Immobilien-Kredit - Mitspracherecht der Bank

[Pascali]

Hallo. Wir planen ein Abriss-Haus zu kaufen. Einen direkten Neubau können wir uns nicht leisten.

Jetzt haben wir die Option über einen regulären Bankenkredit das Grundstück restzufinanzieren. Wir sprechen von ca. 50.000€.

Wir haben auch die Möglichkeit einen Immobilienkredit zu wesentlich besseren Sollzins zu bekommen. Der ist sogar samt Grundbuchein- und austragung günstiger als der reguläre Bankenkredit.

Der Abriss kostet ca. 30.000€. Doch bei einem Immobilien-Kredit redet die Kreditgebende Bank ja mit.


1. Dürfen wird das Haus dann überhaupt abreißen?
2. Wie hoch sind die Kosten für den Notar - Grundbuchein- und austragung?
3. 2% Notarkosten, lese ich überall. Darin sind aber Grundbuchein- und austragung der Bank als Kreditgeber sicherlich noch nicht mit eingeschlossen, oder?

 

[nordanney]

Doch bei einem Immobilien-Kredit redet die Kreditgebende Bank ja mit.

Nö.

1. Dürfen wird das Haus dann überhaupt abreißen?

Wenn Ihr somit nur das Grundstück aus Sicherheit gebt und die Bank darüber informiert ist, ist das ok für die Bank und ihr Sicherungsbedürfnis.

2. Wie hoch sind die Kosten für den Notar - Grundbuchein- und austragung?

Nutze einen einschlägigen Rechner bei Interhyp oder wo auch immer. Da bekommst Du die Kosten fast auf den Cent genau ausgerechnet, inkl. Grundbuchamt. Die Bank kostet nichts, nur Notar und Grundbuchamt für die Grundschuld.

 

[Pascali]

Dankeschön. Ich habe dort einen Rechner entdeckt. Grundschuldbestellung = Das wird gemacht, wenn man Kredit anfordert über 80.000€. Dann wird die Kreditgebende Bank als Miteigentüber eingetragen unter der Bedingung, wenn ich Kredit abbezahle, dass sie dann wieder ausgetragen wird. Ob der Grundstückspreis sich inzwischen verändert spielt keine Rolle.

Grundschuldlöschung wird dann durch mich bei der Bank beantragt. Diese muss aber zustimmen, wenn ich den Kredit abbezahlt habe. Der Notar erhält dann die Löschungsbewilligung & führt die Löschung der Grundschuld durch.

Die Kosten für die Grundschuldeintragung- und Löschung orienieren sich allein an der Grundschuldhöhe(=Kredithöhe).

Somit würde sich bei dem Betrag von 80.000€ ein Immobilienkredit rechnen, da der Sollzins deutlich niedriger ist & die Grundbuch- ein und Austragungen das auch nicht wieder auffressen. Zumal wir sonst 2x einen Kredit aufnehmen. 1. für Grundstückskauf, 2. für Abriss. Und dann höchstens einer mit Grundschuldeintragung möglich wäre, weil der 2. sonst zu niedrig ist. Und das kaum eine Bank macht. Und Fixkosten der Ein- und Austragung ja auch eine kleine Rolle spielen.

Darf man denn überhaupt eine Grundschuld eintragen lassen, wenn man das Haus abreißen möchte, also nicht direkt beim Kauf der Immobilie, sondern 1 Jahr später z.b.?

Wenn Ihr somit nur das Grundstück aus Sicherheit gebt und die Bank darüber informiert ist, ist das ok für die Bank und ihr Sicherungsbedürfnis.

Der Kaufpreis des Grundstücks ist ja samt Haus. Jedoch ist das Haus sehr teuer zu sanieren. Also ein Malus. Wenn die Bank das nicht so sieht, dann sinkt der Grundstückspreis als Sicherheit? Oder wie läuft so etwas ab?

 

[nordanney]

da der Sollzins deutlich niedriger

... und die Laufzeit länger. Wenn Du T€ 80 in 84 Monaten abbezahlen sollst und dann auch noch 5% Zinsen bezahlst, tut das weh.

Grundschuldbestellung = Das wird gemacht, wenn man Kredit anfordert über 80.000€.

Die Grundschuld hat nichts mit der Kredithöhe zu tun. Auch T€ 20 Kredit kann man mit T€ 20 Grundschuld sichern (falls die Bank das machen möchte).

Die Kosten für die Grundschuldeintragung- und Löschung orienieren sich allein an der Grundschuldhöhe(=Kredithöhe).

An der Grundschuldhöhe, die ist nicht zwingend identisch zum Kredit.

Dann wird die Kreditgebende Bank als Miteigentüber eingetragen

Nein, Du bleibst zu 100% Eigentümer. Die Bank bekommt nur die Grundschuld = Sicherheit.

unter der Bedingung, wenn ich Kredit abbezahle, dass sie dann wieder ausgetragen wird.

Sagen wir es so, Du hast für nicht mehr benötigte Grundschuldteile eine Löschungsanspruch, musst die Grundschuld aber nicht löschen lassen.

