Neuer "Sinn" für´s Haus, Planungskosten

[mocridh]

Hallo,
ich besitze ein - demnächst erst recht -viel zu großes Haus. Winkelbau, die langen Seiten ca. 15m, die kurzen Giebelseiten 7, bzw. 8 m, vollunterkellert, auch dort noch Wohnraum. Insgesamt 9 - 10 Zimmer, mehrere Bäder (in desolatem Zustand) auf 1,5 Geschossen. Das Dach (45°) ist (meiner Meinung nach) sehr kompliziert gearbeitet, der First verläuft kreuzförmig und ergibt somit 4 Giebelflächen. Ich hoffe, das ist verständlich ausgedrückt, mir fehlen die Fachbegriffe, jedenfalls viele Kehlen und Knicke. Im Dach sind 7 Veluxfenster. Kniestock 70cm, im Obergeschoss ist alles mit Nut- und Federbretteren verkleidet (schüttel). Die Innenwände des Obergeschosses reichen bis Unterkante Spitzboden, die Nut- und Federbretter sind an die darauf liegenden Dachbalken getackert, heißt - Spitzboden ist nicht begehbar. Die Isolierung darüber hängt in Fetzen runter, was in den Dachschrägen los ist, kann man nur vermuten.
Die Außenmauern sind doppelschaliges Mauerwerk, Bims, Luft mit Steinwolle o.ä. und voller Feldbrandklinker davor. Da aber die Vorbesitzer/Erbauer das Haus nicht verfugt hatten (Rohbau übrigens 1981 fertig) und mir nach Kauf das Wasser durch die Wände kam, denke ich, dass die Isolierung auch nicht mehr das tut, was sie soll...
So. Lange Rede, kurzer Sinn - in Kürze sitzen wir zu zweit hier, da alle Kids flügge werden. Verkaufen und wegziehen kommt überhaupt nicht in Frage! Gute Nachbarschaft kann man nicht kaufen!
Die Überlegungen gehen von
1. umbauen und die Hälfte vermieten. Das ginge, es gibt 2 Treppen nach oben.
2. dito und Ferienwohnung draus machen. Hier ist eine touristisch interessante Ecke, könnte klappen.
So. Und
3. Jeder hält mich für bescheuert - das Obergeschoss runternehmen, neuer, guter isolierter Deckel darauf und fertig ist der Bungalow für 2.
Jetzt endlich zu meiner Frage: Wenn ich einen Architekten beauftragen würde, der mir diese 3 Gedanken durchrechnen würde, was würde so was kosten? Mit Dach, mit Isolierung, neue Bäder, Treppe drehen, Finanzierung... und und und. Die ganzen Erklärungen oben nur deswegen, damit Ihr abschätzen könnt, was auf einen Architekten zu käme...
Sind meine Überlegungen wirklich so abwegig? Ich denke, für den ganzen Aufwand einer vernünftigen Isolierung/Ausbau des Obergeschosses (das müsste ja in einen Rohbau versetzt werden, um es vernünftig zu machen), neue Bäder im Obergeschoss, neue, zweite Haustür, Flurabtrennung... bekommt man doch einen vernünftiges neues Dach, oder? Zumal ja auch bei der Berechnung die Verminderung der Energiekosten, Grundbesitzabgaben etc. durch die Verkleinerung zu berücksichtigen sind.
Ich danke Euch für Eure Antworten!
Gruß Birgit

 

[Bauexperte]

Hallo Birgit,

Jetzt endlich zu meiner Frage: Wenn ich einen Architekten beauftragen würde, der mir diese 3 Gedanken durchrechnen würde, was würde so was kosten? Mit Dach, mit Isolierung, neue Bäder, Treppe drehen, Finanzierung... und und und. Die ganzen Erklärungen oben nur deswegen, damit Ihr abschätzen könnt, was auf einen Architekten zu käme...

