Ablauf Finanzierung und Hausbau

[Aliban2014]

Hallo,


nachdem wir voraussichtlich Ende Mai die Reservierung für unseren Bauplatz bestätigt bekommen, überlege ich nun wie es am besten weitergehen sollte. Dabei interessiert mich auch wie ihr das geplant hattet / plant.

Der Bauplatz wäre in einem noch zu erschließenden Neubaugebiet, dieses soll bis Ende des Jahres fertig erschlossen sein.

Ich hatte folgenden zeitlichen Ablauf geplant:

Juni 2017: Reservierung Bauplatz
August 2017: Abschluss der Finanzierung
August 2017: Kauf von Bauplatz
November 2017: Ende Erschließungsarbeiten
Februar/März 2018: Baubeginn
November 2018: Einzug


Da ich von steigendenen Zinsen bis Baubeginn im Februar/März nächsten Jahres ausgehe, würde ich gerne bereits im Juli/August die Finanzierung unter Dach und Fach bringen. 9 Monate bereitstellungsfreie Zeit wurde uns in einer ersten Finanzierungsanfrage bei der Hausbank bereits zugesagt.

Wenn man von 9 Monaten bereitstellungsfreie Zeit ausgeht, dann wäre das der Zeitraum August 2017 bis April 2017. Ab Mai 2018 würden dann erst die Bereitstellungszinsen beginnen, aber auch nur für den Teil des Darlehens der noch nicht in Anspruch genommen wurde.


Was haltet ihr von dieser zeitlichen Planung?

Wie habt ihr den zeitlichen Ablauf geplant?

Ab wann habt ihr mit der Tilgung begonnen? Ich würde uns das schon ab Baubeginn zutrauen, nur wäre das dann schon eine Hausnummer zur Miete dazu. Könnte man ja auch mittels einer Sondertilgung (bis zu 5% möglich) im Nachhinein dann lösen oder was meint ihr?

Was ich bei der Bank vergessen hab zu fragen: würde die Bank die Finanzierung mit uns abschließen und auf eine sofortige Eintragung der vertraglich vereinbarten Grundschuld bestehen? Wenn nicht könnten wir das Grundstück ja auch erst später kaufen z.B. im November/Dezember nach Abschluss der Erschließungsarbeiten. Wie sind da eure Erfahrungen?




Vielen Dank bereits für eure Mühen das alles durchzulesen

 

[HilfeHilfe]

Hallo,

Zins + Tilgung kommt es zum tragen ab Vollauszahlung eines Darlehens. Wenn ihr zB 1 Darlehen für das Grundstück und Hausbau aufnehmt zahlt ihr auf die abgerufenen Gelder die reinen Zinsen + ab dem 9 Monat die Bereitstellungszinsen für die nicht abgerufenen Gelder.

In eurem Fall ist zu überlegen ob ihr 1 Darlehen für das Grundstück aufnehmt und ein 2 für den Hausbau.

Habt ihr den grundsätzlich einen Finanzierungspartner und mit den Bausummen auseinandergesetzt bzw. schon mal mögliche Finanzierungssummen abgeklopft ?

 

[Caspar2020]

9 Monate bereitstellungsfreie Zeit wurde uns in einer ersten

Eigentlich bei Neubau machen die meisten Banken mindestens 12 Monate. Geh nicht nur zur Hausbank sondern auch Vermittlern; selbst wenn du nicht woanders hin willst, aber Gegenangebote helfen einerseits das Angebot der Hausbank einzuordnen, aber auch eventuell zu verbessern.

Ab wann habt ihr mit der Tilgung begonnen?

Tilgung beginnt üblicherweise einen Monat nach Vollauszahlung des Darlehens. Sprich eigentlich wenn man eingezogen ist.

Ab Mai 2018 würden dann erst die Bereitstellungszinsen beginnen, aber auch nur für den Teil des Darlehens der noch nicht in Anspruch genommen wurde.

würde die Bank die Finanzierung mit uns abschließen und auf eine sofortige Eintragung der vertraglich vereinbarten Grundschuld bestehen?

Üblicherweise sollte die Finanzierung vor dem Notar Termin stehen. Nach Unterschrift des Kreditvertrages läuft die Zeit.
Der Notar wird im 2. Akt die Grundschuldbestellung vornehmen.
Natürlich könntest du auch erst die Finanzierung später abschließen, aber wie dann der Zins ist...

Wann will eigentlich die Gemeinde das Geld? Im November?

Februar/März 2018: Baubeginn
November 2018: Einzug

Habt ihr schon ein Bauunternehmer der Zeit hat? Außerdem je nach Witterung kann es zu Verzögerungen kommen.

 

[Aliban2014]

Vielen Dank für die unglaublich schnellen Antworten!

In eurem Fall ist zu überlegen ob ihr 1 Darlehen für das Grundstück aufnehmt und ein 2 für den Hausbau.

