Planung unserer Hausfinanzierung

[Lenschke]

Hallo zusammen,

Wir haben nächsten Monat unser erster Vorgespräch für die Finanzierung. Um mich vorzubereiten hätte ich gerne von euch die Einschätzung, ob meine Ideen so klappen. Da das Gespräch mit meinen Vater sein wird habe ich etwas Befürchtungen, dass er mich mit Samthandschuhen anpackt. Also seid ruhig ehrlich (aber das seid ihr ja sowieso ). Manchmal bin ich zu optimistisch oder sehe vor lauter Bäumen den Wald nicht.

Zum Einkommen:
Ich 2.500 Euro netto als Beamtin (zzgl Fahrtkostenerstattung; ab Mitte nächstes Jahr 2.700 Euro; PKV bereits abgezogen)
Er (32) 2.000 Euro netto (zzgl. Spesen, Dienstwagen schon abgezogen)

Ausgaben: 480 Euro Kaltmiete
Insgesamt regelmäßig ca. 2.300 Euro Ausgaben (ohne meine Autokosten, da ich die ja erstattet bekomme).

Wir haben derzeit 25.000 Eigenkapital. Optional könnte ich noch eine Riester von 13.000 Euro einbringen. Nachdem letzten Monat die letzte Hochzeitsrechnung bezahlt wurde, wollen wir jeden Monat 1700 Euro für das Haus zur Seite legen. Diesen Monat werden es zum Beispiel über 2000, aber das wechselt ja auch.

Da die Frage nach dem geringen Eigenkapital kommen wird: letztes Jahr ist unser Eigenkapital aufgrund eines notwendigen Umzugs inkl neuer Küche ziemlich rasiert worden. Dann die Hochzeit, Autokauf... wie das halt so ist.

Unser Vorhaben:
Wir wollen Ende des Jahres ein Grundstück erwerben. Inkl. Nebenkosten (8%) liegen wir bei 100.000 Euro. Dies würde ich zunächst separat finanzieren.
Bebauung muss innerhalb von drei Jahren erfolgen. Da ich ungeduldig bin, würde ich gerne im Herbst 2019, spätestens aber Frühjahr 2020 anfangen.
Das Grundstück würde je nach Zinssatz variabel oder für eine bestimmte Zeit (dann eher Frühjahr 2020) finanziert werden.

Mit unserer Sparrate hätten wir Ende des Jahres mindestens 35.000 Euro, davon 5000 Euro in einem Bausparvertrag. Sollte ich nur die Nebenkosten des Grundstücks (aufgerundet 10.000 Euro) mit dem Eigenkapital bezahlen oder möglichst viel reinstecken?
Meine Überlegung ist, das Grundstück mit 1500 Euro monatlich abzubezahlen. Dann bleiben pro Monat ein paar Hunderter für die allgemeine Rücklage übrig. Oder lieber eine kleine Rate und mehr in bar ansparen?

Nach meiner Rechnung hätten wir bis Anfang 2020 inkl abbezahlten Grundstück ein Eigenkapital von 47.000 Euro. Reicht das aus oder warten wi besser noch mit dem Bau? Ggf zuzüglich der Riester-Rente um unseren Eigenkapital Satz zu erhöhen.

Eventuell wechselt mein Mann seine Stelle. Hätte dann mind. 500 Euro mehr netto, aber dafür keinen Firmenwagen mehr. Für den notwendigen zweiten Wagen: sollten wir dafür besser 10.000 Euro in bar hinlegen oder eine Ratenzahlung über das gestiegene Einkommen?


Danke für eure Hilfe! Sorry für den langen Text. Falls ich was vergessen habe - gerne fragen.

 

[Rumpelkopf]

Hallo Lenschke,

Glückwunsch zu der Hochzeit und zu den sehr geordneten Planungen.

Das mit dem variablen Darlehen kann eine gute Idee sein, grundsätzlich, so man einen gescheiten Bankpartner auswählt, kann dieses Darlehen aber auch schon langfristig gezeichnet werden, wobei man sich dann aber über den Bankpartner sicher sein sollte. Bei letzterem würden sich dann Zinssteigerungen, so sie denn überhaupt kommen, nicht negativ auswirken,

Einsatz an Eigenkapital bei der variablen Variante wird eher egal sein, da der variable Zins eher nicht auslaufabhängig ist, sprich es bei den meisten Banken einen einheitlichen variablen (dieser ist in der Regel eh Hörer) Zinssatz gibt, müsste man dann individuell prüfen.

Einsatz Eigenkapital bei dem festen Zinssatz so viel möglich, da dieser dann auslaufabhängig (im Bezug Finanzierungssumme zum Wert des Grundstückes) generiert wird und man sich somit den günstigeren Zinssatz langfristig sichert.

Die Tilgung bei dem variablen Zinssatz ist vom Prinzip egal, da das Darlehen dann eh abgelöst wird und immer der Wert des Grundstückes als Gegenwert da steht und diese Differenz den Beleihungsauslauf für die gesamten Finanzierungsmittel senkt. Ob das Eigenkapital dann in der Tilgung des Grundstückes (und den damit geschaffen Wert) steckt oder in bar vorhanden ist spielt keine auslaufentscheidende Rolle.

Bei dem festen Zinssatz würde ich die Finanzierungsmittel nicht hoch tilgen, da man sich damit billiges Geld tilgt und da weitere Mittel benötigt werden, die ggf. aufgrund der Zinsentwicklung teurer sein könnten, würde ich dann lieber die neuen Mittel gemindert aufnehmen wollen.

Hier werden die Angebote und individuelle Einstellung (möchten sie den Markt selektieren bezüglich bester Zinsen oder nur eine kleine Auswahl an Banken vor Ort oder gar nur die Hausbank in Betracht ziehen) zeigen, welche Variante, variabel oder fest, die sinnvollste ist.

