J
jimmyone
Guten Abend Zusammen,
ich bin zur Zeit unsicher ob ich eine Baufinanzierung für ein Mehrfamilienhaus aufnehmen soll.
Ich möchte gleich sagen mein Text wird lang weil es umfassend sein soll.
Konkret geht es um ein Haus mit drei Wohnungen von der eine selbst bewohnt wird auch schon aktuell und zwei weitere sollen vermietet werden.
Die Immobilie wurde regelmäßig in Stand gesetzt und bietet eigentlich genau das was ich mir auch als Altersvorsorge vorstellen könnte. Ich habe mit Hilfe des Verkäufers und einem Tool der Bank ermittelt, das dass Objekt eine Netto Rendite von 4,4 % abwirft bezogen auf den Anteil der Vermietung. Der Verkäufer war nur durch Info aller Zahlen daran beteiligt. Es ist also nicht schön gerechnet.
Für den selbst genutzten Teil kann ich nicht wirklich Rendite berechnen. Ich kann mir ja selbst keine Miete zahlen.
Im Gespräch mit der Bank kam heraus, dass die Empfehlung so liegt wenn dann sämtliches Eigenkapital in die Tranche Eigennutz zu stecken und den vermieteten Teil auf 100% zu finanzieren. Die Nachteile sind ein höherer Zins aber eine entsprechende höhere Abzugsfähigkeit. Außerdem war die Idee die Tilgung auszusetzen und somit den eh schon niedrigen Zins von 2,2% auf diesem Level zu halten und die Tilgung in einen Bausparvertrag zu packen. Vorteil wäre hier in der steuerlichen Betrachtung.
Da in dem Gespräch doch sehr viel aufkam und ich auf jeden Fall noch einen weiteren nutzen möchte versuche ich doch mal mir hier nochmal ein Bild zu machen. Der Banker sagte 4,4% Rendite wäre ok aber unter 4% dürfte es auch nicht sein dann macht es keinen Sinn.
Die Finanzierungsbausteine hat er mir so erklärt. Es gibt zwei Tranchen eines Darlehens von 400.000 €.
Dabei sprechen wir einem BLA von 100%. Der Banker meinte auf meine Nachfrage weil es ja immer heißt solche Finanzierungen wären sehr viel risikoreicher als andere mit z.B. 80% das dies nur bedingt stimmt. Die Bank preist natürlich über den Zins den höheren BLA ein. Aber er sieht kritischer wenn ich sämtliches Eigenkapital auflösen müsste und nach der Finanzierung nichts mehr habe. Da ist er der Meinung das man ruhig den vollen Kaufpreis finanzieren könnte. Auch Finanzierungen mit 80% können in die Hose gehen.
Ich fand die Argumentation jetzt gar nicht so blöd auch wenn ich damit der Bank mehr Kohle überweisen muss.
Die Tranchen wären so aufgestellt:
Laufzeit jeweils 15 Jahre
Vermietung 2 Einheiten:
Darlehen - 230.000 €, Tilgungsaussetzung, Bausparvertrag über den Deutschen Ring weil das Guthaben höher verzinst wird als bei anderen.
Selbstbewohnt:
170.000 €, annuitätische Tilgung 3%
Das klingt soweit alles verständlich. Jetzt kommt ein Teil den ich nicht ganz verstanden habe und dazu bräuchte einfach mal Unterstützung. Gerne natürlich eine Meinung zu dem oben beschriebenen.
Der Banker sagte diese Finanzierungen laufen so.
75% der Miete setzt die Bank in die Finanzierung ein.
25% werden für die Bewirtschaftung der nicht umlegbaren Kosten genutzt.
40% darf ich von meinem Netto Gehalt in die Finanzierung einsetzen. Theoretisch könnte man das bis 45% hochziehen aber man sagt 40% ist ein Wert für eine sichere Finanzierung.
Dazu kommen 2 € pro m2 an Bewirtschaftungskosten.
Rechne ich beide Summen zusammen liege ich fast 200 € über der von der Bank kalkulierten Rate. Ich kann also weniger einsetzen. Das ist schon mal gut. Rechne ich aber die Gesamteinnahmen zusammen also beide Summen Gehalt und Miete zu je 100% und Berechne den Prozentsatz auf Basis der kalkulierten Rate komme ich bei 45% Gesamt Einsatz raus. Da gingen bei mir erstmal die Alarmglocken an weil davon sind ja noch keine Bewirtschaftungskosten bezahlt, noch nicht gelebt und nicht gespart. Also den Banker angerufen und der sagte also so kann man das nicht rechnen weil man ja Vermietung von Selbstnutz trennen muss.
Die Miete muss die Abtragung plus Bewirtschaftungskosten hergeben. Das tut sie.
Das Gehalt muss die Abtragung plus Bewirtschaftungskosten plus Lebenshaltungskosten und Sparpoetntial hergeben. Das tut es. Die prozentuale Einwertung kann hier nicht wirklich angewendet werden.
