Köln - Wert von Bauerwartungsland ermitteln

[R.Hotzenplotz]

Hi!

Ich interessiere mich für ein Grundstücksangebot, welches als Bauerwartungsland vermarktet wird.

1206m² für 310.000 € = € 257 / m²

Bodenrichtwert im unmittelbar angrenzenden bereits bebauten Gebiet sind € 580 / m²

Da in Köln chronischer Flächenmangel an Bauland herrscht, die Stadt dementsprechend Druck hat und eine Etablierung des Gebiets konkret im Gespräch ist, halte ich das Risiko, dass hier nichts passiert, für überschaubar. Aber es kann halt auch, wenn man Pech hat, 10 Jahre dauert.

Für mich ist die Frage, ob man Pi mal Daumen sagen kann, mit wie viel Abschlag zu klassischem Bauland hier normal sind. Ich würde gerne die Preiswürdigkeit des Angebots bewerten.

VG
Oliver

 

[DG]

Hallo Oliver,

Bewertung von Bauerwartungslnad ist relativ schwierig, die Spanne geht von ca. 10-60% des Wertes für baureifes Land, vermutlich wird man auch noch Einschätzungen bis 70% finden.

Abhängig ist das Ganze von der groben Einschätzung, wie hoch die Chance ist, dass es Bauland wird sowie verschiedenen wertbeeinflussenden Punkten, zB wie weit etwaige Vorplanungen vorangeschritten sind. So wie Du es beschreibst, müssten es mindestens 30% sein.

Eventuell gibt es aber für den Bereich auch schon einen Bodenrichtwert in BORIS.NRW oder aber Du kannst eine Auskunft vom Gutachterausschuss der Stadt Köln erhalten oder beauftragen.

Zur Selbstlektüre kannst Du folgendes googeln:

1. WertR (Wertermittlungsrichtlinie)
   
2. WertV (WE-Verordnung)
3. BORIS.NRW (Bodenrichtwertkarte NRW)
4. Gutachterausschuss Stadt Köln

MfG
Dirk Grafe

 

[R.Hotzenplotz]

Hallo Dirk,

danke für dein Statement.

Dann scheint der Preis wohl Ok zu sein; der Bodenrichtwert direkt nebenan (keine 5 Meter neben dem Grundstück) ist ja bekannt. Kann mir nicht vorstellen, dass das groß voneinander abweicht und wenn dann vielleicht eher leicht nach oben, könnte ich mir vorstellen.

Heute hatte ich Glück, sowohl mit den Liegenschaften als auch mit der Planungsabteilung der Stadt Köln sprechen zu können. Das Neubaugebiet wird derzeit von einem einzigen Investor massiv forciert und voran getrieben. Natürlich gibt es immer Unbekannte aber man hat mir vermittelt, dass eine Wartezeit von 10 Jahren unrealistisch lang ist. Allerdings wird auch nicht heute oder morgen gebaut werden können, da noch kein Bebauungsplan erstellt ist. Ich habe den Sachbearbeiter so verstanden, dass es höchst wahrscheinlich in etwa drei Jahren los geht. Die Annahme, dass in fünf Jahren Häuser fertig gestellt sind, wird als realistisch eingeschätzt.

Alles in allem eine grenzwertige aber noch überschaubare Zeit. Muss man mal schauen. Dass dort nie gebaut werden kann oder erst in 10-20 Jahren, das erscheint sehr unwahrscheinlich. Klar bleibt ein Risiko aber einen heißen Zock sehe ich da auch nicht. Mal schauen....

 

[DG]

Trotzdem musst Du aufpassen bzw. richtig rechnen.

Im Preis für das Bauerwartungsland sind keine Erschließungen enthalten - um das Stück als Spekulationsobjekt in 3-5 Jahren wieder zu verkaufen, müsste es:

1. So wie es liegt vom Bebauungsplan optimal erschlossen bzw. gut teilbar in vermutlich kleinere Grundstücke sein, sodass man es eben auch sofort bebauen kann. Dazu ...
   
2. ... musst Du die anteiligen Erschließungskosten für die Kanalisation bezahlen/einberechnen und einen Deal mit dem Investor treffen, denn ich denke, es werden dort nicht nur 1206 m² neu überplant - der Investor geht in Vorleistung für die Erstellung des B-Plans oder aber die Stadt Köln tut das. Das macht aber niemand umsonst.
3. Zudem wird auch von Deiner Parzelle im Rahmen einer Umlegung anteilig Straßenfläche "abgezogen" oder aber Du musst einen Wertausgleich für die Erschließungsfläche der Straße leisten.

Gleiches gilt, wenn Du es selbst bebauen willst, Dein persönlicher Gewinn aus dem Erwerb ist daher signifikant kleiner als die Differenz zwischen Kaufpreis und zu erwartendem Bodenrichtwert für baureifes Land.

Oder anders: erst wenn das Bauerwartungsland über die Stufe "Rohbauland" zum Bauland entwickelt wurde, kann es am Markt den prognostizierten Preis erzielen. Diese Entwicklung kostet allerdings Geld - die Frage ist, wie viel Dich das für das betreffende Stück kostet. Und vor allem - wo Dein Stück im Bebauungsplan liegt.

Das klingt auf den ersten Blick verlockend, aber für Laien sind die Folgekosten kaum zu überblicken; zudem begibst Du Dich in einen direkten Kampf mit dem Investor. Wenn der 20000m² kauft und den Bebauungsplan selbst erstellt, wie groß schätzt Du die Chancen ein, dass Deine Belange optimal berücksichtigt werden?

MfG
Dirk Grafe

 

[R.Hotzenplotz]

Das klingt auf den ersten Blick verlockend, aber für Laien sind die Folgekosten kaum zu überblicken; zudem begibst Du Dich in einen direkten Kampf mit dem Investor. Wenn der 20000m² kauft und den Bebauungsplan selbst erstellt, wie groß schätzt Du die Chancen ein, dass Deine Belange optimal berücksichtigt werden?

Du hast völlig Recht. Das Ganze kommt wohl nicht mal ansatzweise in Frage. Trotzdem interessiert mich mal, was aufgrund der von dir skizzierten Ausgangslage passieren würde, wenn jemand dieses Grundstück kauft und der Investor den Rest der sagen wir mal 20.000m². Der Investor erarbeitet den Bebauungsplan, d. h. er könnte ja einfach einen Spielplatz oder eine sonstige nicht für Häuser nutzbare Fläche dort verplanen. Wie würde es dann weiter gehen? Auf "meinem" Grundstück dürfte ich zwar dann kein Haus bauen aber mich kann ja auch keiner zwingen, dort einen Spielplatz zu bauen. Was würde wohl passieren?

Danke, dass du es mal sehr deutlich gemacht hast, dass die Sache nicht wert ist, weiterverfolgt zu werden.

 

[DG]

Die Frage ist einfach zu beantworten:

Dein Grundstück geht mit einem Wert x in die Gesamtmasse ein, die überplant wird. Du erhältst dann an anderer Stelle abzgl.. Straßenanteil und öffentlicher Flächen einen Wertausgleich in Form von Bauland oder aber eben Geld (wertgleich zum Bauland, also incl. der Wertschöpfung), wenn Dir das lieber ist.

Ganz unsinnig ist der Erwerb ggflls. nicht, es stellt sich nur die Frage, was Du damit vorhast und ob Dir alle Eventualitäten klar sind. Ohne Pläne etc. hat das allerdings wenig Sinn und um letztlich eine Wertschöpfung zu haben, muss man sich um eine solche Fläche auch kümmern (können).

MfG
Dirk Grafe