Grundbesitz als Zusatz - Sicherheit um guten Zins zu bekommen

[Sacul]

Hallo werte Bauherren,

ich habe mich hier schon durchs Forum und gefühlt durchs gesamte Internet gesucht, aber so richtig fündig geworden bin ich noch nicht. Deswegen wende mich jetzt hoffnungsvoll an die Schwarm - Intelligenz hier und hoffe auf eure Erfahrung.

Wir wollen bauen und stehen, wie denke ich alle hier, vor den großen Fragen, wie können wir das Vorhaben finanziell stemmen.

Die ersten Schritte für uns waren daher, sich im Netz schlau zu lesen um einen Überblick davon zu bekommen mit welchen Kosten man so klassischer weise rechnet.
Wir haben unsere Einnahmen aufgelistet, die Ausgaben möglichst ehrlich dem gegenübergestellt und denke einen recht guten Eindruck von dem, was wir uns an Rate so monatlich leisten könnten. Wir werden nämlich voll finanzieren müssen, sprich nicht 100% sondern wirklich die ganze Nummer!

Jetzt ist der Klassiker, dass man eben das erworbene Grundstück + Haus der Bank als Sicherheit überschreibt, solange wie man eben den Kredit abbezahlt hat. Für uns als Voll - Finanzierer bedeutet das erst einmal, das wir mit entsprechend schlechteren Konditionen klar kommen müssen als z.B. jemand der die Baunebenkosten aus eigener Tasche tragen kann, weil eben das Risiko für die Bank geringer ist.

Nun steht und fällt das ganze damit, wie die Bank deine Bonität bewertet, sprich welches Scoring du am Ende des Tages erhältst. Und hier setzt meine Frage dann tatsächlich auch endlich an:

Wir, sprich meine Familie, sind im Besitz von einigen Hektar Ackerland, die wir verpachtet haben. Wir heißt konkret meine Mutter, welche uns aber mit dem Bauvorhaben unterstützen möchte. Wir nutzen das Land, außer das wir eben ein bisschen an Pacht dafür erhalten, selber nicht mehr. Daher wäre ein valides Szenario, dieses Land der Bank als Sicherheit anzubieten um eben ein besseres Bonitätsscoring zu erhalten und somit bessere Konditionen.


Im Netz liest man nun allerhand
- zum einen, dass Ackerland in den letzten Jahrzehnten stabil im Wert gestiegen ist und damit eine 1A Geldanlage darstellen würde, wenn man denn an solches ran käme (die die Haben geben in der Regel nämlich nicht ab => sollte also für die Bank ein Leckerbissen sein, oder? )
- zum anderen, dass man Ländereien über eine Grundschuld / Hypothek super einfach als zusätzliche Sicherheit für die Geldgeber hinterlegen kann um entsprechend bessere Konditionen zu erhalten.

Ich kann aber nichts darüber finden, ob tatsächlich jemand entsprechende Besitztümer bei einem Bauvorhaben als Sicherheit angegeben hat / ob Kreditinstitute solche als Sicherheit akzeptieren... eben alles nur theoretisch?!

Hat hier im Forum jemand Erfahrung in diese Richtung gemacht?
Wenn ja, in wie weit hat sich das bei euch auf die Konditionen ausgewirkt?
Wie wurde euer Land vom Kreditinstitut bewertet / wurde z.B. 1:1 des durch die Landwirtschaftskammer ermittelten (Durchschnitts) Werts übernommen, oder vielleicht mit einem Abschlag sagen wir 20% davon?

Ich würde mich über Input von euch freuen.

Viele Grüße
Sacul

 

[ypg]

Hm.... keine Ahnung, bis auf den Hinweis, dass es ja gar nicht Euer Land ist, sondern das von Deiner Mutter.

Bevor hier viel spekuliert wird und ihr am Ende der Woche immer noch nichts wisst, würde ich doch an Eurer Stelle so etwas mal mit Eurer Hausbank durchsprechen, welche Optionen Banken hier möglich machen.

 

[Elnino]

Ein Bekannter von mir hat auch viel Ackerland aber mit alter Scheune und altem Elternhaus darauf , welches schon umgeschrieben ist .. Das war der Bank nichts wert , weil das doch sehr groß war und die Bank die Befürchtung hatte das sie das dann nicht los werden ..
Wünsche euch da mehr Glück.

 

[toxicmolotof]

Hallo!

Zunächst etwas Grundsätzliches vorweg. Ob du (oder deine Mutter) Ackerland besitzen, ändert nichts an deinem (Bonitäts)Scoring, da dies dort nicht einfließt. Auch in die Finanzierungskondition unterhalb von 80% fließt die eigene (irgendwie normale) Bonität nur wenig ein, wenn es nicht gerade generelle Tabu-Kriterien enthält. Darüber wird es aber relevant.

