Also, ich würde mal den Okt/Nov 17 abwarten, ob sich nicht doch noch die Erschließungsarbeiten hinziehen.
Dann schon Bodenhrindgutachten haben und mit BU die Endplanung machen sowie den Bauantrag fertigen. Dann muss man die Genehmigung abwarten und Bauwetter, bevor es losgeht. Ämter und BUs haben eine andere Logistik als Bauherren, insofern würde ich den Baubeginn später ansetzen.
Dann 9 Monate Bauzeit ansetzen plus ggf. EL für Maler bzw. Böden.
Die für uns Bauherren nicht nachvollziehbare Logistik von Behörden und dem Unternehmen sowie seinen Subs ist kaum beeinflussbar, sodass ein Hausbau immer länger dauert als gedacht.
In aller Kürze Grüsse
Bezüglich den Erschließungsarbeiten muss ich dir Recht geben. Das ist auch eine absolute Unbekannte. Im Worst-Case könnten wir noch gar nicht beginnen im März. Aber wenn die Zinsen von August bis November weiter gestiegen sind? Das ist der einzige Grund, weshalb ich am liebsten heute und ohne Bauplatz sofort die Finanzierung abschließen würde..
Auf ein Bodengutachten wollte ich eigentlich verzichten, da wir ohne Keller bauen werden und ich es daher für entbehrlich hielt. Aber da würde ich das letzte Wort dem Bauunternehmer (Architekt?) überlassen.
Das mit der Baugenehmigung hatte ich auch schon als Verzögerung im Blick, bin aber der Meinung eine (tolle?) Lösung gefunden zu haben: es gibt nämlich (nur in BW?) auch die Möglichkeit "ohne Baugenehmigung" zu bauen.
Es gibt neben dem regulären Weg "Bauantrag" - > "Baugenehmigung" -> "Baubeginn" auch eine Alternative was mir neu war.
Es gibt daneben eine Art "Genehmigungsfreies Verfahren". Erforderlich hierfür ist u.a. ein qualifizierter Bebauungsplan, welcher im Neubaugebiet existiert.
Nach diesem Verfahren muss der Neubau lediglich angezeigt werden, dh. es müssen dieselben Unterlagen wie bei einem förmlichen Bauantrag eingereicht werden. In BW heißt das "Kenntnisgabeverfahren". Die Gemeinde schaut dann nur "grob drüber", weil man sich in diesem Fall strikt an den Bebauungsplan halten muss. Dies werden wir auch - Stand jetzt zumindest. Sollten wir abweichen, geht dieses Verfahren nicht mehr und wir müssten einen "normalen" Bauantrag einreichen.
Der Unterschied jedoch: die Gemeinde/Bauamt hat vier Wochen Zeit dieser Anzeige zu widersprechen. Widerspricht sie nicht, dann gilt der Bau als genehmigt und man bekommt einen grünen Punkt statt einem roten Punkt zugeteilt. Es gibt dann auch keine Abnahme oder ähnliches. Die Gebühren sind daher angeblich auch niedriger.
Das Bauamt hat mir das bereits auch so bestätigt.
Wir haben im Dezember das Darlehen beantragt und Anfang Januar die Zusage erhalten. Baubeginn war dann Mitte März. Wir haben uns für nur 9 Monate bereitstellungsfreie Zeit entschieden (die Frist endet also Ende September), obwohl wir uns voll bewusst sind, dass wir bis dahin noch nicht alles an Geld aufgebraucht haben werden. Wir hatten von der selben Bank auch ein Angebot mit 12 Monaten bereitstellungsfreier Zeit. Die Angebote haben sich im Zinssatz um 0,06 % unterschieden. Diese um 0,06 % höheren Zinsen für drei Monate längere bereitstellungsfreie Zeit würden bei uns bei gleicher Rate ca. 2.800 € mehr an Zinsen über die gesamte Sollzinsbindungszeit ausmachen. So hoch werden unsere Bereitstellungszinsen in den 3 Monaten aller Voraussicht nach nicht sein, dass sich die 3 Monate längere Bereitstellungszeit lohnt. Wir werden - wenn alles halbwegs so läuft wie geplant - vielleicht 1/3 davon an Bereitstellungszinsen zahlen. Maximal. Daher haben wir uns für die kürzere bereitstellungsfreie Zeit entschieden. Sowas solltet ihr auch ausrechnen, wenn ihr konkrete Angebote von Banken vorliegen habt und dann entscheiden, womit ihr euch wohler fühlt und was sich mehr lohnt. Eine kürzere Bereitstellungszeit kann sich unter Umständen lohnen, wenn der Zinssatz für verschiedene Bereitstellungszeiten unterschiedlich hoch ist.
Wie ja schon mehrmals gesagt wurde, beginnt man erst zu tilgen, wenn das Darlehen vollausgezahlt ist. Bei uns wird das vermutlich auch ca. 1 Jahr nach Abschluss der Finanzierung sein. Ja, das Jahr "verschenkt" man vielleicht, aber das ist leider so. Man könnte aber auch die Rate jeden Monat ansparen und nach Vollauszahlung als Sondertilgung nutzen, dann ist der Unterschied vermutlich nur marginal. Wir sparen aktuell auch so weiter wie in der Eigenkapitalsansparphase vor dem Bau, weil wir ja noch nicht tilgen müssen. Dieses Geld werden wir dann aber nicht in die Sondertilgung stecken, sondern für Möbel usw. ausgeben, wenn das Haus fertig ist.
Das mit der längeren bereitstellungsfreien Zeit im Preis für höheren Bauzinsen (auch wenn es "nur" 0,06%) habe ich auf dem Schirm, aber trotzdem vielen Dank für den Hinweis. Denke das geht immer negativ aus für den Bauherren und positiv für die Bank.
Das man den Bauzins damit noch drücken kann werde ich dann auf jeden Fall anfragen, wenn es soweit ist. Wie du sagst, kommt es immer darauf an.
Da bin ich aber echt beruhigt, dass das bei euch auch "so lange" dauert bis die Tilgung beginnt. Auch wenn wir das Darlehen splitten würden um früher zu tilgen, der Rest der "übrig" bleibt sollte dann für eine "frühzeitige" Sondertilgung bleiben oder als weiteres Puffer für ungeplante Sachen.
Die ungeplanten Sachen werden mit Sicherheit kommen, da mach ich mir nach langer Lektüre hier im Forum keine Illusionen. Auch die geplante Bauzeit wird mit Sicherheit nicht eingehalten werden können, dass unterstelle ich einfach mal. Die Frage ist ja immer wie sehr sich das alles verzögert.
