Immobilien-Kredit mit hoher Besicherung, aber wenig laufendem Einkommen

[HilfeHilfe]

Frag doch den bekannten mit 5 mio schulden .... also ich habe 20 Kisten Bier im Keller ... erzähle ich zumindest allen Nachbarn … wobei ich gar kein Keller habe

 

[Kekse]

Sprich mit der Bank. Grundsätzliche Anfragen landen nicht bei der Schufa und mir wurde auch erzählt, dass man schwanger fürs Darlehen nicht zählt. Und was war? 8.-Monat-Bauch und von mehreren Banken und Vermittlern hat es niemanden auch nur im geringsten interessiert.

 

[Minitrump]

Wenn ich mal ein Zwischenfazit ziehe, das im Wesentlichen auf den Aussagen des users nordanney (danke) beruht, dann gibt es keine gesetzlichen Vorschriften, die jede Bank zwingend anzuwenden hat in Bezug auf die Kreditgewährung.
Dies ist schon mal erfreulich, da dann ein gewisser Verhandlungsspielraum vorhanden ist.
Natürlich hat dann jede Bank ihre internen Richtlinien, die eben mitunter stark voneinander abweichen können, das ist klar.

@nordanney:
Nur zum Verständnis:
Es wäre also bankenaufsichtsrechtlich legal, wenn eine Bank einem Obdachlosen ohne Gehalt und ohne Eigenkapital einen Kredit über 1.000.000 € gewähren würde ? Dass das keine Bank macht, ist selbstredend, aber die Bank bekäme dadurch keine Probleme mit irgendwelchen Kreditaufsichtsbehörden. Ist das richtig ?

Nun zu den spezifischen Anforderungen bei deiner Bank, also insb. zu der geforderten Annuität von 6%:
Ich gehe mal davon aus, dass diese Annuität von 6% sich nicht nur auf den neu aufzunehmenden Kredit bezieht, sondern auch auf alle bereits bestehenden Kredite (mit fixen Zinsen). (sonst würde die Situation noch deutlich besser für mich aussehen).
Also konkret:
Gesamtdarlehenshöhe: 535.000 €. 6% davon sind ca. 32.000 € im Jahr bzw. etwa 2.670 € im Monat. Beide zu vermietende Wohnungen liefern eine monatliche Sollmiete von ca. 1.850 € (sehr konservativ; könnte die jetzt bereits beziehende Miete sogar erhöhen). Davon werden dann 80% angerechnet, also ca. 1.480 €, die mir auch in etwa zur Kreditratenzahlung zur Verfügung stehen. Verbliebe eine Differenz von knapp 1.200 € oder grob 14.500 € im Jahr.
Ich bekomme auch noch Dividendenerträge/Zinserträge (Kurssteigerungen lasse ich mal völlig unter den Tisch fallen, oder werden die auch als Einkommen in deiner Bank gewertet (z.B. bei thesaurierenden Anleihefonds, die ja per se keinerlei laufendes Einkommen generieren ?) ). Im letzten Jahr waren das rund 5.000 € oder etwas mehr als 400 € im Monat.
Was ich noch vergessen hatte: Ich hatte noch eine Erbschaft gemacht und bekomme da auch noch Mieteinnahmen aus Anteilen komplett abbezahlter Immobilien von ca. 500 € im Monat. Also würde die Bank noch mal ca. 400 € pro Monat anrechnen. Und dann bekomme ich auch noch im Rahmen dieser Erbanteilsauseinandersetzung ca. 200 € im Monat (gibt keine notariell beglaubigten Verträge dazu, aber ich bekomme diese Summe tatsächlich). Oder wird so etwas bei der Bank nicht angerechnet ?
Nach meiner Rechnung hätte ich also jetzt ohne die Rentenzahlung ein laufendes bankrelevantes Einkommen von ca. 2.480 €. Somit fehlen also noch knapp 200 € pro Monat, um diese 6%-Annuität zu gewährleisten.
Jetzt sage ich einfach: Mir langen 1.300 € zum Leben, ich kann noch diese 200 € von der Rente für eure hypothetische 6%-Annuität abtreten.

Oder wie viel setzt deine Bank als lebensnotwendig pro Monat an (bei jemand, der keine Miete zu zahlen hat) ?

