Hausbaufinanzierung Einfamilienhaus - Annuitätendarlehen vs. Kombi incl Bausparvertrag

[JeromeH]

Hallo liebe Hausbauexperten,

wie so viele aktuell haben auch wir den Traum vom Eigenheim und möchten ein Haus bauen. Ich lese schon länger fleißig im Forum mit und hätte gerne eure Einschätzung zu unseren BV.

Hier einmal die Eckdaten zu uns:
Meine Frau 27 (Bürokauffrau) - regionaler Maschinenbau, 1650 netto, 13 Gehälter -
Ich 27(Außendienst - Gr0ßhandel) , 2100 netto, 12,5 Gehälter +
Bonuszahlungen (werden nicht berücksichtigt, geplante garantierte Sondertilgung 1000 EUR p.a)

Gesamtnetto: pro Monat 3750 EUR

Mieteinnahmen aus bestehender ETW pro Monat 390 (kalt) Abschlag bestehender Kredit 315 EUR (Laufzeit noch ca. 17 Jahre, Zinsbindung auf gesamte Laufzeit),
noch offen 65.000 - Verkehrswert 127.000 EUR

aktuelle Kaltmiete 680 EUR (warm 870 EUR)
Sparbeträge aktuell pro Monat (zsm 480 EUR)
keine sonstiges Kredite

Kostenübersicht:
Grundstück 45.500 EUR (keine Maklergebühren) - 657qmm
Baukosten incl. Eigenleistung 270.000 EUR
Finanzierungsbedarf: 285.000 EUR
Eigenkapital 15.000 (für Nebenkosten),
Rest Eigenleistung (Maler-/Bodenarbeiten, Außenanlagen), Beistellung Material durch Direktbezug über Großhandel mit Eigenbedarfsrabatt sowie vergünstigste Stundenlöhne der Gewerke Sanitär/Elektro (guter Kunde von mir)

Beleihung ca. 90 %

Angebot 1 - Dr. Klein (Kombi DSL Darlehen + BHW Bausparen FX2N)
Tilgungsausgesetztes Darlehen 2,52/2,63 % (soll/effektiv) (wird durch den Bausparvertrag abgesichert)
Sondertilgung bis 5 % möglich.
Finanzierungsvolumen : 285.000 EUR
20 Jahre Zinsbindung 598,50 EUR pro Monat
Bausparvertrag 467,40 EUR pro Monat (16 Jahre)
Summe = 1065,90 EUR
Gesamtkosten, komplette Laufzeit:
Zahlung 429.837,00 € - 144.837,00 (Zinsen)

Angebot 2 - Interhyp (Hypo) - 30 Jahre
Finanzierungsvolumen : 285.000 EUR
Annuitätendarlehen monatliche Rate: 1149,50 EUR
Sollzins 2,75 % (effektiv 2,8 %)
30 Jahre Zinsbindung, Restschuld nach Zinsbindung: 17.869 EUR
Gesamtkosten (innerhalb der Zinsbindung):
Zahlung 409.352 € - 142.232,33 EUR (Zinsen)


Unser persönliches Limit liegt bei 1.100 EUR pro Monat um für die Zukunft genug "Handlungsspielraum" für Urlaub, Rücklagen, sonstige Ausgaben zu haben.
Kinder sind innerhalb der nächsten 5 Jahre nicht geplant, danach jedoch schon.

Ich persönlich habe viel negatives über die Bausparvariante gelesen sowie über DSL Bank
(schwierig bzw. unflexibel bei Auszahlung, Anerkennung von Unterlagen etc.)

Wie ist hier eure Meinung ? Ich finde den Zinssatz bei der Hypo zu teuer, bedingt durch die hohe Beleihung jedoch auch gerechtfertigt ..

Vielen Dank!

 

[Zaba12]

Ich würde immer ein Annuitätendarlehen nehmen. Wegen 50€ würde ich nie zu Angebot 1 tendieren. Außerdem ist es oftmals so, dass du nach Zuteilung eine höhere Gesamtrate hast. Aber das können dir die Spezis hier besser erklären als ich.

 

[Caspar2020]

Mieteinnahmen aus bestehender ETW pro Monat 390 (kalt) Abschlag bestehender Kredit 315 EUR (Laufzeit noch ca. 17 Jahre, Zinsbindung auf gesamte Laufzeit),
noch offen 65.000 - Verkehrswert 127.000 EUR

Beleihung ca. 90 %

Ist in betracht gezogen worden einen Teil der grundschuld in die Finanzierung einzubringen?