Ich mache das nur mit gesundem Menschenverstand und muss sagen diese Aussage habe ich nicht verstanden im Nachgang. Anfangs klang es plausibel dann aber wieder nicht. 45% sind 45% das heißt der Gesamteinsatz mit Bewirtschaftungskosten dürfte jenseits der 50% liegen. 53, 54% oder so...
Genau genommen rechne ich alles zusammen passt es. Ich kann gut leben und kann auch mehr als die Pauschale der Bank ausgeben und sogar noch sparen. Aber irgendwie war das halt doch seltsam. So ein bisschen Alarm weil ich dann die nüchterne Überlegung hatte das ich mir das Objekt bei diesem Einsatz vielleicht doch nicht leisten kann. Egal wie gut es klingt.
Auf der anderen Seite steht das noch immer noch nach der Finanzierung verfügbare Eigenkapital, das zusätzliche Sparpotential und eine Lage bei der man davon ausgehen kann, dass noch lange Menschen hier wohnen werden wollen.
Weitere Ideen weil der Verkäufer über zwei Ecken Familie ist wäre die folgende von der ich gar nicht einschätzen kann ob sinnig oder nicht. Fand das als Angebot aber interessant.
1. Bestellung eines Erbbaurechtes bei dem Verkäufer im Rang hinter die Bank tritt mit der Anrechnung des Erbbauzines auf den späteren Kaufpreis und der Möglichkeit das Grundstück nach 15 - 20 Jahre zu übernehmen. Dies soll auch schon im Vertrag zugesichert werden. Das Erbbaurecht soll dann erstmal über 50 Jahre bestellt werden.
2. Aufnahme von 75% Gesamtdarlehen bei der Bank und 25% Nachrang über den Verkäufer. Der Verkäufer würde dabei seinen Darlehensteil auf Endfällig stellen für 15 Jahre. Die Grundüberlegung ist, dadurch noch bessere Konditionen zu generieren, noch etwas höher tilgen zu können und dann die freien Teile der Grundschuld für die Auszahlung des Nachrangs neu zu nutzen. Dabei soll eine Sondertilgung Möglichkeit im Vertrag stehen die jederzeit in beliebiger Höher möglich ist. Sprich wenn gewollt könnte ich Überschüsse oder Weihnachtsgeld an ihn überweisen. Die Belastung wäre dadurch nicht höher würde also auch die Haushaltsrechnung nicht beeinträchtigen.
So das wars in aller Länge. Ich würde mich über Rückmeldungen freuen und wünsche einen schönen Abend.
Lieben Gruß
Jimmyone
ich bin zur Zeit unsicher ob ich eine Baufinanzierung für ein Mehrfamilienhaus aufnehmen soll.
Ich möchte gleich sagen mein Text wird lang weil es umfassend sein soll.
Konkret geht es um ein Haus mit drei Wohnungen von der eine selbst bewohnt wird auch schon aktuell und zwei weitere sollen vermietet werden.
Die Immobilie wurde regelmäßig in Stand gesetzt und bietet eigentlich genau das was ich mir auch als Altersvorsorge vorstellen könnte. Ich habe mit Hilfe des Verkäufers und einem Tool der Bank ermittelt, das dass Objekt eine Netto Rendite von 4,4 % abwirft bezogen auf den Anteil der Vermietung. Der Verkäufer war nur durch Info aller Zahlen daran beteiligt. Es ist also nicht schön gerechnet.
Für den selbst genutzten Teil kann ich nicht wirklich Rendite berechnen. Ich kann mir ja selbst keine Miete zahlen.
Im Gespräch mit der Bank kam heraus, dass die Empfehlung so liegt wenn dann sämtliches Eigenkapital in die Tranche Eigennutz zu stecken und den vermieteten Teil auf 100% zu finanzieren. Die Nachteile sind ein höherer Zins aber eine entsprechende höhere Abzugsfähigkeit. Außerdem war die Idee die Tilgung auszusetzen und somit den eh schon niedrigen Zins von 2,2% auf diesem Level zu halten und die Tilgung in einen Bausparvertrag zu packen. Vorteil wäre hier in der steuerlichen Betrachtung.
Da in dem Gespräch doch sehr viel aufkam und ich auf jeden Fall noch einen weiteren nutzen möchte versuche ich doch mal mir hier nochmal ein Bild zu machen. Der Banker sagte 4,4% Rendite wäre ok aber unter 4% dürfte es auch nicht sein dann macht es keinen Sinn.
Die Finanzierungsbausteine hat er mir so erklärt. Es gibt zwei Tranchen eines Darlehens von 400.000 €.
Dabei sprechen wir einem BLA von 100%. Der Banker meinte auf meine Nachfrage weil es ja immer heißt solche Finanzierungen wären sehr viel risikoreicher als andere mit z.B. 80% das dies nur bedingt stimmt. Die Bank preist natürlich über den Zins den höheren BLA ein. Aber er sieht kritischer wenn ich sämtliches Eigenkapital auflösen müsste und nach der Finanzierung nichts mehr habe. Da ist er der Meinung das man ruhig den vollen Kaufpreis finanzieren könnte. Auch Finanzierungen mit 80% können in die Hose gehen.