(Und was auch noch sein könnte: Da wohl noch nicht alle Zeiten berücksichtigt wurden, könnte die Rentenhöhe noch etwas steigen; aber das ist jetzt in Bearbeitung und noch nicht gesichert)

Aus meiner Sicht sind die Bedingungen bzgl. eurer Kapitaldienstfähigkeitsvorschrift von 6%-Annuität gewährleistet. Oder wäre das Gespräch dennoch nach wenigen Minuten bereits beendet und mir würde kein Kredit gewährt werden bei euch ?
Fall ja, woran liegt das dann konkret ?


Jetzt komme ich aber noch mal auf meine 7 Jahre geplante Haltedauer zurück:
Mir ist die steuerliche Thematik mit den 10 Jahren schon bewusst, nur hatte ich mich zunächst mal auf die Variante beschränkt, bei der die Bank am ehesten geneigt wäre, einen Kredit zu gewähren (was bei einer geplanten Laufzeit von 7 anstelle 10 Jahren zumindest eher der Fall wäre).

Was mir nach wievor prinzipiell nicht klar ist:
Wieso kann man als Ersatz für laufendes Einkommen in Bezug auf die 6%-Annuität nicht auch bestimmte verpfändete Wertgegenstände heranziehen ?

Z.B.
1.
die Brachialmethode: Ich verpfände der Bank 100.000 € in Cash. (--> macht natürlich wenig Sinn, da dieses Geld dann nicht für einen arbeitet, sondern man noch eher Strafzinsen bezahlen muss). Die Kreditratenbedienung für die nächsten 7 Jahre wäre damit ohne Wenn und Aber gewährleistet. (durch die Erbschaftssachen wäre natürlich deutlich weniger nötig, die 100.000 € beruhen rein auf der jährlichen Differenz von 14.500 €, also wenn man nur die Mieteinnahmen aus der mit Kredit versehenen / noch zu versehenden Immobilie heranzieht.

2.
Ich verpfände meine Lebensversicherung. Die will ich bis zur Endfälligkeit sowieso nicht anrühren. Und dazu noch einen konservativen Anlagefond. Oder ist diese Lebensversicherung zu illiquide für die Gewährleistung der Kapitaldienstfähigkeit ?

Oder ist die Bank gesetzlich verpflichtet (/nach internen Richtlinien) davon auszugehen, dass der Kredit bis zur endgültigen Tilgung fortwährend bedient werden muss, auch wenn der Kunde trotz Sittenwidrigkeit immer wieder darauf hinweist, er will die Immobilie nur 7 Jahre halten ?

Wenn die Bank so einem Vorgehen zustimmen würde, würde ich mich auch noch nach einer entsprechenden Variante mit 10 Jahren Laufzeit erkundigen.

Ganz grundsätzlich muss ich konstatieren, dass bei eurer Bank bestimmt die Hälfte meiner Bekannten, deren Einkommens- und Kreditverhältnisse ich kenne, keinen Kredit bei euch bekommen hätten (wegen dieser 6%-Annuität).
Insbesondere hätte besagter 5-Mio-Kreditinvestor keinen Kredit bekommen, und der hat Kredite bei diversen Großbanken (aber nicht bei meiner).
Sind bei euch diese 6% Annuität als definitives Ausschlusskriterium fix oder wie sieht die Situation aus, wenn jetzt bei einem Interessenten herauskäme, dass er auf eine Annuität von 5,8% käme ? Kriegt der unwideruflich keinen Kredit oder bekommt er einen zu etwas schlechteren Zinssätzen oder wird auch mal ein Auge zugedrückt und der Zinssatz wäre derselbe, wie wenn er auf 7 %-Annuität kommt ?


@alle:
Welche konkreten bankinternen Vorschriften sind euch geläufig in Hinblick auf die Kapitaldienstfähigkeit ?


@aero2016:
Ok, werde mal bei dieser Gruppe schauen, ob ich da noch mehr Informationen bekomme.

@HilfeHilfe:
Was soll ich meinen Bekannten konkret fragen ? Ich hatte mit ihm längst über meine Situation geredet; er kennt sich mit den Kreditvergaberichtlinien in meiner Situation auch nicht näher aus. Er hat jedenfalls immer problemlos einen Kredit bekommen. Aber du bist doch angeblich Banker, müsstest dich also genaustens mit der Situation auskennen, aber deine Postings helfen mir leider nicht wirklich weiter.


