

HilfeHilfe

Du hast geschrieben Mehrfamilienhaus wegen Altersvorsorge ohne sich mit rechten, Pflichten, Chancen und Risiken auseinanderzusetzen ... ? Habt ihr den ein selbstgenutztes lastenfreies haus / ETW ? Oder wollt ihr hier miteinziehen ?

Ein wenig ein wiederspruch das man eine Altersvorsorge aufbauen will aber diese eh durch Erbschaft gesichert ist...

Wie kamt ihr den auf die Idee mit dem Mehrfamilienhaus ?

Und nochmal, eine Kapitalanlage in der Größenordnung muss sich nicht unbedingt von anfang an tragen. Wenn ihr einen Monat in einer ETW leerstand habt wird zugeschossen
 
MarcWen

MarcWen

Ich würde monatlich mit mindestens 10% Mietausfall und Rücklagen planen.

Wer soll das Vorhaben später mal betreuen? Glaube kaum, dass ihr euch bei 6 Parteien damit rumärgern wollt. Da wirst du also um eine Hausverwaltung nicht umher kommen, die du als Vermieter zahlen wirst.
 
H

HilfeHilfe

Ich würde monatlich mit mindestens 10% Mietausfall und Rücklagen planen.

Wer soll das Vorhaben später mal betreuen? Glaube kaum, dass ihr euch bei 6 Parteien damit rumärgern wollt. Da wirst du also um eine Hausverwaltung nicht umher kommen, die du als Vermieter zahlen wirst.
wobei die wiederrum umlagefähig ist ?
 
Zuletzt aktualisiert 27.11.2024
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