Kauf Bungalow 60er Jahre

[pobeam]

Hallo zusammen!

Ich würde mich mal über Meinungen in Sachen Häuser aus den 60er Jahren freuen.

Wir haben folgendes "Problem":

Wir haben ein Haus gefunden, das uns in der Gesamtheit (Optik, Raumzuschnitt) bis auf ein paar Kleinigkeiten recht gut gefällt, sprich wir müssten im Verhältnis zu unseren Vorstellungen sehr wenig Kompromisse eingehen. Das Haus hat noch dazu eine
super Lage (Ortsrand eines 3000 Seelendorfs ,Südseite unverbaubar mit herrlicher Aussicht), die Nachbarn sind bekannt und ok.
Es handelt sich um einen Winkelbungalow aus dem Jahr 1967 mit 730 qm Grundstücksfläche, 160 qm Wohnfläche und in etwa dasselbe noch mal für Keller inkl. integrierter Garage. Das Haus ist gepflegt und befindet sich in einem guten Allgemeinzustand (gute Substanz).
Der Bodenrichtwert beläuft sich hierzulande auf 80 Euro/qm.

Unser Hauptproblem:
Wie es sich für ein Haus aus dieser Zeit gehört, ist in Sachen Wärmedämmung nichts veranlasst worden.
Natürlich haben wir uns nun mit dem Thema "Energetische Sanierung" befasst, sind aber aufgrund der Informationsflut eigentlich nicht schlauer als vorher, zumal es ja sehr viele kritische Stimmen bzgl. WVDS gibt. (keine Amortisierung, Schimmel, Feuchtigkeit in der Fassade, spätere Entsorgung usw.)

Von daher stellen wir uns nun die Frage: lohnt es sich bei den heutigen Energiekosten überhaupt noch, ein solches Haus zu erwerben, ohne die Gesamtkosten in Zusammenhang mit der Sanierung (auch wenn man sie vielleicht gar nicht durchführt) vom Kaufpreis abzuziehen?
Verhandlungsbasis für dieses Objekt sollen wohl 210.000 Euro sein, was uns von vornherein schon recht teuer erschien. Wir gehen aber schon davon aus, dass der letztendliche Kaufpreis etwas tiefer anzusiedeln ist.
Wenn man nun die Sanierungskosten (evtl. Wärmdämmung, neue Fenster, Türen, neues Bad, Gäste-WC, Küche, Bodenbeläge, Heizung) mal überschlägt, ist man ja schnell bei einem Betrag von 100.000 Euro, was zusammen mit dem Anschaffungspreis ja fast schon über die Kosten eines Neubaus hinausragt.
Unterlässt man große, energietechnische Investitionen, fallen die im Vergleich zum Neubau viel höheren Energiekosten an.
Bedenken muss man ja auch, dass mittelfristig vielleicht auch das Dach mal dran ist. (Macht im Moment noch einen guten Eindruck (Kacheln))

Wie sind Eure Überlegungen/Erfahrungen in diesem Zusammenhang?

Ist es doch vernünftiger, neu zu bauen? Ein 600qm-Grundstück könnten wir in ca. einem Jahr für ca. 60.000 Euro erhalten. Da wäre allerdings die Lage nicht so schön.

Danke schon mal für Eure Beiträge!

 

[Bauexperte]

Hallo,

Von daher stellen wir uns nun die Frage: lohnt es sich bei den heutigen Energiekosten überhaupt noch, ein solches Haus zu erwerben, ohne die Gesamtkosten in Zusammenhang mit der Sanierung (auch wenn man sie vielleicht gar nicht durchführt) vom Kaufpreis abzuziehen? Verhandlungsbasis für dieses Objekt sollen wohl 210.000 Euro sein, was uns von vornherein schon recht teuer erschien. Wir gehen aber schon davon aus, dass der letztendliche Kaufpreis etwas tiefer anzusiedeln ist.

Meinen Kindern sage ich immer "glauben könnt ihr in der Kirche"

In jedem Fall solltest Du - vor endgültiger Kaufentscheidung - das Hinzuziehen eines Gutachters, der die Lage und den Zustand des Gebäudes beurteilen kann, hinzuziehen - sofern kein solches seitens der Verkäufer vorliegt. Außerdem kann er unabhängig den sogenannten Verkehrswert des Grundstücks mit allen Gebäudeteilen feststellen. So liegt eine gute Grundlage für die spätere Kaufpreisverhandlung vor. In dem Immobiliengutachten wird u.a. neben den rechtlichen Belastungen am Grundstück (Wohnrechte, Leitungsrechte) auch zu Bauschäden usw. Stellung genommen und deren Beseitigungskosten geschätzt. So weißt Du, was auch nach dem Kauf noch an finanziellen Belastungen auf Dich zukommt. Zusätzlich kann ein Architekt den Umbau- und Sanierungsbedarf realistisch einschätzen und Dich später bei den Maßnahmen mit seinen Spezialkenntnissen unterstützen.