Das finde ich eine gute Idee, denn dann könnten wir anteilig bereits sofort tilgen. In meiner Planung eines einzigen Darlehens würden ja in unserem Beispiel von August 2017 bis November 2018 keine einzige Tilgung stattfinden.

Würde es dann höhere Notar/Grundbuch-Gebühren nachsich ziehen, wenn zwei Darlehen als Grundschuld eingetragen werden statt einem? Mal grundsätzlich und damit unabhängig davon ob es "dramatische" Mehrkosten wären.

Habt ihr den grundsätzlich einen Finanzierungspartner und mit den Bausummen auseinandergesetzt bzw. schon mal mögliche Finanzierungssummen abgeklopft ?

Ja das haben wir bei der Hausbank jetzt erst mal gemacht.

Eigentlich bei Neubau machen die meisten Banken mindestens 12 Monate. Geh nicht nur zur Hausbank sondern auch Vermittlern; selbst wenn du nicht woanders hin willst, aber Gegenangebote helfen einerseits das Angebot der Hausbank einzuordnen, aber auch eventuell zu verbessern.

Wir hatten auch noch vor zu den üblichen Vermittlern (Dr. Klein, Interhyp sowie ein Vermittler im Bekanntenkreis) und zu der zweiten Hausbank gehen. Wir waren bisher nur bei der Hausbank meiner Frau, ich bin bei einer anderen Bank.
Das bisherige Gespräch diente nur der Orientierung.

Tilgung beginnt üblicherweise einen Monat nach Vollauszahlung des Darlehens. Sprich eigentlich wenn man eingezogen ist.

Das wäre ja sehr spät, daher s.o. eventuelle Splittung des Darlehens worauf HilfeHilfe hingewiesen hat.

Üblicherweise sollte die Finanzierung vor dem Notar Termin stehen. Nach Unterschrift des Kreditvertrages läuft die Zeit.
Der Notar wird im 2. Akt die Grundschuldbestellung vornehmen.
Natürlich könntest du auch erst die Finanzierung später abschließen, aber wie dann der Zins ist...

Wann will eigentlich die Gemeinde das Geld? Im November?

Ich wollte auch zuerst die Finanzierung abschließen und dann einen Notartermin machen und nicht umgekehrt, dass die Zeit dann schon läuft ist mir bewusst. Ich dachte dass ich das mit dem Notar ja auch einige Monate später machen kann (nach der Finanzierung), um die bereitstellungsfreie Zeit mehr auszunutzen. Aber nach dem Tipp von HilfeHilfe tendiere ich eher zu einer Splittung der Darlehen.

Die Gemeinde hat sich hierzu bislang nicht konkret geäußert. Es ist hier aber üblich, dass die Bauplätze erst mal reserviert werden können um sie zur gegebenen Zeit erst zu kaufen. Eine zeitliche Vorgabe gibt es hier nicht. Aus den anderen Neubaugebieten weiß ich, dass die Bauplätze teilweise bis zu einem Jahr oder länger reserviert waren.

Habt ihr schon ein Bauunternehmer der Zeit hat? Außerdem je nach Witterung kann es zu Verzögerungen kommen.

Ja mit dem Bauunternehmer haben wir vorab schon gesprochen, da das Haus aber eventuell kleiner gemacht werden muss (hängt jetzt davon ab ob wir unseren Wunschbauplatz bekommen oder einen anderen kleineren Bauplatz) wollte ich ein konkretes Angebot erst, wenn wir auch den definitiven Bauplatz kennen und damit auch das endgültige Baufenster etc.

 

[Caspar2020]

Das wäre ja sehr spät, daher s.o. eventuelle Splittung des Darlehens worauf HilfeHilfe hingewiesen hat.

Wo ist das Problem? Also erst anfangen zu tilgen wenn das Haus steht?

 

[Aliban2014]

Wo ist das Problem? Also erst anfangen zu tilgen wenn das Haus steht?

Ich dachte mir, dass das "zu spät" ist, weil ich bislang zu einer 15-jährigen Zinsbindung tendiere.

Dann wäre in unserem Fall (Finanzierung August 2017, Tilgungsbeginn November 2018) über ein Jahr verstrichen von den 15 Jahren Zinsbindung in denen noch nichts getilgt wurde.

Ist das üblich so bei Finanzierungen, dass man quasi ein Jahr "verschenkt"? Die Finanzierung erst in 2018 zu machen ist mir wegen dem Zinsniveau zu risikoreich, eine Erhöhung um 0,3-0,5% wäre ja dann schon sehr teuer auf die Laufzeit gerechnet.

Edit: Mit einem höheren Zinsniveau auf das komplette Darlehen bezogen bleibt ja dann auch gleich einiges mehr an Restschuld, bei gleicher Rate vorausgesetzt.