Rest Eigenleistung (Maler-/Bodenarbeiten, Außenanlagen), Beistellung Material durch Direktbezug über Großhandel mit Eigenbedarfsrabatt sowie vergünstigste Stundenlöhne der Gewerke Sanitär/Elektro (guter Kunde von mir)

Kannst du die EL aufschlüsseln in Materialkosten/günstige Stundenlöhne und "Muskelhypothek"?

Bonuszahlungen (werden nicht berücksichtigt, geplante garantierte Sondertilgung 1000 EUR p.a)

Das ist aber nicht in der Finanzierung so berücksichtigt. Warum also nen 30 jährigen nehmen?

Unser persönliches Limit liegt bei 1.100 EUR pro Monat

Dir ist aber schon bewusst, das ungeplante Mehrkosten immer beim Bau auftreten können? Genug Puffer eingeplant?

Ich persönlich habe viel negatives über die Bausparvariante gelesen sowie über DSL Bank
(schwierig bzw. unflexibel bei Auszahlung, Anerkennung von Unterlagen etc.)

Basuparen an sich ist immer auf die Kosten bezogen mal gut; mal schlecht.

Mich irritiert ein Wenig die Tatsache das du bei DSL/Bausparvertrag Konstrukt fast 20T EUR mehr zahlst über die Zeit (obwohl nur 2T mehr Zinsen aufgeführt sind).

Summe = 1065,90 EUR
Gesamtkosten, komplette Laufzeit:
Zahlung 429.837,00 € - 144.837,00 (Zinsen)

Annuitätendarlehen monatliche Rate: 1149,50 EUR
Sollzins 2,75 % (effektiv 2,8 %)
30 Jahre Zinsbindung, Restschuld nach Zinsbindung: 17.869 EUR
Gesamtkosten (innerhalb der Zinsbindung):
Zahlung 409.352 € - 142.232,33 EUR (Zinsen)

Zum Thema DSL. Ja, die kann schon sehr speziell sein.
Mit was baut ihr? GU? Architekt mit Einzelvergabe?

 

[JeromeH]

Vielen Dank erstmal für die Antworten!

@Caspar2020

Laut Dr. Klein würde es keinen Sinn machen eine zusätzliche Grundschuld auf die ETW zu nehmen. Der Vermittler meinte, aufgrund der "relativ hohen" Restschuld von ca 65.000 EUR bleibe nicht genug als Grundschuld übrig, weil niemand sich auf den Verkehrswert verlässt.

Die Eigenleistungen kann ich detailliert aufschlüssel durch Ersparnisse welche ich bei dem Material bekomme (z.B Elektro sowie Sanitärausstattung sowie der Stahl welche für das BV benötigt wird). Bei den Malerarbeiten/Bodenverlegen haben die Materialkosten mit drin und als Eigenleistung den Lohn (realistisch gerechnet)

Die Sondertilgung ist nicht berücksichtigt - das stimmt. Bis jetzt hat weder Interhyp noch Dr. Klein diese in der Finanzierung mit eingerechnet. Obwohl die 1.000 EUR garantiert fließen werden.

Zum Thema Mehrkosten, haben einen relativ geringen Puffer von 7,5 % in der Finanzierung. Falls das nicht ausreichen sollte, haben wir noch Bausparverträge von ca. 11.000 EUR welche wir auflösen könnten, gegen eine kleine Gebühr.

Das 1. Angebot ist insgesamt auf 36 Jahre gerechnet, nach 20 Jahre wird das Darlehen vom Bausparvertrag aufgefangen. Die Kosten sind für die gesamte Laufzeit.
Das 2. Angebot ist auf 30 Jahre fest, jedoch bleibt eine Restschuld von ca. 18.000 welche in den Kosten noch nicht berücksichtigt wurden.

Wir bauen mit einen örtlichen Bauunternehmer, vergeben die Gewerke einzeln (über Architekt). Eine Baubegleitung wird über den Bauherren-Schutzbund stattfinden.

 

[HilfeHilfe]

naja 49,50 € über eurem Limit und ruhe im karton ( 30 jahre) würde ich nehmen

 

[apokolok]

Warum denn ganz so lange Zinsbindung?
Mach 20 Jahre, mit 90% Beleihungsauslauf kommst du dann bei 2,5% Tilgung und 2,17% effektivem Zins auf ne Rate von knapp 1100€ und hast (wenn du nix sondertilgst) nach 20 Jahren noch überschaubare 107k Restschuld.
Zinskosten in dem Beispiel ~86100€.
1000€ Sondertilgung machen viele Banken nicht, gibt meistens eine Mindesthöhe von 3-5k.