Grundstück richtig teilen für Einfamilienhaus + Doppelhaus

[hausbauer]

Hallo,

ich würde mich über eure Tipps und Hinweise zur folgenden Situation sehr freuen:

Es soll ein Grundstück mit 1100m^2 aufgeteilt werden, so dass die folgenden Häuser darauf passen:
Teil 1 - Einfamilienhaus ca. 160m^2 Wohnfläche (2 Vollgeschosse, Flachdach/Pultdach) + Garage/Carport
Teil 2 - Doppelhaus, jede Doppelhaushälfte soll jeweils ca. 150m^2 Wohnfläche haben (2 Vollgeschosse, Flachdach/Pultdach) + Garage/Carport
Die Zufahrtsstraße liegt unten, im Süden. Zum Doppelhaus soll ein 3m breiter Zufahrtsweg geschaffen werden.
Grundflächenzahl ist 0,4, Geschossflächenzahl 0,7. Außerdem muss das bayrische Abstandsflächengesetz eingehalten werden.

Ich bin absoluter Laie, würde mir die Teilung aber so ähnlich wie in der angehängten Skizze vorstellen können. Macht das halbwegs Sinn? Habt ihr irgendwelche Punkte, auf die man besonders achten sollte, welche Fehler sollte man vermeiden? Wie ordnet man beim Doppelhaus am besten die Garagen/Stellplätze an? Macht es überhaupt Sinn, das Doppelhaus nach hinten zu setzen? Könnte es von den Zufahrten/Stellplätzen her einfacher sein, das Doppelhaus nach vorne an die Straße zu rücken (Variante 2)? Welche Variante ist günstiger wegen der Verschattung und bestmöglicher Flächennutzung?

Danke im Voraus für eure Antworten!

Gruß

 

[ypg]

Wo ist denn die Auffahrt des gesamten Grundstücks?

 

[11ant]

Zum Doppelhaus soll ein 3m breiter Zufahrtsweg geschaffen werden.

Warum ausgerechnet drei Meter, auf dem Plan sieht es doch so aus, als ob bei einer Breite von Pi Metern fünfzig ein bestehender Flurstücke-Grenzverlauf schlicht beibehalten werden könnte ?
Das aber nur so rein theoretisch angemerkt, denn:

Ich bin absoluter Laie,

das glaube ich sofort.

Wäre ich Eigentümer des noch ungeteilten Grundstückes, würde ich es erst überplanen und dann daraus die Teilung entwickeln - nicht umgekehrt.

Aber ehrlich gesagt macht das Bild auf mich eher den Eindruck, daß gelb umrahmte Grundstück gäbe es so momentan noch gar nicht, sondern die gelb umrahmte Fläche stelle aktuell noch zwei Grundstücke dar: nämlich das ganze Grundstück zu Hausnr. 1, zu dem vom Grundstück zu Hausnr. 9 erst noch ein Streifen zugeschlagen werden soll, dessen Grenze zwischen zwei Nebengebäuden des planrechten Grundstückes verläuft und hinten / planoben entlang eines weiteren Nebengebäudes abknickt.

Will der Eigentümer des Gesamtgrundstückes auch (womöglich gar selbstnutzender) Eigentümer des Einzelhausgrundstückes bleiben ?

Die Konstellation klingt beinahe typisch nach dem Fall, Hausbau (und Erbschaftssteuer ?) aus dem Verkauf überschüssiger Grundstücksfläche finanzieren zu wollen.

 

[Escroda]

Der Bebauungsplan wird ja vermutlich noch mehr Rahmenbedingungen vorgeben als nur die Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl. Ohne Kenntnis des vollständigen Bebauungsplans wird so mancher Tipp ins Leere laufen.

Für ein Doppelhaus im planungsrechtlichen Sinn fehlt ein drittes Baugrundstück.

 

[hausbauer]

Danke für die schnellen Antworten!