Das läßt sich so pauschal nicht abschätzen, da sich das Honorar des Architekten nach Aufwand und der zu erwartenden Baukosten beziffert. Worauf Du in jedem Fall achten solltest ist, dass Du einen Architekten beauftragst, welcher sich mit Haussanierungen auskennt. Führe ein Beratungsgespräch mit ihm – ist in angemessenen Bahnen zumeist kostenlos – erfrage seine Stundesätze und wonach sie sich zusammensetzen, dann hast Du eine grobe Kosteneinschätzung.

Ob Du aus- / umbaust oder abträgst, wenig Aufwand ist es in keinem Fall. Gerade, wenn Du das Obergeschoss abtragen lässt, müssen besondere Vorkehrungen hinsichtlich des Schutzes des Erdgeschosses getroffen werden. Ich würde aus meiner Erfahrung schätzen wollen, dass alle 3 genannten Varianten in etwa das gleiche Honorar hervorbringen.

Sind meine Überlegungen wirklich so abwegig? Ich denke, für den ganzen Aufwand einer vernünftigen Isolierung/Ausbau des Obergeschosses (das müsste ja in einen Rohbau versetzt werden, um es vernünftig zu machen), neue Bäder im Obergeschoss, neue, zweite Haustür, Flurabtrennung... bekommt man doch einen vernünftiges neues Dach, oder? Zumal ja auch bei der Berechnung die Verminderung der Energiekosten, Grundbesitzabgaben etc. durch die Verkleinerung zu berücksichtigen sind.

Ob sie eine dritte Person „abwegig“ nennt, kann Dir doch egal sein; es ist Dein Haus und Du mußt wissen, wo Deine Präferenzen liegen. Unabhängig des Einsatzes von wahrscheinlich jeder Menge Geld – gleich für welche Variante Du Dich entscheidest – solltest Du Deine endgültige Wahl auch von Deiner zukünftigen Planung abhängig machen. Sollen Deine Kinder erben, willst Du später verkaufen etc.? Zu bedenken gebe ich auch, dass – wenn Du immer nur mit Deiner Familie gemeinsam gelebt hast – es etwas ganz anderes ist, Fremde – gleich ob vorübergehende Feriengäste oder dauerhafte Mieter - im Haus zu haben.

Btw. – wäre eine 4. Variante der Abriss der Bestandsimmobilie und anschließender Neubau eines Bungalows

Freundliche Grüße

 

[mocridh]

Hallo Bauexperte,
vielen Dank für Deine Antwort.
Also auf jeden Fall ein Architekt für Sanierungen.

Ich würde aus meiner Erfahrung schätzen wollen, dass alle 3 genannten Varianten in etwa das gleiche Honorar hervorbringen.

Ich möchte ja von ihm 3 Kalkulationen. Muss ich ihm dann alle 3 einzeln bezahlen, also die dreifache Summe? Ich dachte, sowas ginge pauschal? Oder bekommt er den Preis für die teuerste Variante? Und wenn ich anschließend sage, das geht alles nicht?...

Unabhängig des Einsatzes von wahrscheinlich jeder Menge Geld – gleich für welche Variante Du Dich entscheidest – solltest Du Deine endgültige Wahl auch von Deiner zukünftigen Planung abhängig machen. Sollen Deine Kinder erben, willst Du später verkaufen etc.?

Ich möchte, wenn ich in Rente gehe, ein schuldenfreies Haus haben, das ich von meiner wahrscheinlich mickrigen Rente weiterhin tragen kann. Das Thema verkaufen habe ich hinter mir. Alles versucht. So ein Riesen Haus will heutzutage keiner mehr. Klar werden meine Kinder erben. Aber ich lebe nicht dafür, zu vererben. Wenn was übrig bleibt - Glück gehabt.

es etwas ganz anderes ist, Fremde – gleich ob vorübergehende Feriengäste oder dauerhafte Mieter - im Haus zu haben

Das sind auch meine großen Bedenken. Mieter - selbst in unserer ländlichen Gegend hört man immer öfter von Mietnomaden. Ich denke mal, drei Monate, und ich könnte die Fahne strecken. (Die ganze Geschichte müsste sowieso voll finanziert werden!)
Feriengäste: ich bin voll berufstätig, wie soll ich mich wirklich zufriedenstellend um sie kümmern...

