Kaufvertrag Baugrundstück - Unsicherheit aufgekommen

[jawknee]

Hallo zusammen,

ich habe schon seit längerer Zeit ein Grundstück reserviert, wo ich mir eigentlich schon zu 90% sicher war, dass ich es auch kaufen werden. Allerdings sind jetzt, nachdem ich endlich einen Kaufvertragsentwurf bekommen habe, doch noch unerwartete Stolpersteine zu Tage getreten.

Zum Grundstück selbst:
Es ist ein Neubaugebiet mit ca. 30 Grundstücken (fast komplett eben), das auch erst noch erschlossen werden soll, auf einem ehemaligen Kasernengelände (früher Fliegerhorst von Adolf, danach US Army). Das Gelände wurde schon früher in ein Industrie- und Wohngebiet umgewandelt und soll jetzt eben auf der Wohngebietsseite um dieses Neubaugebiet erweitert werden. Ich habe leider nur Bilder aus ser US Army Zeit gefunden, aber dort war damals wohl auch nur eine Wiese.
Die Grundstücke werden über Makler verkauft (schon vor Erschließung).

Auf den Kaufvertragsentwurf musste ich leider recht lange warten, da der Erschließungsvertrag zwischen Gemeinde und Erschließungsunternehmen(=Verkäufer der Grundstücke) sich ewig hingezogen hat.
In der Zeit habe ich mir das Grundstück mehrmals angeschaut und auch mit einem Anwohner gesprochen, der dort auch schon 13 Jahre wohnt. Soweit war alles ok für mich.

Jetzt zu den Stolpersteinen:
Manche Punkte fand ich selbst schon unglücklich, habe mich dann aber auch nochmal extra von einem Anwalt beraten lassen.

- Der offizielle Verkäufer ist eine Firma aus Lichtenstein. Hier hätte ich also nur erschwerten Zugriff, falls rechtlich etwas zu tragen käme, da nicht EU-Land. Die Firma muss für die Erschließung eine Bürgschaft von 200.000 bei der Gemeinde hinterlegen. Der Ansprechpartner ist in der Gegend mit gutem Ruf bekannt, hat mir auch mein Anwalt bestätigt, die Firma selbst ist ihm aber nicht bekannt. Abgesehen davon erweckt es schon den Eindruck einer Postkastenfirma :/

- Es wird ausdrücklich die Haftung für Altlasten ausgeschlossen. Laut meinem Anwalt unüblich, nur wenn etwas vermutet wird. Laut meinem Makler ist der Ausschluss üblich.
Es gibt hier ein Bodengutachten mit Bodenproben aus 2016. Hier wurde allerdings nur 50-100m abseits von meinem Wunschgrundstück geprüft. Hier wurde zum Teil eine Bodenbelastung von Z2 bzw. Z1.1 festgestellt (falls das jemandem was sagt, gerne erläutern). Eigentlich sagt das aber nichts aus, wenn es nicht direkt an meinem Grundstück geprüft wurde oder? Mir geht es hier hauptsächlich drum keinen verseuchten Boden zu kaufen. Gebaut werden soll eh ohne Keller.
Bzgl. Kampfmittel ist es wahrscheinlich schwierig sich abzusichern. Beim Bau einer Umgehungsstraße 2016 wurde eine Panzerfaustgranate gefunden. Von daher ist das auch nicht zu 100% auszuschließen.
Der Anwohner mit dem ich gesprochen habe (ca. 100m entfernt von meinem Grundstück) hatte keine Probleme mit dem Baugrund/Altlasten).

- Es wurde mir zwar versichert, dass Anfang 2018 erschlossen wird und im ersten Teilbereich in dem mein Grundstück liegt dann Mitte 2018 bebaut werden kann. Im Vertrag steht aber nur schwammig, dass die Erschließung komplett innerhalb von 30 Monaten abgeschlossen werden sein muss. Ich habe demnach aber keine vertragliche Absicherung, dass ich Mitte nächsten Jahres wirklich bauen kann.
Durch die Verzögerung mit dem Erschließungsvertrag wurde die Erschließung eh schon von Mitte 2017 auf Anfang 2018 gelegt, von daher bin ich nicht so optimistisch, dass es nicht weitere Verzögerungen gibt. Dadurch ergäbe sich auch Unsicherheit bei Gesprächen mit Baufirmen bzgl. Baubeginndatum.

