Hausverkauf - Neubau - Bank spielt mit - Risiko?

[raffa]

Folgende Situation:

wir haben gebaut und wollen verkaufen und nochmals neu bauen (Grundstück Zusage haben wir), weil wir uns aufgrund diverser Faktoren nicht wohl fühlen. Die Gründe dafür habe ich in einem anderen Thread schon offengelegt. Bitte deshalb dazu keine Diskussion mehr.

Da aber das Thema Verkauf und Neubau noch nicht wirklich ausreichend diskutiert wurde, möchte ich dazu gerne einen separaten Thread eröffnen:

Wir waren jetzt bei der Bank und haben die Sache besprochen. Dort war man sehr offen für unser Vorhaben, was uns ehrlich gesagt überrascht hat. Dachten, die zeigen uns eher den Vogel. Aber das Gegenteil... man hat mit uns eine sofortige Lösung erarbeitet und uns sogar vorsichtig ermuntert, es zu tun. Im Endeffekt sind wir mit einem super Gefühl aus dem Gespräch raus, aber trotzdem immer noch unsicher, da die Bank das natürlich nicht nur aus reiner Nächstenliebe tut.

Es würde so ablaufen können:

Die Bank gibt uns einen 2. Kredit, von sagen wir mal als Beispiel 500.000€. Zins entweder Variabel oder fest auf z.B. 2. Jahre. Mit diesem Kredit könnten wir das Grundstück kaufen und das Haus bauen.

2. Wir müssten dann unser jetziges Haus im Laufe der Zeit verkaufen. Das Geld aus dem Hausverkauf fließt in die Tilgung des 2. Kredits, mit dem wir das neue Haus gebaut haben.

3. Wir behalten unseren heutigen Kredit vom heutigen Haus. Dieser wird lediglich nach Hausverkauf auf das neue Haus übertragen. Vorteil: Konditionen bleiben gleich, erfolgte Tilgung bleibt, keine Vorfälligkeitsentschädigung. - ich erkenne hier keinen Nachteil, ihr?

4. Wir müssten während der Bauphase den bisherigen Kredit bedienen + die Zinsen für den neuen Kredit.
Das könnten wir problemlos, da beide Vollverdiener.

5. Die Bank würde sogar wenn es eng wird, den heutigen Kredit für bis zu 2 Jahre Tilgungsfrei stellen. Hieße, wir würden nur Zinsen bezahlen. Klar, dafür verlängert sich die Laufzeit.

6. Zeitweise hätten wir Grundschulden von über 1Mio, bis das Haus verkauf ist *uff* :)

Jetzt zum Risiko das wir sehen:

1. wenn wir weniger beim Hausverkauf erzielen, als geplant, müssen wir die Differenz in Form zusätzlicher Schulden aufnehmen. Beispiel Haus bring weniger als die 500k für den Neubau, also z.B. nur 470k, dann müssten wir 30k zusätzlich aufnehmen und abstottern. Wahrscheinlichkeit 50/50?

2. Wenn wir das Haus nicht verkauft bekommen, müssten wir es vermieten und die Differenz aus fehlender Miete und zu zahlendem Kredit leisten. Wahrscheinlichkeit 30%?

3. Zinsrisiko: bei variablem Zins für das neue Darlehen wären wir während der Bauphase möglichen Zinsschwankungen ausgesetzt - da wir aber "nur" Zinsen bezahlen, dürfte das kalkulierbar sein.

4. Ortsdurchgangsstraße in 20-30m Entfernung ein Verkaufsrisiko?
Lage an sich ist super (Nähe zu Unis, FHs, Supermärkten, Ärzten, sehr vielen Jobs, großen Städten, Natur) und der gewünschte Preis zu Bestandsimmobilien vergleichbar. Ältere Häuser aus den 70ern gehen für ähnliche Preise oder mehr über den Tisch + Notwendigkeit der Renovierung. Dennoch können wir nicht abschätzen, inwiefern die Straße hier ein Hinderungsgrund ist. Wir halten uns selbst für super sensibel in Bezug auf Lärm. Besuch und Verwandtschaft hörte bislang die Straße aber nicht. Was für unser Haus spricht ist die mehrfach von vielen Seiten (Architekten, Baubegleitern, Handwerkern, Freunden) gelobte Ausstattung und Architektur.

Was haben wir übersehen? Welches Risiko besteht noch aus Eurer Sicht? Ist das ein guter Deal? Für uns klingt das nach einem fairen Deal, bei dem die Bank natürlich auch verdient, aber letztlich uns ziemlich gut aus der Sache rauskommen lässt... z.B. Entfall der Vorfälligkeitsentschädigung.

Oder, was meint ihr?!

 

[Caspar2020]

Also ein ganz frischer Neubau hat ein Problem. Entweder gefällts so wie er ist oder nicht. Da fängt man nicht wirklich an seine Ideen auszuleben. Schließlich ist die Bude teuer genug. Das kann ein Problem sein, weil es die Kreis der Interessierten deutlich reduziert.

Das andere ist natürlich das jeder potentielle Käufer vermutet ihr seit in ner "Notsituation" oder mit dem Objekt ist was faul; sprich man muss die Nerven behalten. Wollt ihr selber oder über nen Makler verkaufen?

2. Wenn wir das Haus nicht verkauft bekommen, müssten wir es vermieten und die Differenz aus fehlender Miete und zu zahlendem Kredit leisten. Wahrscheinlichkeit 30%?

Kaltmiete ist ungleich tatsächliche Einnahmen bezüglich Vermietung.