Nicht ganz verstanden habe ich die Aussage....

Nach meiner Rechnung hätten wir bis Anfang 2020 inkl abbezahlten Grundstück ein Eigenkapital von 47.000 Euro.

Warum bzw. wovon soll das Grundstück abbezahlt sein?

Die Überlegung mit Riester, um das Eigenkapital zu erhöhen, soll wohl überlegt sein und kann nur in Betracht kommen, wenn sie sich bezüglich der Finanzierungsgestaltung auch einen Riesterexperten mit an den Tisch holen. Ich persönlich empfehle Riester aus einer Immobilienfinanzierung raus zu halten, was aber einer separaten Diskussion bedarf.

Alles in Allem sein noch angemerkt, dass eine grundsätzliche Einschätzung über das Gesamtvorhaben im Bezug auf ihre finanzielle bzw. erkennbare grundsätzliche Ausgangssituation nur dann möglich ist, wenn bekannt ist, wie teuer das Haus werden sollen, es zumindest eine Aussage über die voraussichtliche Gesamtinvestitionssumme gibt.

 

[readytorumble]

Sieht für mich erst mal vernünftig aus.
Die wichtige Frage ist jedoch: Was schwebt euch denn für ein Haus vor? Wie groß soll es sein und was "muss" es kosten?

 

[HilfeHilfe]

Hallo , schließe mich readytorumble an. Was darf das neue Haus kosten ? Du 29, geheiratet, Haus ( Nest) Bau und dann ? Kind ? 1 ? 2 ? Habt ihr hier auch mal eine persönliche finanzielle Planung gemacht ? Worstcase ihr habt ein Grundstück, könnt aber das Haus nicht stemmen weil es 800.000 € kosten soll ( ist jetzt nur fiktiv überspitzt).


Zu dem Einsatz des Eigenkapital für das Grundstück. Man sollte so viel Eigenkapital wie möglich als Puffer halten. Bei einem Neubau kann viel passieren, Nachfinanzierung ist teuer. Natürlich sollte man überlegen welche Eigenkapital Quote ist sinnvoll wegen Zins etc. Wenn du aber jetzt mit Eigenkapital ALL in ins Grundstück gehst kriegst du es bei der Hauptfinanzierung nicht ausgezahlt. Sprich Eigenkapital was in der Gesamtfinanzierung benannt wurde ist vorrangig einzusetzen. Ob ihr während der Bauphase dann noch groß spart könnt nur ihr beurteilen. Ihr habt ja schon mit der Grundstück Finanzierung eine Doppelbelastung.

 

[Lenschke]

Nicht ganz verstanden habe ich die Aussage....

Nach meiner Rechnung hätten wir bis Anfang 2020 inkl abbezahlten Grundstück ein Eigenkapital von 47.000 Euro.

Warum bzw. wovon soll das Grundstück abbezahlt sein?

Das wäre bei einer Rate von 1.500 Euro für das Grundstück. Sobald das Bauvorhaben beginnt würde ich das Grundstück ja in die Gesamtfinanzierung mit einbeziehen. Sonst könnte es Probleme bei den Rängen der Grundschuld im Grundbuch geben. Wenn ich keinen Denkfehler habe müsste ja das, was ich bis dahin vom Grundstück getilgt habe plus das zusätzlich vorhandene Geld mein Eigenkapital darstellen.


@readytorumble Das Haus soll einfach konzipiert sein: rechteckig, Satteldach, ca. 140 qm Wohnfläche. Ich habe hier der Einfachheit halber mit 1.800 Euro je qm gerechnet (Energieeinsparverordnung 2016 Standard, Gasheizung, relativ günstige Wohngegend).
In den Nebenkosten ist schon Puffer vorhanden. Wir haben hier ja nur flaches Land, also wahrscheinlich wenig Erdarbeiten. Im direkt angrenzenden Baugebiet gab es bei den Grundstücken (quasi gleicher Boden) zumindest keine Probleme.

Wir versuchen möglichst viel Zinssätzen da wir ja kein üppiges Eigenkapital haben. Also Außenanlagen viel selbst machen, eventuell das OG selbst fertigstellen. Sind ja noch keine Kinder da.

 

[Lenschke]

Hallo , schließe mich readytorumble an. Was darf das neue Haus kosten ? Du 29, geheiratet, Haus ( Nest) Bau und dann ? Kind ? 1 ? 2 ? Habt ihr hier auch mal eine persönliche finanzielle Planung gemacht ? Worstcase ihr habt ein Grundstück, könnt aber das Haus nicht stemmen weil es 800.000 € kosten soll ( ist jetzt nur fiktiv überspitzt).

Haben wir uns auch Gedanken gemacht. In der Elternzeit hätte ich einen Elterngeldanspruch von 1.800 Euro (Kinder erst in ein paar Jahren geplant). Da ich hauptsächlich von Zuhause aus arbeite ist auch Teilzeit (60 % oder so) gut möglich. Mein Mann arbeitet auch viel von Zuhause aus. Als Beamtin mit Familienzuschlag und Kindergeld lassen sich auch die Betreuungsplätze gut bezahlen. Die Eltern wohnen zusätzlich vor Ort.
Grundsätzlich soll die Geaamtfinanzierung mit einem Einkommen von nur 4.000 Euro gerechnet werden. In guten Jahren machen wir dann Sondertilgung. Ich will nicht lange in Teilzeit gehen.

Ich hoffe die Finanzierung mit 1.200 Euro Rate stemmen zu können. Aber das muss ich noch mal im Detail rechnen wenn die Angebote vorliegen.