Wo ist denn die Auffahrt des gesamten Grundstücks?

Die Straße (weiß auf dem Plan) verläuft im Süden/unten. Auffahrt kann beliebig gelegt werden. Es können auch mehrere Einfahrten, z.B. zu Stellplätzen des vorderen Hauses geschaffen werden.

Warum ausgerechnet drei Meter, auf dem Plan sieht es doch so aus, als ob bei einer Breite von Pi Metern fünfzig ein bestehender Flurstücke-Grenzverlauf schlicht beibehalten werden könnte ?

Maximale Platzausnutzung, auch zwecks Abstandsflächen (das Grundstück liegt in einer Gegend, bei der man meint, da müssten Goldstückchen vergraben sein, um den Preis pro m^2 zu rechtfertigen). Wenn eh der Grundstücksverlauf durch die Teilung neu angepasst werden muss, sollte die Beibehaltung des rechten Flächenstücks keinen großen Kostenvorteil machen, oder?

Wäre ich Eigentümer des noch ungeteilten Grundstückes, würde ich es erst überplanen und dann daraus die Teilung entwickeln - nicht umgekehrt.
(...)
Die Konstellation klingt beinahe typisch nach dem Fall, Hausbau (und Erbschaftssteuer ?) aus dem Verkauf überschüssiger Grundstücksfläche finanzieren zu wollen.

Deine Vermutung liegt schon nahe an der Realität, aber die Situation ist klein wenig anders. Die beiden Flurstücke bilden derzeit schon faktisch ein Grundstück, die Aufteilung muss historisch bedingt sein. Der Vorbesitzer würde das Gesamtgrundstück an mich verkaufen, und für mich allein ist es zu teuer und viel zu groß.

Ich suche mir also Mitstreiter für die anderen Teile, damit Verkauf und Teilung in einem Zug gemacht werden können. Ob ich selbst das Einfamilienhaus oder eines der Doppelhaushälfte nehme, steht noch gar nicht fest. Da ich kein Gartenfan bin, bin ich mit einem möglichst kompakt zugeschnittenen Einfamilienhaus- oder Doppelhaushälfte-Grundstück, auf dem aber trotzdem noch eine schöne sonnige Terrasse mit kleinem Rasen für die Kinder möglich ist, wohl am besten bedient. Termin beim Planer verzögert sich wegen Pfingstferien noch etwas, und ich wollte mir schon mal grobe Vorstellungen machen können, worauf zu achten ist und was ich alles fragen soll. Und den potenziellen Mitstreitern schon einmal eine grobe Vorstellung geben.

Eine wichtige Einschätzung wäre, ob hier Einfamilienhaus+Doppelhaushälfte überhaupt realistisch ist, oder ob man lieber auf 2 EFHs gehen sollte.

 

[hausbauer]

Der Bebauungsplan wird ja vermutlich noch mehr Rahmenbedingungen vorgeben als nur die Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl. Ohne Kenntnis des vollständigen Bebauungsplans wird so mancher Tipp ins Leere laufen.

Der Bebauungsplan ist eigentlich erstaunlich flexibel gestaltet.
2 Vollgeschosse, Dachform egal (Neigung <35°), keine Höhenbeschränkung, offene Bauweise als Einfamilienhaus oder Doppelhaus, mind. 2 Stellplätze pro Wohneinheit, bayr. Abstandsflächengesetz, Teilungen quasi beliebig möglich. Grundflächenzahl 0,4 Geschossflächenzahl 0,7. Und die Gemeinde klang im ersten Telefonat auch recht offen für kleinere Abweichungen (falls gut begründet). Denen ist Wohnraum für drei Familien lieber, als Wohnraum für eine Familie.

Für ein Doppelhaus im planungsrechtlichen Sinn fehlt ein drittes Baugrundstück.

Ja, die Linie müsste man in der Mitte des Doppelhaus-Grundstücks noch einziehen.