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Die Deutschen müssen sich für die den Wunsch von den eigenen vier Wänden immer stärker verschulden. Denn ihr Eigenkapital wächst nicht so schnell wie die Immobilienpreise. Von den Rekord-niedrigen Zinsen haben viele Bundesbürger nicht viel.
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Wer wissen möchte, wie die Lage am deutschen Immobilienmarkt aussieht, kann ellenlange Statistiken zu Preisen, Mieten und Löhnen studieren. Viel einfacher ist, einen Blick auf die jüngsten Zahlen zu den deutschen Baufinanzierungen zu werfen. Und die haben es durchaus in sich.
Die Bundesbürger müssen inzwischen immer stärker an ihr finanzielles Limit gehen, um den Wunsch von den eigenen vier Wänden Wirklichkeit werden zu lassen. Im Schnitt mussten sich die Deutschen mit 248.000 Euro verschulden, das ist Rekordniveau. Vor einem Jahr lag die durchschnittliche Darlehenssumme noch 34.000 Euro niedriger bei 214.000 Euro.
Den Trend zu höheren Schulden zeigen Zahlen des Finanzdienstleisters Dr. Klein. Das Unternehmen gehört hierzulande zu den größten Vermittlern für Baufinanzierungen und hat daher einen guten Überblick über den deutschen Immobilienmarkt.
Quelle: Infografik WELT
Die Statistiken offenbaren noch etwas anderes. Die Bürger müssen ihre Wunschimmobilie immer stärker beleihen. Der fremdfinanzierte Anteil am Immobilienwert, der sogenannte Beleihungsauslauf, liegt mit 84,02 Prozent erstmals über der Marke von 80 Prozent. Noch im Jahr 2016 brachten Bauherren und Käufer im Schnitt deutlich mehr als 20 Prozent Eigenkapital in ihre Finanzierung ein, der durchschnittliche Beleihungsauslauf lag zwischen 76 und 79 Prozent.
Grund für die Entwicklung ist der ungebremste Immobilienboom in Deutschland, der die Preise immer weiter in die Höhe treibt. Allein seit Jahresanfang hat der Europace Housing Index um mehr als vier Prozent zugelegt. Das Marktbarometer misst die durchschnittliche Wertentwicklung der Immobilienpreise hierzulande.
In großen Städten und anderen angesagten Regionen sind die Preise deutlich stärker gestiegen. Da die Ersparnisse der Kaufinteressenten nicht im gleichen Tempo gewachsen sind wie die Kaufpreise, müssen sich die Bundesbürger immer stärker verschulden. Zumal mit den Immobilienpreisen auch die Kaufnebenkosten für Notar oder Grunderwerbsteuer gestiegen sind. Das belastet die Käufer weiter.
Durchschnittlicher Quadratmeterpreis von über 3000 Euro
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Ein Eigenkapital von 20 Prozent war über Jahrzehnte die Richtgröße bei der typischen Finanzierung. Darunter wurden kaum Krediteausgegeben. Doch in Zeiten des Immobilienbooms scheint das nicht mehr zu gelten. Die Schuldenfinanzierung nähert sich der kritischen Quote von 90 Prozent. Zwar können Immobilienkäufer ihr Objekt auch zu 100 Prozent fremd finanzieren. Allerdings wird der Kredit mit sinkendem Eigenkapital immer teurer.
Banken staffeln ihre Zinsen nach dem Beleihungsauslauf. Das zeigt eine Analyse von Finanztest. Danach gibt es Top-Konditionen meist nur für Kredite bis 70 Prozent des Kaufpreises. Bis zu einer 80-Prozent-Finanzierung steigt der Zinssatz nur graduell. Danach geht es steil nach oben. Besonders teuer wird es für Kreditnehmer, die sich mehr als 90 Prozent von der Bank leihen, so Finanztest.
Der Zinssatz für eine Vollfinanzierung liegt einen halben bis einen Prozentpunkt über dem Bestzinssatz. Das klingt wenig, verteuert aber den gesamten Kredit teilweise um 50 Prozent. Laut Berechnungen von Finanztest liegt der Zinssatz, der für die Finanzierung über der kritischen 90-Prozent-Grenze fällig wird, bei einzelnen Anbietern bei 8,8 Prozent und damit auf dem Niveau von Dispokrediten.
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Damit haben viele Bundesbürger nicht viel von den Rekord-niedrigen Zinsen. Sie müssen fürstliche Aufschläge bezahlen, wenn sie nicht genug Eigenkapital mitbringen. Und sie müssen sich wegen der gestiegenen Immobilienpreise immer stärker verschulden. Für viele Häuslebauer und Wohnungskäufer bedeutet das ein Nullsummenspiel.
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Aufschlussreich ist eine Berechnung, die die Experten der FMH Finanzberatung angestellt haben: Ein Immobilienkäufer, der 2014 eine Immobilie erwarb, zahlte damals einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2105 Euro. Mittlerweile liegt dieser Wert bei über 3000 Euro. Entsprechend stärker müssen sich die Verbraucher verschulden. Dank einem niedrigeren Hypothekenzins ist die monatliche Belastung in etwa gleich geblieben. Allerdings klammert die Rechnung die Kosten für eine höhere Fremdfinanzierung aus.
Den Bundesbürgern scheint angesichts der immer höheren Immobilienschulden etwas mulmig zumute. Sie versuchen, die Kredite so planbar wie möglich zu machen. Sie wählen bei den Darlehen lange Laufzeiten, um sich die niedrigen Zinsen möglichst langfristig zu sichern. Sie wollen nicht in die Refinanzierungsfalle tappen, sollten die Konditionen nach Auslaufen der Kredite dann deutlich höher liegen. Nach Zahlen von Dr. Klein lassen sich die Darlehensnehmer die jetzigen Zinsen für über 14 Jahre und vier Monate festschreiben.
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In großen Städten und anderen angesagten Regionen sind die Preise deutlich stärker gestiegen. Da die Ersparnisse der Kaufinteressenten nicht im gleichen Tempo gewachsen sind wie die Kaufpreise, müssen sich die Bundesbürger immer stärker verschulden. Zumal mit den Immobilienpreisen auch die Kaufnebenkosten für Notar oder Grunderwerbsteuer gestiegen sind. Das belastet die Käufer weiter.
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Banken staffeln ihre Zinsen nach dem Beleihungsauslauf. Das zeigt eine Analyse von Finanztest. Danach gibt es Top-Konditionen meist nur für Kredite bis 70 Prozent des Kaufpreises. Bis zu einer 80-Prozent-Finanzierung steigt der Zinssatz nur graduell. Danach geht es steil nach oben. Besonders teuer wird es für Kreditnehmer, die sich mehr als 90 Prozent von der Bank leihen, so Finanztest.
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