Somit lassen sich bereits zu einem frühen Zeitpunkt - jedoch nicht alle - der folgenden weiteren Fragen der Checkliste beantworten:

Was ist das Grundstück / Immobilien wert?
Ist dieses Objekt überhaupt finanzierbar?
Mit welchen Zusatzkosten ist zu rechnen?
Existieren bauliche Sachverhalte die möglicherweise nur durch tiefer gehende Untersuchungen geklärt werden können?
Sind irgendwelche dinglichen Rechte oder Belastungen vorhanden (z. B. Wege- oder Leitungsrechte)?
Sind alle Unterlagen vorhanden (Grundbuchauszug, Liegenschaftskarte, Bebauungsplan usw.)

Ein Gutachter schützt vor unkalkulierbaren Risiken und hilft den Wert einer Immobilie richtig einzuschätzen. Gutachten sind zur Absicherung vor unerwarteten Mängeln und Schäden etc. und vor falscher Bewertung der Bausubstanz, insbesondere bei älteren Objekten, wichtig. Darüber hinaus verlangen einige Kreditinstitute - auch zu Deinem Schutz - die Vorlage eines Wertgutachtens!

Ist es doch vernünftiger, neu zu bauen?

Rein rational betrachtet ja; nur ... so einfach ist es nicht, den Kauf einer Immobilie auf mathematische Berechnungen zu reduzieren. Das Herz spricht auch mit

Zum jetzigen Zeitpunkt kannst Du Dich imho weder gegen noch für einen Kauf entscheiden, weil ausschließlich Dein Herz spricht. Frage den Verkäufer nach einem Wertgutachten wie oben beschrieben oder lasse - wenn Dein Herz nicht leiser werden will - ein solches auf eigene Kosten erstellen. Erst wenn Du "einen Zustandsbericht" der Immobilie in Händen hältst und weißt, was an Sanierungskosten auf Dich zukommt, kannst Du zwischen Herz und Verstand entscheiden, ob der Kauf des Bungalows die Balance zwischen beiden herstellen kann. Mit diesem Wertgutachten kannst Du dann auch Deine Bank aufsuchen und gemeinsam mit dem Berater Deines Vertrauens über Fördermittel sprechen; noch fördert Vater Staat die energetische Sanierung.

Nicht jeder Banker schätzt den Verkauf von KfW-Mitteln, weil sie ihm wenig bis keine Provision einbringen, dafür jede Menge Arbeit. Gehört Dein Banker zu dieser Kategorie, suche Dir einen unabhängigen Finanzierer in Deiner Nähe und besprich den Inhalt des Wertgutachtens und Deine Wünsche mit ihm; dann sollte eine Finanzierung auf sicherem Fundament stehen.

Was die grundsätzliche Entscheidung Bestandsimmobilie versus Neubau betrifft, so ist es - wie oben erwähnt - eine ganz persönliche Entscheidung. Es gibt Faktoren, welche ein Neubau niemals wird bedienen können - viele Altimmobilien haben unbestreitbar Charme. Andererseits ist es auch eine Güterabwägung - kann, will ich mir die Sanierung leisten? Wenn bei der Sanierung kein Ende in Sicht ist - man kann Altbauten hervorragend auf neuesten energetischen Standard bringen - sollte der Verstand die Überhand gewinnen. Sind die Kosten absehbar - am Ende wird es immer so viel kosten, wie ein Neubau - ist es ganz sicher eine Überlegung wert, den Charme zu erhalten

Freundliche Grüße

 

[pobeam]

Danke für Deine Antwort!

natürlich verlassen wir uns nicht auf unsere eigenen Eindrücke und Gedanken.
In zwei Tagen werden wir uns das Haus zusammen mit einem befreundeten Architekten anschauen. Der kann vielleicht schon mal Genaueres sagen.

Ich finde schon, dass es eine Überwindung ist, das Gleiche wir für einen Neubau auszugeben. Wie Du schon richtig sagst....momentan stehen wir
noch etwas unter Einfluss der ersten Eindrücke, vor allem was die Lage und die Raumaufteilung betrifft. Wur können uns gut vorstellen, was man daraus machen kann! Da fällt es schwer, ausschließlich objektiv zu bleiben. Irgendwie
sucht man ständig nach Gründen, die eher dafür sprechen, als dagegen.
Aber beim Preis hört der Träumen dann doch irgendwann auf.

Mal sehen, was der Architekt sagt.
Ich denke, dass so 180.000 gerechtfertigt wären.
Aber ob die soweit runtergehen, wag ich mal zu bezweifeln.
Ich hoffe, dass wir genug Argumente zusammentragen, um sie zu überzeugen!

Und wenn´s nicht klappt, kommen wir auch schon damit klar. Denn eigentlich hätten wir im Falle eines Neubaus gerne ein Häuschen im Tiroler Landhausstil. Das wäre ja hier gar nicht unbedingt der Fall.