Bau kleines Mehrfamilienhaus İn Köln

[Bastürk]

Hallo zusammen bin neu hier im Forum und Grüsse die Community recht herzlich.
Also Ich fang von vorne mal an.
Ich habe ein Reihenmittelhaus in 51105 Köln gekauft Baujahr ca.1900 und die Masse 6.15m breit und 11.50 Tief und vom Grundstück 6.15m breit und 22m Tief.
2 Etagen Plus ein Dachgeschoss leider ist das Dachgeschoss nur 2 Meter hoch.
Da es ein sehr altes Haus ist und in den Jahren fast nie was getan wurde sieht es auch demnach aus.
Ich wollte ursprünglich kernsanieren lassen also von oben nach Unten..!!
Jedoch hat der Zimmermann der mir ein neues Dachstuhl hinsetzen wollte gesagt das eine Baugenehmigung usw. Erforderlich ist und hat mir geraten das Ding abreissen zu lassen und Neubau im Prinzip genau wie die anderen Handwerker auch die es sich angesehen habe..
letztendlich kamm ich jetzt zum Entschluss und hab jetzt Abriss und Neubau vor..
Bei einem Info Tag (Bauamt Köln) hat der Mitarbeiter mir gesagt das ich so hoch bauen kann wie der nachbar !!
Das heisst mein Rechter ist Nachbar hat ein genauso hohes Reihenmittelhaus und das Linke Nachbarhaus ist ein Mehrfamilienhaus (3 Etagen + Dachgeschoss mit Wohneinheiten)
Also dürfte Ich im Prinzip so hochbauen !! Heisst ein Stockwerk mehrfür mich.
Ich möchte die ersten zwei Etagen selbernutzen (Maisonetten Wohnung) die dritte Etage sowie das Dachgeschoss würde ich dann vermieten wollen.
Habe aber so gar keine Erfahrungen und weiss nicht genau was ich tuen muss ausser eine Genehmigung holen..
Freue mich auf eure wertvollen Tipps.

 

[wpic]

Ich würde keine übereilten Entscheidungen treffen. Dasbdas Haus abrissreif ist, wage ich erst einmal zu bezweifeln. Darüber sollte nicht primär ein Zimmermann entscheiden, sondern ein Architekt in Zusammenarbeit mit einem Statiker. Davon abgesehen ist ein Abriss ggf. recht kostspielig, wenn z.B. die benachbarten Gebäude gesichert werden müssen oder für einen unterkellerten Neubau eventuell tiefer fundamentiert werden muß, als die benachbarten Gebäude. Eventuell erlischt dann auch der Bestandschutz und ein neues Gebäude dürfte nicht mehr in der gleichen Form errichtet werden. Das kann nur vor Ort beurteilt werden.

Ein Haus Baujahr 1900 kann grundsätzlich kernsaniert werden, das wäre der übliche Weg. Fast immer muß dabei der Dachstuhl erneuert werden, weil die Sparrenlage unterdimensioniert ist und die erforderliche Dachdämmung nach Energieeinsparverordnung nicht aufnehmen kann. Bei einem Dachneubau kann dann auch ggf. der Dachstuhl höher gesetzt werden, um einen Ausbau des DG zum Wohnraum möglich zu machen. Der DG-Ausbau ist prinzipiell bauantragspflichtig, die Erneuerung der Sparranlage ebenfalls. Das kann der Zimmermann nicht in Eigenregie vornehmen. Zudem benötigst Du für die Kernsanierung des Hauses ein Sanierungskonzept im Zusammenhang des gesamten Hauses, in dem alle Gewerke aufeinander abgestimmt werden.

Sollte ein Abriss unumgänglich sein oder die beste Lösung für eine beabsichtigte neue Nutzung an dieser Stelle, so muß erst einmal bau- und planungsrechtlich geklärt werden, welche Art und welches Maß von neuer Bebauung möglich ist. Darüber gibt der Bebauungsplan Auskunft, der von einem Architekten interpretiert und mit den Baubehörden verhandelt werden muß, um den für Dich gewünschten Entwurf bauen zu können. Wenn kein Bebauungsplan existiert, muß nach §34 Baugesetzbuch verfahren werden: das Bauvorhaben soll der gebauten Umgebung entsprechen. Dazu muß eine Bauvoranfrage gestellt werden.