Btw. – wäre eine 4. Variante der Abriss der Bestandsimmobilie und anschließender Neubau eines Bungalows

Das heißt, du meinst, das kostet soviel wie ein Neubau???

Muss sagen, auch wenn ich sehr froh bin, dass Du so ehrlich antwortest - Du nimmst mir doch ganz schön den Wind aus den Segeln . Damit wäre das Thema absolut begraben und ich muss schauen, wie es hier weitergeht.
Werd aber trotzdem mal ein bißchen googeln nach einem Architekten, der sich mit Sanierungen auskennt. Wär nett, wenn Du meine Fragen oben noch kurz beantwortest.
Gruß Birgit

 

[Bauexperte]

Hallo Birgit,

Ich möchte ja von ihm 3 Kalkulationen. Muss ich ihm dann alle 3 einzeln bezahlen, also die dreifache Summe?

Das kommt entscheidend darauf an, welche Vereinbarungen Du mit ihm triffst, der Architekt wird immer nach der HOAI abbrechen _müssen_, das schreibt der Gesetzgeber so vor. Ich könnte mir vorstellen, dass sich sein Honorar aus „Grundlagenermittlung“ ca. 3% und „Vorplanung“ ca. 7% zusammensetzen wird, jeweils ausgehend von den zu erwartenden Baukosten.

Das heißt, du meinst, das kostet soviel wie ein Neubau???

Umbau – hier sogar Sanierung, ist immer teuer, bedenke, was für ein Aufwand betrieben werden muß, die komplette Isolierung des Hauskörpers zu erneuern, den Spitzboden begehbar zu machen oder ggf.. das bestehende Gebäude zu schützen, falls der Dachstuhl komplett abgetragen werden soll. Ich könnte mir auch vorstellen, dass die Technik nicht ganz modernstem Standard entspricht oder zumindest von 1 Partei auf später 3 zu versorgende Parteien erweitert werden muß usw. Es war immer schon so, dass Sanierungen von Altimmobilien nahezu so teuer sind, wie ein kompletter Neubau. Bei Letzterem hast Du noch den zusätzlichen Vorteil, dass das zu erstellende Gebäude neuestem Stand der Technik entspricht

Bevor Du Dich für die eine oder andere Variante entscheidest, würde ich Dir in jedem Fall empfehlen, ein Wertgutachten erstellen zu lassen; insbesondere da Du nicht zu wissen scheinst, von welcher Bausubstanz Du ausgehen kannst. Dieses Gutachten wird Dich rund € 800-1000,00 kosten und Dir alle Schwachstellen des Gebäudes nebst Kostenaufstellung benennen. Erst im zweiten Schritt – also wenn Du weißt, was bei einer Sanierung des „IST-Zustandes“ auf Dich zu käme und abschätzen kannst, ob es sich lohnt/trägt, würde ich einen Architekten mit der weiteren Kalkulation - basierend auf den Ergebnissen des Wertegutachtens - beauftragen.

Muss sagen, auch wenn ich sehr froh bin, dass Du so ehrlich antwortest - Du nimmst mir doch ganz schön den Wind aus den Segeln . Damit wäre das Thema absolut begraben und ich muss schauen, wie es hier weitergeht.

Es macht keinen Sinn, Dir „Flöhe“ ins Ohr zu setzen, wenn ich weiß, dass die Realität anders aussieht. Mein Vorschlag: laß´ ein Gutachten erstellen und gehe dann Schritt für Schritt voran – sofern die Bausubstanz es hergibt.

Freundliche Grüße