Das Land deiner Mutter kann natürlich als zusätzliche Sicherheit genutzt werden, vorausgesetzt die Bank hat da Lust darauf. Bei den Direktbanken läufst du damit sicherlich keine offenen Türen ein, den Großbanken könnte das auch schon zu speziell sein, bei den Sparkassen könntest du erfolgreich sein, wenn es nicht gerade die großen Stadtsparkassen handelt, sondern um eine Flächensparkasse mit überwiegend ländlicher Struktur. Den größten Erfolg sehe ich bei den Volks-, Genossenschafts- oder gar Raiffeisenbanken. Dort wirst du sicherlich nicht die 1A Internetkondition finden, aber eine Kondition die die zusätzliche Sicherheit unter Umständen angemessen honoriert. Allerdings müssten es für eine sinnvolle Wirkung nicht nur 10.000qm sein.

 

[HilfeHilfe]

Hallo, sag uns mal deine finanziellen Rahmenbedingungen damit wir euer Vorhaben eine werten können. Ansonsten schließe ich mich den Vorrednern an, ackerland ist Nico to have. Als Sicherheit für einen besseren Zins oder höhere Nebenkosten oder Möbel zu finanzieren taugt es nur bedingt . Am ehesten bei der Hausbank die sich in eurer Region auskennt

 

[Sacul]

Guten Morgen in die Runde und schon einmal vielen Dank für die Informationen und Meinungen.

Ich versuche einmal auf eure Rückfragen einzugehen:

Ja, das Land gehört meiner Mum, ich hätte mir aber ein Konstrukt im Sinne von, sie lässt dort eine Grundschuld eintragen und überschreibt mir diese, bzw. bürgt für mich ausschließlich damit (ich will ja gar nicht das sie ihr Haus o.Ä. In die Richtung einsetzt... das Land wäre für uns privat eben das geringere Risiko, weil wir es selbst nicht mehr bewirtschaften und im schlimmsten Fall eben die Pacht entfällt)

Es handelt sich tatsächlich um ca 10ha, sprich 10.000qm... Großgrundbesitzer sind wir damit nicht, das stimmt. Wenn ich meinen Recherchen im Netz aber glauben schenken darf, dann verhält es sich mit Land so, dass die Nachfrage danach (auch bei externen Investoren, also nicht nur Landwirten) extrem hoch ist. Das spiegelt sich auch in den Preisen wieder, welche die Landwirtschaftskammer ermittelt hat.

Ich zitiere mal:
„...Kaufpreise für bäuerlich genutzte Fläche wieder in die Höhe. 44 531 Euro waren im vergangenen Jahr im Durchschnitt je Hektar fällig (= 4,45 Euro je qm), berichtete das Landesamt für Statistik gestern. Das waren satte 15 Prozent mehr als im Jahr 2015...“

Es gibt (nicht ganz regelmäßig) Daten seit den 70er Jahren die bei um die 12.800 €/ha lagen und seither nur noch in eine Richtung geklettert sind.

Konkret hatte ich die Hoffnung, dass sich die erhöhte Nachfrage (lässt sich also gut wieder veräußern / zu Geld machen => also gutes Kriterium für die Bank) und dadurch der hohe und stabile Wert doch deutlich auf die Konditionen auswirkt. 10ha a ~40T€ wäre immerhin schon 400T€ was in etwa der Summe entspräche die wir planen zu finanzieren.

An dieser Stelle bitte ich einmal um Entschuldigung falls ich die Begrifflichkeiten (Bonität) durcheinander geworfen hab... wie gesagt wir starten gerade und so ganz sattelfest bin ich da einfach noch nicht. Von daher, besten Dank für die Richtigstellung

Der Tipp mit den örtlichen Banken ist nicht schlecht, ich bin allerdings berufsbedingt aus der Heimat weg gezogen und müsste mal schauen wann ich dort einen Termin machen könnte. Grundsätzlich würde ich aber mal zum Hörer greifen und ein bisschen telefonieren.

Ich hab heute einen Termin bei der Mitarbeiterbank meines Arbeitgebers (hier bin ich in der IT angestellt) und wir rechnen mal ein bisschen rum... ich denke dann kann ich euch einen viel fundierteren Einblick zu meinen persönlichen Rahmenbedingungen geben. Die Antwort auf diese Frage würde ich also gern etwas zurück stellen, möchte mich aber schon einmal für das Angebot bedanken mir auch in dieser Hinsicht würde zu helfen

Gruß
Sacul