Ganz allgemein:
Ich möchte es vermeiden, Grundsatzdiskussionen über Sinnhaftigkeit von dieser geplanten Aktion zu machen. Nur soviel dazu: Ich bin mir nahezu sicher, dass in Ballungszentren (wo ich beabsichtige zu kaufen), die Preise in naher Zukunft weiter steigen werden (von Terror wie Atombombenabwürfen oder Giftgasanschlägen etc. abgesehen; aber dann hätten andere Dinge Priorität als sich um Vorteilshaftigkeit von Investitionen zu unterhalten - so man dann überhaupt noch zu etwas in der Lage wäre).
Zum einen kauft heute nahezu jeder, der einen Kredit bekommt, anstatt zu mieten (bzw. viele ehemalige Anleiheinvestoren investieren nun aufgrund der mickrigen Zinsen in Immobilien) und da die EZB noch eine Weile bei ihrer Niedrigzinspolitik bleiben sollte,sollte auch dieser Kauf-Trend weitergehen. Zum anderen ist in den Ballungszentren im Gegensatz zur grünen Wiese bereits alles weitgehend verbaut, es kann also kaum mehr an Immobilienangebot hinzukommen, gleichzeitig expandieren bestehende Unternehmen/ siedeln sich neue an, d.h. es werden mehr Arbeitskräfte benötigt; aber die Leute werden auch immer bequemer, die Staus nehmen zu etc. und somit steigt tendenziell die Nachfrage nach Immobilien in den Ballungszentren und das führt zu höheren Preisen, auch wenn so genannte Immobilienfachleute seit über 25 Jahren, in denen ich die Entwicklung verfolge, kontinuierlich die Preise dort als zu hoch ansehen. Nur beweist die Realität eben das Gegenteil. Ich bin überzeugt, dass tendenziell bereits jetzt vom m2-Preis teure Immobilien noch teurer werden und bereits billige Immobilien eher noch billiger werden. (es gibt hier Ausnahmen).
In ein paar Jahren sollten die Zinssätze wieder auf historischem Durchschnitt liegen, dann werden die Kaufpreise eher stagnieren, aber die Mietpreise dafür deutlich steigen. Und wenn wirklich eine starke Rezession käme mit deutlichen Immobilienpreisrückgängen hat man immer noch erwirtschaftete Gewinne durch die bereits geleistete Tilgung bzw. die höhere Miete im Vergleich zu den Zinsen, Reparaturen etc. Zudem kommt so eine Rezession nicht von heute auf morgen und wenn sich die Indikatoren verschlechtern, kann man auch eine Immobilie in Ballungszentren sehr schnell wieder verkaufen. Und wenn alles schiefläuft, dann hat man Geld verloren. Das Chance-Risikoverhältnis so eines fremdfinanzierten Immobilieninvestment ist jedenfalls derzeit exorbitant höher als bei jeder anderen Anlageklasse. (20% Eigenkapital-Rendite sind da keine Seltenheit).
Aber mir wäre es lieb, wenn die Diskussion sich auf die Kreditvergabepraktiken der Banken beschränkt.

 

[HilfeHilfe]

Hallo,

du schreibst Romane und siehst dich als Opfer. An deiner Situation kann man gegenwärtig nichts ändern und du hast dich dank fehlender Absicherung selbst in diese Lage gebracht. Über Sinn und Unsinn der Kreditrichtlinien braucht man auch nicht diskutieren. Ab zur Bank und das ganze besprechen. Mehr als Nein sagen können Sie nicht.

Im übrigen befindest du dich immer noch in einer Luxus Ausgangslage. Wirst schon nicht von Brot und Wasser leben

 

[Tassimat]

Meine Sicht wie ich dich verstanden habe:
Du willst jetzt eine Immobilie kaufen, sieben Jahre halten und dann verkaufen. Renditemäßig soll die +/- 0 Euro bringen. Das ist ein Verlustgeschäfft, da du die Kaufnebenkosten verbrannt hast.
Hinzukommt das allgemeine Vermietungsrisiko, das Risiko sinkender Immobilienpreise, der Drang in 7 Jahren verkaufen zu "müssen" usw.

Und dann willst du noch irgendwelche freien Mittel verpfänden, faselst von Erbschaften, Lebensversicherungen usw.... warum tust du dir das an?

Sorry, das ganze Vorhaben ist doch quatsch hoch zehn!

