Haustausch von "Stadt" auf Land

[Objekttausch]

Hallo,

vielleicht kann mir hier jemand weiterhelfen.
Wir haben 2011/2012 ein Haus im Zentrum einer kleinen Süd-hessischen Stadt gekauft und saniert/umgebaut.
Meiner Frau ist es hier mittlerweile zu laut und wir möchten gerne ein paar Kilometer ins "Grüne" ziehen.

Ein mögliches Objekt haben wir gefunden. Möchten es aber im Vorfeld noch mit einem Gutachter besichtigen.

Die Finanzierung lief 2011 über die Volksbank vor Ort. Ich habe ein paar Frage zur Finanzierung:

Noch offen sind ca. 108 Tausend Euro die wie folgt aufgeteilt sind:

KFW 124 mit ca. 49 Tausend Euro. Fest bis Dezember 2021.
KFW 152 mit ca. 18 Tausend Euro. Jederzeit tilgbar. Zinssatz jedoch nur 1%.
Bauspar-Vorfinanzierung mit ca. 41 Tausend Euro. Ansparphase endet im November 2021. Dies war ein schlechte Entscheidung. Würde ich nicht mehr machen.

Es wäre genug Eigenkapital vorhanden, um die KFW-Darlehen zu tilgen. Ich möchte jedoch ungerne die Vorfälligkeitszinsen bezahlen. Falls dies die Sache einfacher in der Abwicklung machen würde, dann wäre das auch eine Möglichkeit.

- Welches Vorgehen wäre hier von der Finanzierung die "beste" Möglichkeit?
- Ich habe noch keine Ahnung, was mein aktuelles Haus wert ist. Ich vermute jedoch, dass der Wert höher als das neue Objekt ist. Ich würde hier ein Gespräch mit einem Makler suchen.
- Wie würde die Zwischenfinanzierung in dem Zeitraum von Hauskauf neues Haus bis zum Verkauf des alten Hauses erfolgen?

Über Antworten würde ich mich freuen.

Viele Grüße
Objekttausch

 

[Noelmaxim]

Hallo Objekttausch,

grundsätzlich könnten die Darlehen über ein Pfandtausch auch auf das neue Objekt übertragen werden, was aber zur Konsequenz hätte, das ein ggf. entstehender Finanzierungsbedarf wegen dem Vorrang dort ebenfalls finanziert werden müsste. Zu empfehlen ist das nicht, vielmehr würde ich bereit sein, die Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen, die so hoch nicht sein kann, zumal ein Teil dieser Zinsen über den günstigeren Zinssatz des neuen Darlehens wieder verdient werden. .

Die Differenz, bzw. das einzusetzende Kapital aus dem Verkaufserlös zu der Valuta der bestehenden Darlehen wird zwischenfinanziert, Konditionen liegen je nach Auswahl der Bank, die ggf. einen weiteren Finanzierungsbedarf bereitstellen müssen zwischen 2 % - 4 %.

Die Darlehen könnten jetzt aus dem Eigenkapital möglicherweise auch noch gar nicht getilgt werden, da die Bank der Ablösung nicht zustimmen muss, bei dem KfW Darlehen ist dies aber möglich. Sinnvoll erscheint es hier dann, die Darlehen im Zuge des Verkaufs (damit ergibt sich nach Baugesetzbuch §490 ein Sonderkündigungsrecht) aus dem Verkaufserlös abzulösen.

Die Differenz Valuta zum Verkaufserlös zzgl. des vorhandenen Eigenkapital ist von den Gesamtkosten (inkl. einer ggf. anfallenden Vorfälligkeitsentschädigung) im Finanzierungsplan abzulösen und ergibt den Finanzierungsbedarf. Differenz Valuta zum Verkaufserlös wird variabel zwischenfinanziert, der Rest langfristig, so wie gewünscht.

Folgende Schritte stehen jetzt an:

1) Berechnung der Vorfälligkeitszinsen
2) Ermittlung des Verkehrswertes der Bestandsimmobilie für die Festlegung des Verkaufspreises
3) Kostenlose Prüfung der bestehenden Darlehen auf Formfehler oder einer fehlerhafter Widerrufsbelehrung durch einen Fachanwalt, da ggf. das ewige Widerrufsrecht noch gilt und der alte Vertrag noch heute widerrufen werden könnte. Ich nehme mal an, der derzeitige Grundschuldgläubiger ist die Sparkasse, da hätte man sehr, sehr gute Chancen, dass der Widerrufsjoker einzusetzen ist.
4) Aufstellung des Kosten/Finanzierungsplans und des Bedarfs, um das variable und das langfristige Darlehen zu ermitteln, um dann darauf das Konzept mit den Konditionen abzubilden.

Erfahrene und unabhängige Finanzierungsmakler bieten diesen Service (alle 4) kostenlos an.

 

[HilfeHilfe]

Hallo schau mal bitte bei dem Programm 124 ob du es vollständig ohne VVE tilgen kannst . Bei altverträgen war es möglich . Ansonsten wäre nur noch die Vorfinanzierung

 

[Noelmaxim]

Altverträge?

Das Darlehen ist von 2011/2012, es fällt definitiv eine VFE an.

 

[Objekttausch]

Super. Vielen Dank für die ausführlichen Erklärungen. Dann sind die nächsten Schritte bekannt.

 

[HilfeHilfe]

Super. Vielen Dank für die ausführlichen Erklärungen. Dann sind die nächsten Schritte bekannt.

bitte schön gern geschehen