Vermietete Wohnung als Eigenkapitalersatz

[Hendrik007]

Servus!
Wir wollen, wie hier im Forum zu erwarten, eine Immobilie kaufen. Es geht um eine Wohnung im Wert von 250 TEUR.
Als Startkapital haben wir knapp die Nebenkosten (Notar, Grundbuch, Steuer, kein Makler) beisammen und einen Bausparvertrag, der eigentlich auf 50 TEUR Sparsumme zielt, aber erst 5 TEUR angesammelt hat. Kann man und sollte man den kündigen oder verliert man da viel? Die besten Konditionen hat er eh nicht, so dass ich nicht dran festhalten möchte.

Die wichtige Frage ist aber folgende: Ich habe eine unbelastet Eigentumswohnung, die etwa einen Verkehrswert von 70 TEUR hat. Ich möchte sie gerne behalten, zumal sie vermietet ist. Kann ich hier eine Grundschuld als Eigenkapitalersatz einbringen oder komme ich um den Barkauf nicht herum?

Grüße!

 

[tomtom79]

Wenn die neue Wohnung 250k wert hat warum dann noch mal 70k riskieren?

 

[toxicmolotof]

Du kannst Sie zwar nicht als 'Eigenkapital-Ersatz" im engeren Sinne einsetzen (denn du hast ja kein Cash daraus), aber du kannst die Kaltmiete (abzgl.. Abschlägen) als weiteres Einkommen angeben und mit der zusätzlichen Grundschuld den Zinssatz für die Finanzierung drücken.

 

[Hendrik007]

Wenn die neue Wohnung 250k wert hat warum dann noch mal 70k riskieren?

Verstehe ich nicht.
Weil ich ansonsten kaum Eigenkapital habe.

 

[Hendrik007]

...mit der zusätzlichen Grundschuld den Zinssatz für die Finanzierung drücken.

Und das bringt viel? Wäre dann eine Grundschuld in voller Höhe (70 TEUR) sinnvoll?

 

[DG]

Hallo Hendrik,

eine Grundschuld in der vollen Höhe wäre wenig sinnvoll und wirst Du wohl auch nicht bekommen, sondern die Bank würde die Wohnung bewerten und Max. bis zum sog. Beleihungswert in die Finanzierung einfließen lassen.

Bestehendes Eigentum kann Euch natürlich helfen, weil die Bank im Zweifelsfall sowieso auf das komplette Vermögen durchgreift. Grundsätzlich stellt sich aber eine andere Frage, nämlich ob Ihr überhaupt eine Finanzierung gestemmt bekommt, die sich um 100% bewegt.

Die neue Wohnung würde von der Bank ebenfalls mit Max. dem Beleihungswert beliehen - nehmen wir an, der liegt bei der finanzierenden Bank in beiden Fällen bei 70% des Kauf-/Verkehrswertes.

Das wären 175T€ und 52,5T€ - beides zusammen ergäbe aber nicht die Kaufsumme von 250T€.

Das wäre erst ab einem Beleihungswert von ~80% der Fall, was mit Sicherheit am Limit wäre. Wenn dann Eure Einkommen (incl. Mieteinnahme aus der Bestandswohnung) den damit verbundenen Kredit nur knapp bedienen können, dann werdet Ihr vermutlich eine Absage erhalten.

Wenn Eure Einkommen allerdings so hoch sind, dass Ihr die Restsumme von ca. 75T€ (Bausparer mit 5T€ vernachlässigt, der reißt es am Ende nicht raus) zB auch über reine Konsumkredite finanzieren könntet, dann sähe das schon anders aus.

Die Frage ist also auch, wie hoch Eure Einkommen aus Arbeit sind.

Wenn diese incl. der Mieteinnahmen zu gering sind, die neue Wohnung zu finanzieren, kann (und muss) man sich vielleicht auch von der Wohnung trenne, brächte dann die "fehlenden" 70T€ für die Finanzierung der neuen Wohnung ein und müsste dann ohne die Mieteinnahmen, den Kredit über ~175T€ stemmen (können).

Andere Alternative: man wartet eine gewisse Zeit und spart mehr Eigenkapital an. Je nach dem, in welcher Region und Zustand sich die Mietwohnung befindet, kann das durchaus plausibel sein.

Letzten Endes müsst Ihr aber mal zu drei oder vier Banken hin und Eure Situation darstellen, dann bekommt Ihr relativ schnell ein Gefühl dafür, wo ihr steht. Dabei nicht den Kopf in den Sand stecken, wenn es mal gar nicht klappt - manche Banken wehren bestimmte Risiken eher ab, während die nächste genau solche Konstellationen sucht.

MfG
Dirk Grafe