Du solltest also einen Architekten beauftragen 1.) die Immobilie zu begutachten und den Erhaltungszustand zu bewerten, um dann mit Dir die gewünschten Baumaßnahmen zu diskutieren, wenn das Objekt erhaltenswert ist. Sollte es 2.) tatsächlich abrissreif sein, kann der Architekt bei Vorlage eines B-Planes oder nach Einschätzung der Situation einen Vorentwurf für Dein Bauvorhabe anfertigen und diesen mit den Baubehörden auf Realisierbarkeit abstimmen.

Ohne einen Architekten und eine unabhängige gutachterliche Einschätzung der bestehenden Situation sollte keine Entscheidungen gefällt werden.
Wo befindet sich die Immobilie in Köln ?

 

[Bastürk]

Es handelt sich um das Grüne Haus auf dem Foto
Und danke für die detaillierte Antwort das Haus befindet sich in 51105 Köln auf der Rolshover Straße also nicht nur der Zimmermann sondern auch die Handwerker meines Vertrauens haben mir dasselbe geraten

 

[11ant]

Baujahr ca.1900 und die Masse 6.15m breit

Sechs Meter fünfzehn sind heute noch genau so schmal wie damals, da erwarte ich von einem Neubau nicht so viel Verbesserungspotential, daß es den Mehraufwand lohnt. Umgekehrt sieht das Haus aber zu gepflegt aus, um vorschnell an Abriss zu denken. Beides zusammen sind aus meiner Sicht gute Argumente, einen altbauerfahrenen Architekten näher hinschauen zu lassen.

Bei einem Info Tag (Bauamt Köln) hat der Mitarbeiter mir gesagt das ich so hoch bauen kann wie der nachbar !!

Bedenke, daß diese Auskunft einem Bauvorbescheid bei weitem nicht gleichwertig ist. An Infotagen werden viel "Textbausteine" erzählt. Viel mehr als eine im persönlichen Kontakt präsentierte FAQ-Sammlung ist das nicht. Ich würde da in einer §34-Situation den gleichartigeren Nachbarn als maßgeblicher gewichtet befürchten - außer das höhere Haus ist der Nachfolger von zwei Häusern im Format der beiden kleinen.

 

[wpic]

Die übliche und erprobte Vorgehensweise, um zu einem verwertbaren Ergebnis für das weitere Vorgehen zu kommen. wäre:

1. Bauberatungstermin mit einem Architekten als Vor-Ort-Termin: Bewertung der Qualität und des Erhaltungszustandes der tragenden und nichttragenden Baukonstruktion für die Sanierung/Umbau/Ausbau/Erweiterung. Dazu müssen ggf. auch Bauteile geöffnet werden (Decken/Wandkonstruktionen). Interessant ist immer der Erhaltungszustand der Decke über KG - wahrscheinlich Stahlträgerdecke mit gemauerten Kappen- und der Holzbalkendecke über dem obersten Geschoss für den Ausbau oder die Aufstockung des DG.
2. Bei Verwendung des Bestandes: Bauaufnahme + Anfertigung aktueller Bestandszeichnungen, Erarbeitung eines Sanierungskonzeptes/eines Sanierungsfahrplanes, Klärung der bau- und planungsrechtlichen Möglichkeiten und der statischen Anforderungen für den DG-Ausbau/die Aufstockung, Kostenschätzung, eventuell Bauvoranfrage, Bauantrag etc.
3. bei Abriss: Klärung der bau- und planungsrechtliche Randbedingungen für einen Neubau, ggf. Verhandlungen mit den Behörden bei §34 Baugesetzbuch und fehlendem Bebauungsplan, ggf. Bauvoranfrage, Vorentwurf mit Kostenschätzung und Kalkulierung der Abrisskosten etc. und weitere Bearbeitung als Bauantrag bis Baurealisierung.

 

[kaho674]

Hi Bastürk,
was kannst Du denn ausgeben?