Fragen zur Anrechnung von Eigenkapital / Einschätzung Kaufnebenkosten

[Winniefred]

Ich verstehe ehrlich gesagt nicht, was das mit unserer Situation zu tun hat. Die Großmutter würde uns das Grundstück schenken, damit wir darauf bauen können. Keine Ahnung was das mit Steuervermeidung oä zu tun haben soll. Soweit ich weiß ist das wohl nicht illegal, warum auch. Werte werden vererbt, das ist doch völlig normal. Falls Schenkungssteuer oä anfallen, dann bezahlen wir das. Aber wenn wir am Ende aller Vorüberlegungen feststellen, dass dieses Grundstück am Ende doch teuer kommt, dann lassen wir es. Denn durch dessen Lage würden wir Abstriche machen, die sich nur durch das Einsparen von Geld und Zinsen aufwiegen ließen. Wenn das Ganze dann durch irgendwelche Steuern oä total teuer wird, dann macht es eh keinen Sinn, dann können wir uns auch irgendwann in der Stadt was kaufen.

Kann jemand noch etwas zu meinen Ausgangsfragen sagen?

 

[Musketier]

Dass der Verwandtschaftsgrad auch bei der Grunderwerbsteuer ausschlaggeben ist, wusste ich nicht. Danke für den Hinweis.

Befreiung von der GrErwSt nach §3 Nr 2 Grunderwerbsteuergesetz bei Schenkung bzw. §3 Nr. 6 Grunderwerbsteuergesetz bei Verkauf

 

[Musketier]

1. Nun kämen im Normalfall bei einem Grundstückskauf noch Kaufnebenkosten dazu, die ja anscheinend prozentual vom Kaufpreis berechnet werden. Wie ist das, wenn aber eine Schenkung vorliegt? Was bekommen dann Grundbuchamt, Notar? Makler entfiele ja. Wie wird dann die Grunderwerbsteuer berechnet?

2. Für die Baufinanzierung des Hauses werden wir das Eigenkapital für die Kaufnebenkosten bezahlen können. Mehr aber wohl nicht. Nun weiß ich aber nicht genau, wieviel Kaufnebenkosten dann noch anfallen? Makler und Grundbucheintragung entfielen. Kommen hier nochmal Notar und Grunderwerbsteuer? Das Haus wird in etwa 230.000€-250.000 kosten (kl. Bungalow ohne Keller und Schnickschnack).

Notarkosten und Kosten fürs Grundbuch kommen trotzdem für die Übertragung per Schenkung und für die Grundschuldeintragung. Grunderwerbsteuer dürfte wie bereits geschrieben frei sein.

3. Sagen wir also wir haben dann etwa 30.000€ liquide Mittel für die Kaufnebenkosten und eben das Eigenkapital von 40.000€ (oder 90.000? Wieviel setzt die Bank hier an? Den geringen Bodenrichtwert oder den tatsächlichen Marktwert?), wie wird dieses Eigenkapital angerechnet? Es ist ja nicht liquide, wäre lediglich eine Sicherheit für die Bank. Ändert sich mit dieser Form des Eigenkapital der Beleihungswert? Oder kann man damit auf einen besseren Zinssatz hoffen? Oder wären wir dann trotzdem bei einer Vollfinanzierung?

Mit welchem Wert die Bank das Grundstück ansetzt, wirst du die Bank fragen müssen.
Vermutlich irgendwas zwischen 40 und 90T€. Grundstück zählt genauso als Eigenkapital, wie eingesetzte Liquide Mittel.

Ich habe da wirklich gerade einen Knoten im Kopf und finde oft nur pauschale Aussagen im Internet. Wir sind gerade dabei mal grob zu überschlagen. Jedenfalls würde ich einfach gerne in etwa wissen, was wir bis dahin angespart haben müssen. Danke schonmal im Voraus!

Schau dir mal den Thread an:

https://www.hausbau-forum.de/threads/liste-der-baunebenkosten.9737/

Ich denke, du mußt nicht viel anders kalkulieren, außer dass du die Grunderwerbsteuer außen vorlassen kannst.

 

[Winniefred]

Danke für deine Antwort. Den Thread schaue ich mir mal genauer an.

Aber ich verstehe nicht, wie das dann funktionieren soll. Der Grundstückswert ist ja nichts, womit ich tatsächlich irgendetwas bezahlen kann. Dessen Wert kann ich keiner Baufirma überweisen, es ist ja kein Bargeld und dieser Wert steht mir ja eigentlich nicht tatsächlich zur Verfügung. Es wäre ja eher eine Sicherheit für die Bank. Hat man nun also ein solches Grundstück, was bringt einem das für die Baufinanzierung, also was bringt es einem ganz konkret? Niedrigerer Zinssatz? Niedrigerer Beleihungswert?

Die Notarkosten und Kosten für die Grundbucheintragung bemessen sich dann auch nach dem eigentlichen Wert (ob nun Bodenrichtwert oder Marktwert)?

 

[Musketier]

Danke für deine Antwort. Den Thread schaue ich mir mal genauer an.

Aber ich verstehe nicht, wie das dann funktionieren soll. Der Grundstückswert ist ja nichts, womit ich tatsächlich irgendetwas bezahlen kann. Dessen Wert kann ich keiner Baufirma überweisen, es ist ja kein Bargeld und dieser Wert steht mir ja eigentlich nicht tatsächlich zur Verfügung. Es wäre ja eher eine Sicherheit für die Bank. Hat man nun also ein solches Grundstück, was bringt einem das für die Baufinanzierung, also was bringt es einem ganz konkret? Niedrigerer Zinssatz? Niedrigerer Beleihungswert?

Du machst eine Aufstellung

Grundstückskosten/Wert
+ Kaufnebenkosten
+ Baukosten Schlüsselfertig (meist ohne Maler/Bodenbelagsarbeiten )
+ Maler/Bodenbelagsarbeiten
+ Baunebenkosten
+ Außenanlagen
+ Garage/Carport
= Gesamtkosten
abzgl. eingesetztes Eigenkapital (Liquide Mittel)
abzgl. vorhandenes Grundstück
abzgl. Wert der Eigenleistungen
= aufzunehmendes Fremdkapital

Du siehst, ob das Grundstück schon vorhanden ist und dafür niedriger Liquiditätsbestand da ist oder ob der Liquiditätsbestand höher ist und das Grundstück noch gekauft werden muß, spielt keine Rolle .
Nur außen vor lassen darfst du das nicht, da sonst die Berechnung des Beleihungswertes falsch läuft udn damit der Zinssatz höher ist.

Je höher in deinem Fall die Bank das Grundstück bewertet wird, desto niedriger ist dein Beleihungswert.

 

[Bieber0815]

Die Notarkosten und Kosten für die Grundbucheintragung bemessen sich dann auch nach dem eigentlichen Wert

Ja.

Aber ich verstehe nicht, wie das dann funktionieren soll. Der Grundstückswert ist ja nichts, womit ich tatsächlich irgendetwas bezahlen kann.

Die Bank kann es im Falle des Falles aber verwerten, deshalb zählt es mit bei der Ermittlung des Beleihungsauslaufs.