Da du dich nich abbringen lassen willst: Warum gehst du nicht einfach zu deiner Bank??? Die tun dir nicht weh, du bist doch bereits ein guter Kunde. Die werden die nicht den Kopf abreisen. Hast du Angst, dass die nein sagen?

Egal.
Willst du langfristig Geld verdienen? Dann halte das Ding dauerhaft.
Willst du kurzfristig (7 Jahre) Geld anlegen Mach ne konventionelle Geldanlage in Aktien oder ähnliches.

 

[Minitrump]

@HilfeHilfe:
Ziel meines Threads ist es herauszufinden, welche KONKRETEN Vorschriften in Banken für die Kapitaldienstfähigkeit vorherrschen. (erst wenn ich diese kenne, könnte ich eine Bewertung über deren Unsinnigkeit oder nicht vornehmen). Da habe ich von User nordanney eine konkrete Information bzgl. seiner Bank bekommen. Er meinte aber auch, dass diese Vorschriften von Bank zu Bank unterschiedlich sind. Daher interessiert mich auch, welche konkreten Vorschriften in anderen Banken herrschen. Gibt es in deiner Bank auch eine 6%-Annuitätenvorschrift oder was wird bei euch KONKRET gefordert ?
Wenn ich dazu einige Informationen eingeholt habe, kann ich mir ein halbwegs repräsentatives Bild machen und damit dann in ein Gespräch mit meiner Bank gehen. Aber ich spreche mit denen sicher nicht unvorbereitet und auch nicht, wenn es wahrscheinlich ist, dass sie mir keinen Kredit vergeben. Da warte ich lieber, bis ich wieder ein normales Einkommen habe. Ich möchte mit denen jedenfalls nicht unnötiger Weise über meinen derzeitigen Gesundheitszustand reden.
Ich beklage mich nicht über meine finanzielle Gesamt-Situation. Ich komme soweit ganz gut über die Runden (nur eben nicht ganz so gut von dem Rentengehalt allein). Jedenfalls bin ich froh, dass ich keine private Berufsunfähigkeitsversicherung abgeschlossen hatte, denn die hätten bei meinem jetzigen Gesundheitszustand sehr wahrscheinlich nichts gezahlt (Arm ab oder Bein ab, langt da zB nicht für eine Zahlung), somit steht mir nun mehr Liquidität zur Verfügung. Und selbst wenn die zahlen würden, wäre es wie bei nahezu allen Versicherungen ein Verlustgeschäft, da in meinem Fall ich voraussichtlich nicht dauerhaft invalide sein werde und somit von etwaigen Zahlungen auch nicht in so hohem Umfang profitieren würde.

@Tassimat:
Wie gesagt, ich möchte in diesem Thread nicht über die Sinnhaftigkeit meines Vorhabens sprechen. Du kannst gerne einen eigenen Thread dazu aufmachen. Da kann ich dir das dann auch gerne ausführlicher erklären. Hier jedoch nicht. Nur ganz kurz: Du hast es falsch verstanden: nicht die Rendite, sondern der laufende Cash-Flow, also die momentane Liquiditätssituation soll durch die Kreditaufnahme bei + - 0, also unverändert, bleiben. Die Eigenkapital-Rendite sollte bei ca. 20% p.a. liegen und damit weit höher als bei Aktien und Co. (hängt aber natürlich davon ab, was da an Sicherheiten hinterlegt werden muss (falls überhaupt möglich) ; dies möchte ich ja grade durch diesen Thread ergründen).
Dass ich den Kredit bei derselben Bank machen möchte, wo ich schon den 1. Kredit habe, hat diverse Gründe, u.a. haben die erstrangige Grundschulden auf 2 weiteren Immobilien von mir, die aber noch deutlich mehr beliehen werden können. Es macht schon einen Unterschied, ob da jetzt eine fremde Bank im 2. bzw. 1. Rang ist oder dieselbe Bank auch im 1. Rang ist.
Bei meinem letztem Kreditabschluss hatte ich einen Packen Angebote anderer Banken dabei, die dann die Bank bewogen hatte, mit dem ohnehin schon recht ordentlichen Zinssatz noch etwas weiter runter zu gehen. Das geht jetzt konstruktionsbedingt nicht mehr, aber zumindest muss ich für so ein Gespräch genau Bescheid wissen, was der Standard ist etc.