Zunächst mal noch etwas genauer zu meinem Vorhaben:
Ich möchte diese neu zu kaufende Immobilie nicht dauerhaft halten und den ganzen Kredit über Jahrzehnte abbezahlen. Sondern angedacht ist eine Haltedauer von ca. 7 Jahren, (dann läuft in etwa die Zinsbindung des 1. Kredits aus) und dann möchte ich die neu zu kaufende Immobilie eben wieder verkaufen, damit den neu aufzunehmenden Kredit komplett tilgen sowie den dann noch übrig bleibenden Restbetrag einsetzen, um noch einen wesentlichen Anteil aus dem 1. Kredit zu tilgen.
Zu der Frage der Fähigkeit, die laufenden Kreditraten zu bedienen:
Natürlich muss für die Bank sichergestellt sein, dass die laufende Kreditrate immer bedient werden kann (oder sie muss zumindest davon ausgehen können).
Richtig ist, dass mein derzeitiges laufendes Renteneinkommen bei weitem nicht ausreicht, um die Kreditraten zu bedienen. Das ist aber auch überhaupt nicht nötig aus diversen Gründen:
1.
Ich kenne jemanden, der hat ca. 5 Mio € Kreditschulden (bei vielleicht ca. 6 Mio € Immobiliengegenwert); der zahlt monatlich über 15.000 € an Kreditraten bei einem Angestelltengehalt (nicht verbeamtet) von ca. 4.000 €. Also eine Aussage, dass die Kreditrate rein aus dem laufenden Einkommen bestritten werden muss, wäre definitiv falsch.
Mieteinnahmen müssen ebenso wie Einkommen aus Kapital (Dividendenerträge, Zinserträge etc.) und eben Arbeits-/Renteneinkommen für das monatliche Einkommen berücksichtigt werden; das ist unstrittig. Mir ist bekannt, dass Banken in der Regel einen Satz von 80% anwenden, mit dem sie die Mieteinnahmen berücksichtigen (bitte um Korrektur, falls jemand ein anderer Anrechnungsprozentsatz geläufig ist). Diese 80% sind ja auch in etwa das, was mir nach Abzug der Bewirtschaftungskosten (Reparaturen, Leerstand, etc.) übrig bleibt, um die Kreditrate zu bezahlen. Also für mich ist das ungefähr ein tatsächliches Nullsummenspiel (von der Liquidität her betrachtet), wobei dabei noch gar nicht berücksichtigt ist, dass Mieten in der Zukunft eher noch steigen werden und die Kreditzinsen fest geschrieben sind, also tendenziell eher noch ein zusätzliches Einkommen durch diese Vermieterei generiert wird, und dies eben NACH dem Risikoabschlag.
2.
Wie ich eingangs erwähnt hatte, ist diese ganze Kreditaufnahme auf ca. 7 Jahre von meiner Seite aus begrenzt. (kann gerne in den Vertrag reingeschrieben werden, dass Immobilie bis in 7 Jahren verkauft sein muss; wie gesagt, selbst wenn so ein Passus nicht im Vertrag drinstehen würde, würde ich diese Immobilie trotzdem nach etwa 7 Jahren wieder verkaufen).
Von meinen Rücklagen könnte ich die Kreditratenzahlung über 7 Jahre locker bestreiten und hätte immer noch genug, um in dieser Zeit - selbst wenn ich überhaupt keine Rente/Gehalt bekäme - davon zu leben. Und ich bekomme aber entweder die Rente oder wenn es gesundheitlich wieder aufwärts geht ein höheres Arbeitseinkommen. (natürlich kann es theoretisch sein, dass man keine Anstellung findet oder gekündigt wird etc., aber das kann im Prinzip jedem (nicht verbeamteten) passieren.
Falls nötig, könnte ich zur Besicherung der laufenden Kreditratenzahlungen einen Betrag X bei der Bank hinterlegen, wo ich dann gar nicht ran könnte.
Insofern IST die fortwährende Kreditratenbedienung FAKTISCH DEFINITIV gesichert.
Was mir nur nicht klar ist:
Was bedeutet es KONKRET für eine Bank, dass die Kreditratenzahlung gesichert ist ? Dazu müsste es ja exakte Vorschriften geben, mit konkreten Zahlen,Verhältnissen, die berechnet werden können.
Gibt es seitens von regulatorischen Bankenrichtlinien/Vorschriften eine Klausel, dass eben das Arbeitseinkommen/Renteneinkommen x% der Kreditrate ausmachen muss ?
Denn wenn dem nicht so ist, kann ich nicht erkennen, warum eine Kreditgewährung seitens der Bank nicht möglich wäre.
Ich möchte den Kredit bei der Bank machen, wo ich schon den 1. Kredit aufgenommen hatte; nur muss ich halt für ein Gespräch mit denen sehr gut vorbereitet sein und die KONKRETEN Bankenrichtlinien kennen, die ich derzeit leider nicht wirklich kenne.
Ich wiederhole noch mal meine Frage 2 aus dem 1. Posting:
Werde ich bei einem erneuten Kreditantrag bei derselben Bank wieder nach meinen Gehaltsnachweisen gefragt ?
@nordanney:
Ich bin nicht gewerblich. Wie sieht die Situation für einen Privatkunden aus ?
@aero2016:
Bei Immocation finde ich kein Forum. Gibt es dort eines ?