Das wären so die größten Punkte, neben ein paar kleineren.
Nach Rücksprache mit meinem Makler wurden wohl auch schon drei Grundstücke für das Gebiet verkauft und er hat versucht mir die Punkte zu erklären und angeboten alle Punkte mit dem Notar nochmal durchzugehen. Allerdings hat der Makler natürlich ein gesundes Interesse an einem Verkauf und der Notar hat den Vertrag erstellt und wird daran wahrscheinlich auch nichts mehr zu mäkeln haben.

Was meint ihr? Bin ich übervorsichtig oder würdet ihr mir raten die Finger davon zu lassen?
Für mich hat es etwas den Eindruck von friss oder stirb, da ich ja mit dem Kauf auch in Vorkasse gehe bevor auch nur ein Grundstück erschlossen ist, ich keine Ahnung habe, ob der Boden sauber ist in jeglicher hinsicht und keine 100%ige Sicherheit bzgl. möglichem Baubeginn habe.

Schon mal besten Dank im Voraus und noch einen schönen Tag :)

 

[Nordlys]

Nein. Gesundes Misstrauen. Am Ende ist das alles verkauft, der Erschliessungsträger haut ab auf die Caymanislands, erschlossen wird nie. Die 200 tsd. sind ne Lachnummer......das Bodengutachten könntest Du zur Not für 1000,- selbst machen und dann entscheiden, das wäre m.E. zu verschmerzen, aber Lichtenstein.....das ist doch ne Banditenhochburg. Karsten

 

[nms_hs]

Jetzt ein Bodengutachten machen.

Das mit der Erschließung und Lichtenstein - du zahlst ja das Grundstück und dann Stück für Stück die Erschließung? Da kann dir doch eigentlich "nur" ein Zeitverzug entstehen?

 

[Nordlys]

Nene, er kauft ein unerschlossenes Grundstück zum Preis "erschlossen" mit dem Versprechen, dass die Erschließung gemacht wird, untermauert mit 200 tsd. Bürgschaft bei der Gemeinde für 30 Grundstücke. Die Gemeindevertrer, die solche Verträge machen mit Liechtensteiner Firmen gehören abgewählt.

 

[jawknee]

Genau, der Preis wäre alles in Allem inklusive der Erschließung im Voraus zu zahlen.

Das mit dem Bodengutachten hatte ich mir auch schon gedacht, aber macht halt dann auch nur Sinn, wenn das die letzte Unsicherheit ist.
Warum die Gemeinde das so macht habe ich auch nicht verstanden. Vermutlich ist hier die Person dahinter ausschlaggebend, da sie wie gesagt hier in der Gegend wohl nen recht guten Ruf hat. Aber am Ende schließe ich den Vertrag nun halt nicht mit dem, sondern mit der lichtensteiner Firma.

Mich wundert halt auch, dass der Notar da scheinbar auch keine Bedenken sieht, der sollte doch grad bei sowas hellhörig werden oder nicht?

Ich würde es so gerne machen, da ich nach langer Suche endlich mal ein passendes Grundstück gefunden habe, und eigentlich auch schon angefangen habe damit zu planen. Aber wenn doch was schief geht, sagt jeder zu Recht "selber Schuld" :(

 

[Alex85]

Bodengutachten wäre sinnvoll, aber inklusive chemischer Analyse. Wird teurer als 1000€, eher 1300-1500€.
Insbesondere wo schon klar ist, dass LAGA Z1.1 bis Z2 auf jeden Fall dort vorkommen. Gerade durch die frühere Nutzung ist da schon ein bisschen Roulette dabei (daher auch klar, warum der Verkäufer sich von Altlasten frei sprechen will, denn jeden cm Erde kann auch er nicht kennen). Wenn da mal nen schweres Gerät ordentlich Öl gelassen hat, wär das dumm gelaufen (bzw. teuer).
Aber: Das Bodengutachten könnte schwer werden, wenn noch nicht erschlossen, keine Teilung vorliegt etc., dann könnte der Geologe leichte Orientierungsprobleme bekommen :)

Kohle im Voraus scheint mir ungewöhnlich. Mir wäre wichtig, dass mit Zahlung auch der Eigentumsübergang statt findet. Das kann ja aber vor den Erschließungsmaßnahmen nicht sinnvoll sein. Hier wird erst gezahlt, wenn die Bebaubarkeit gegeben ist.

Sind die Grundstücke denn ungewöhnlich günstig, dh. dass die erwähnten Risiken vielleicht schon eingepreist sind?