Und was du ganz unterschlagen hast; das Finanzamt. Das will nämlich deinen Verkauf auch noch versteuern; natürlich nur wenn du Gewinn mit dem Verkauf gemacht hast und natürlich wenn ihr zu schnell verkauft habt.

Da du selber gebaut hast ist hier ein Steuerberater hilfreich um dir eventuelle Fallstricke näher zu erläutern. (z.B. was das Thema eigenleistung etc angeht).

 

[raffa]

Wir haben mit GU gebaut, nicht selber. Eigenleistung war kein großes Thema.

Spekulationsgewinn dürfte auch kein Thema werden. Unser Ziel ist 0 auf 0 zu verkaufen. Selbst wenn Gewinn anfallen würde, würde dieser zum Termin des Hausverkaufs nicht steuerpflichtig sein. Das haben wir bereits gecheckt.

Wie seht ihr das Angebot der Bank und das Risiko in Bezug auf die finanzielle Situation?

Ob wir mit Makler oder selbst verkaufen würden, ist offen. Ich könnte es problemlos selbst, das spart dem Käufer Provision. Ich denke, wenn man den Verkauf plausibel erklärt, kann jeder den Grund des Verkaufs nachvollziehen. Fakt ist, wir fühlen uns in der Gegend nicht so wohl, und ich denke, das kann man verargumentieren. Dass was mit dem Haus faul sein soll, können wir entkräften. Wir hatten Gutachter, die den Hausbau begleitet und dokumentiert haben. Der GU ist zudem ein renommiertes, sehr bekanntes Unternehmen und hat einen exzellenten Ruf in Bayern. Daher dürfte das auch kein Argument sein, was dagegen spräche.

 

[wewerad]

Das Risiko ist ganz klar: ihr erzielt nicht den gewünschten Preis.

Daraus ergeben sich folgende Fragestellungen:
1. Was ist die Schmerzgrenze beim Verkaufspreis?
2. Wie hoch ist das Risiko unter der Schmerzgrenze zu landen?
3. Gibt es Plan B und wie gut funktioniert das?

Nr. 1 müsst ihr für euch beantworten. Je ehrlicher desto besser.

Nr. 2 lässt sich ein Stück weit recherchieren/ erfahren. Mit Bauchgefühl und 50/ 50 wäre das Risiko für mich viel zu hoch!

Nr. 3 Haus vermieten könnte funktionieren, kann aber auch daneben gehen. Die Frage ist wie angespannt ist der Wohnungsmarkt? Wie hoch wäre die Kaltmiete und kann man für das Geld nicht lieber ein eigenes Haus abbezahlen? Man kann auch Pech mit Mietern haben. Hat man auch genug Reserven um mehrere Monate Leerstand zu überstehen? Kann man anfallende Reparaturen selbst erledigen oder muss man jedes mal einen Handwerker bestellen. Was an Mieteinnahmen übrig bleibt, muss versteuert werden...
Für mich wäre Plan B höchstens um mich zu beruhigen, aber es wäre nicht wirklich machbar.

Ich würde vor allem bei Nr. 2 ansetzen: Risiko abschätzen/ minimieren.
- Lässt sich das Haus vor dem 2. Bauprojekt noch verkaufen (mit Übergabe nach Bauzeit): kaum Risiko, jedoch eventuell finanzielle Einbußen.
- Man kann in ein Gutachten investieren und das Haus bewerten lassen. -> Abschätzen von Risiko
- Man kann ein paar Maklern das Haus zeigen und sie sollen aus ihrer Erfahrung sagen, zu welchem Preis sie verkaufen würden. Natürlich würden sie tendenziell zu hoch schätzen, aber man bekommt ungefähr die Richtung.
- Man kann recherchieren wie viele Grundstücke in der Gegend zu bekommen sind. Ein fast neues Haus konkurriert eher mit Neubau als mit den Häusern aus den 70ern (andere Kundengruppe).

So zumindest würde ich vorgehen. Es steht zu viel auf dem Spiel als das ich mich auf das Bauchgeühl verlassen würde.

LG

 

[Caspar2020]

Fakt ist, wir fühlen uns in der Gegend nicht so wohl, und ich denke, das kann man verargumentieren.

Aus Sicht vom Käufer ist bei einem fast neuen Haus faul im Staate Dänemark. Zumindest wenn es nicht am Objekt selbst liegt; vermutet man ein "persönliche" Notsituation.

Aus meiner eigenen persönlichen Erfahrung bei Besichtigungen waren die 3 häuser die wir angeguckt haben (max 2-3 Jahre alt) waren sehr suspekt.

Natürlich war auch ein Problem die Preisvorstellung. Und das aus 2 gründen.

Erstens für ein Haus was man nicht selber konfiguriert hat den Neupreis zu bezahlen.
Zweitens; Vater Staat der ja auf den ganzen Preis die Grunderwerbsteuer haben wollte.

Da waren uns die Häuser aufgrund Sterbefall deutlich lieber.

Auch wenn da deutlich mehr gemacht werden hätte müssen.

 

[lastdrop]

Oder genau andersrum: Ich habe ein 2,5 Jahre altes Haus gekauft. Ich war bereit, viel Geld dafür zu bezahlen, weil ich auf Hausbau, Garten anlegen, Terrassen, Einfahrt pflastern usw. nicht wirklich Lust/Zeit hatte. Wahrscheinlich sogar über Baukostenpreis. Natürlich muss das Haus i.W. passen ...