Ich fand die Argumentation jetzt gar nicht so blöd auch wenn ich damit der Bank mehr Kohle überweisen muss.
Die Tranchen wären so aufgestellt:
Laufzeit jeweils 15 Jahre
Vermietung 2 Einheiten:
Darlehen - 230.000 €, Tilgungsaussetzung, Bausparvertrag über den Deutschen Ring weil das Guthaben höher verzinst wird als bei anderen.
Selbstbewohnt:
170.000 €, annuitätische Tilgung 3%
Das klingt soweit alles verständlich. Jetzt kommt ein Teil den ich nicht ganz verstanden habe und dazu bräuchte einfach mal Unterstützung. Gerne natürlich eine Meinung zu dem oben beschriebenen.
Der Banker sagte diese Finanzierungen laufen so.
75% der Miete setzt die Bank in die Finanzierung ein.
25% werden für die Bewirtschaftung der nicht umlegbaren Kosten genutzt.
40% darf ich von meinem Netto Gehalt in die Finanzierung einsetzen. Theoretisch könnte man das bis 45% hochziehen aber man sagt 40% ist ein Wert für eine sichere Finanzierung.
Dazu kommen 2 € pro m2 an Bewirtschaftungskosten.
Rechne ich beide Summen zusammen liege ich fast 200 € über der von der Bank kalkulierten Rate. Ich kann also weniger einsetzen. Das ist schon mal gut. Rechne ich aber die Gesamteinnahmen zusammen also beide Summen Gehalt und Miete zu je 100% und Berechne den Prozentsatz auf Basis der kalkulierten Rate komme ich bei 45% Gesamt Einsatz raus. Da gingen bei mir erstmal die Alarmglocken an weil davon sind ja noch keine Bewirtschaftungskosten bezahlt, noch nicht gelebt und nicht gespart. Also den Banker angerufen und der sagte also so kann man das nicht rechnen weil man ja Vermietung von Selbstnutz trennen muss.
Die Miete muss die Abtragung plus Bewirtschaftungskosten hergeben. Das tut sie.
Das Gehalt muss die Abtragung plus Bewirtschaftungskosten plus Lebenshaltungskosten und Sparpoetntial hergeben. Das tut es. Die prozentuale Einwertung kann hier nicht wirklich angewendet werden.
Ich mache das nur mit gesundem Menschenverstand und muss sagen diese Aussage habe ich nicht verstanden im Nachgang. Anfangs klang es plausibel dann aber wieder nicht. 45% sind 45% das heißt der Gesamteinsatz mit Bewirtschaftungskosten dürfte jenseits der 50% liegen. 53, 54% oder so...
Genau genommen rechne ich alles zusammen passt es. Ich kann gut leben und kann auch mehr als die Pauschale der Bank ausgeben und sogar noch sparen. Aber irgendwie war das halt doch seltsam. So ein bisschen Alarm weil ich dann die nüchterne Überlegung hatte das ich mir das Objekt bei diesem Einsatz vielleicht doch nicht leisten kann. Egal wie gut es klingt.
Auf der anderen Seite steht das noch immer noch nach der Finanzierung verfügbare Eigenkapital, das zusätzliche Sparpotential und eine Lage bei der man davon ausgehen kann, dass noch lange Menschen hier wohnen werden wollen.
Weitere Ideen weil der Verkäufer über zwei Ecken Familie ist wäre die folgende von der ich gar nicht einschätzen kann ob sinnig oder nicht. Fand das als Angebot aber interessant.
1. Bestellung eines Erbbaurechtes bei dem Verkäufer im Rang hinter die Bank tritt mit der Anrechnung des Erbbauzines auf den späteren Kaufpreis und der Möglichkeit das Grundstück nach 15 - 20 Jahre zu übernehmen. Dies soll auch schon im Vertrag zugesichert werden. Das Erbbaurecht soll dann erstmal über 50 Jahre bestellt werden.
2. Aufnahme von 75% Gesamtdarlehen bei der Bank und 25% Nachrang über den Verkäufer. Der Verkäufer würde dabei seinen Darlehensteil auf Endfällig stellen für 15 Jahre. Die Grundüberlegung ist, dadurch noch bessere Konditionen zu generieren, noch etwas höher tilgen zu können und dann die freien Teile der Grundschuld für die Auszahlung des Nachrangs neu zu nutzen. Dabei soll eine Sondertilgung Möglichkeit im Vertrag stehen die jederzeit in beliebiger Höher möglich ist. Sprich wenn gewollt könnte ich Überschüsse oder Weihnachtsgeld an ihn überweisen. Die Belastung wäre dadurch nicht höher würde also auch die Haushaltsrechnung nicht beeinträchtigen.
So das wars in aller Länge. Ich würde mich über Rückmeldungen freuen und wünsche einen schönen Abend.
Lieben Gruß
Jimmyone
