Mischimmobilie Vor- oder Nachteile? - Erfahrungen?

[beatgee82]

Hallo
Uns wurde diese Woche eine Immobilie angeboten.
Im OG befindet sich die sehr geräumige Wohnung und im EG befindet sich im vorderen Bereich ein Einzelhandel (Feuerschutzfirma).

Ich weiss natürlich das es ein Aufwand ist weil man auch direkt zum Vermieter wird, jedoch wurde uns versichert das er Mietvertrag schon lange läuft und es sehr sehr zuverlässige Mieter sind.

Nun die Frage: Wie seht ihr das? Lohnt sich sowas? Welche Dinge muss man beachten bei der eigenen Immobilie.

gruss
Ben

 

[nordanney]

Nun die Frage: Wie seht ihr das? Lohnt sich sowas? Welche Dinge muss man beachten bei der eigenen Immobilie.

Woher sollen wir wissen, ob es sich lohnt? Du nennst keinerlei Zahlen, so dass die Antwort ja oder nein sein kann.

Den großen Aufwand als Vermieter hast Du zunächst nicht. Wenn der Mieter aber mal raus ist, braucht Ihr einen neuen oder müsst die fehlende Miete vertragen können (zzgl. eventueller Umbaukosten für die Gewerbeeinheit).

 

[beatgee82]

sind 150qm Wohnfläche (Kaufpreis 450.000)
Gewerbe hat 110qm und zahlt schon seit Jahren 800€ kalt.

Mich würde eher der steuerliche Faktor interessieren bzw auch die Nebenkosten. Vielleicht hat ja jemand Erfahrung damit.

 

[apokolok]

In der Regel keine gute Idee, die Nachteile überwiegen imho.
Banken sehen das auch deutlich enger als ne reine Wohnimmo. Wiederverkaufswert ist deutlich unter einem vergleichbaren Objekt ohne Gewerbeanteil.
Wenn es nicht die perfekte Wohnung und obendrein ein Schnäppchen ist, würde ich die Finger davon lassen.

 

[beatgee82]

Kannst du mir das weiter erläutern?
Ich sehe nur den Nachteil das man nicht wirklich "alleine" ist im Haus und das man sich um die anfallenden Sachen kümmern muss.

Die Preise bei uns in der Region sind ohne Gewerbe eigentlich plus minus 5%.

Ich sehe natürlich den Vorteil das mit der Mieter meinen Kredit praktisch zur Hälfte abzahlt. Die Frage ist halt was bleibt von den 800 kalt übrig im Monat, realistisch gesehen.

 

[nordanney]

Wiederverkaufswert ist deutlich unter einem vergleichbaren Objekt ohne Gewerbeanteil.

Ist doch egal, der jetzige Kaufpreis müsste dann ja auch entsprechend niedrig sein - ist ja der Wiederverkaufswert des jetzigen Verkäufers. Somit kein Nachteil.

Banken sehen das auch deutlich enger als ne reine Wohnimmo.

Nicht wirklich.

die Nachteile überwiegen imho

Welche Nachteile?

Gewerbe hat 110qm und zahlt schon seit Jahren 800€ kalt.

Von den 800€ gehen die Werbungskosten runter (nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten, Instandhaltungskosten, Finanzierungskosten, Abschreibung etc.). Jetzt liegt es am Ende bei Dir, wie Du die Finanzierungskosten zuordnest und welche Rechnungen Du für die vermietete Einheit hast. Den Rest musst Du versteuern, rechne einfach mit 42%.

Vereinfachte Rechnung: Das Gewerbe hat einen Anteil von T€ 190 (Kauf-Nebenkosten unberücksichtigt) und erwirtschaftet brutto T€ 9,6 p.a. (vor Steuern und Bewirtschaftungskosten) - somit 5% brutto Rendite. Damit sollte auch nach Steuern (die hat man je ein wenig selbst in der Hand, wenn man kreativ ist) ein guter Beitrag für die eigene Wohnung über bleiben.