Zumal wir sonst 2x einen Kredit aufnehmen. 1. für Grundstückskauf, 2. für Abriss. Und dann höchstens einer mit Grundschuldeintragung möglich wäre, weil der 2. sonst zu niedrig ist.

Zwei Finanzierungen sind Unsinn. Wer finanziert denn den Neubau? Ob die Bank auch kleine Finanzierungen grundbuchlich besichert anbietet, liegt an der Bank, die Ihr fragt.

Darf man denn überhaupt eine Grundschuld eintragen lassen, wenn man das Haus abreißen möchte, also nicht direkt beim Kauf der Immobilie, sondern 1 Jahr später z.b.?

Du kannst wann immer Du willst, machen was Du willst, solange die Bank mitspielt. Ist ja Dein Grundstück.
Und wenn Du willst, lässt Du für die Bank X eine Grundschuld über € 10 Mio. eintragen - alles kein Problem (wenn auch unsinnig).

Der Kaufpreis des Grundstücks ist ja samt Haus. Jedoch ist das Haus sehr teuer zu sanieren. Also ein Malus. Wenn die Bank das nicht so sieht, dann sinkt der Grundstückspreis als Sicherheit? Oder wie läuft so etwas ab?

Was kostet denn das Haus? Der Wert ist nach Deiner Schilderung ja Kaufpreis abzgl.. Abrisskosten. Was macht Ihr nach dem Abriss? Ist mir nicht wirklich klar, was Du fragst?

Hallo. Wir planen ein Abriss-Haus zu kaufen. Einen direkten Neubau können wir uns nicht leisten.

Einen Neubau könnt Ihr Euch nicht leisten. Warum kauft Ihr dann ein Grundstück mit Abrisshaus, wenn Ihr eh nicht bauen könnt? Das sollte eigentlich mal die Eingangsfrage sein, was Ihr mit einem Grundstück mit Haus (das Ihr platt machen wollt) und Kredit wollt, wenn Ihr kein Geld habt/bekommt, um zu bauen? Erschließt sich mir nicht, was das soll...

 

[Pascali]

Sehr vielen Dank!

Zwei Finanzierungen sind Unsinn. Wer finanziert denn den Neubau? Ob die Bank auch kleine Finanzierungen grundbuchlich besichert anbietet, liegt an der Bank, die Ihr fragt.

Insofern sind 2 Finanzierungne eine Überlegung, als wir nicht wissen, was tastsächlich für Kosten für Kauf & Abriss auf uns zukommen. Wir haben Kaufpreis und Maklergebühren sicher. Dann noch Notargebühren für den Kauf geschätzt mit Werten aus dem Internet 2% auf Kaufpreis. Dann noch Grunderwerbsteuer. Und den Abriss könne wir gar nicht planen. Dazu muss uns erst einmal das Grundstück gehören und der Abrissunternehmer eine Schätzung machen - die Schätzung kostet ja auch noch mal Geld. Und sicher ist die dann auch nicht. Daher planen wir optional erst einmal zu kaufen. Mit kleinem Kreditpuffer & dann abschätzen zu lassen und den 2. Kredit zu holen.

Was kostet denn das Haus? Der Wert ist nach Deiner Schilderung ja Kaufpreis abzgl.. Abrisskosten. Was macht Ihr nach dem Abriss? Ist mir nicht wirklich klar, was Du fragst?

Wir kaufen eine Immobilie - das ist ein Gesamtpaket aus Grundstück und Haus. In der Beschreibung steht, dass man das Haus auch optional abreißen kann - oder halt sanieren. Also kann man den Wert nicht bemessen. Für uns ist der Wert aber = den Abrisskosten + Anschluss- und Abschlusskosten(Elektirizät, Wasser). Die Frage ist also: Wie berechnet die Bank den Wert des Grundstücks, wenn wir das Haus abreißen. Dann ist es ja auch ihrer Sicht evlt. sogar weniger Wert - und nicht mehr.

Einen Neubau könnt Ihr Euch nicht leisten. Warum kauft Ihr dann ein Grundstück mit Abrisshaus, wenn Ihr eh nicht bauen könnt?

Das Grundstück passt sehr gut. Hier gibt es nur noch wenige & wir haben keinen Bauzwang. Wir bauen dann ein paar Jahre wieder den Kredit ab. 4,5-5 Jahre wird das dauern. Und dann wieder Eigenkapital auf. Das Dauer dann länger . Solange dient das Grundstück zur Erholung mit ein wenig Grün. Es soll aber nichts großartiges dort gebaut werden.

 

[Nordlys]

Land besitzen ist in der Nullzinszeit nicht verkehrt. Eigentlich möchte ich Dir raten, das alles nicht hier zu bereden, sondern auf Deiner Bank.
Das wird sich zurecht laufen. Die Bank muss nur wissen, was ihr wollt. Der Abriss eines Hauses kommt rund 10 tsd. Die besten Abrissunternehmen sind die kleineren schmerzfreien aus dem Schmuddelviertel am Güterbahnhof. Karsten