Idee für nachhaltige Entscheidung gesucht

[Ruferianer]

Guten Morgen HF,

wir beschäftigen uns seit einiger Zeit mit der Frage, wie wir mit einem in der Familie vorhandenen, derzeit bebauten Grundstück in einem Vorort einer Großstadt langfristig und nachhaltig umgehen sollen. Leider fehlt uns jegliche Erfahrung bei dem Thema, so dass wir uns durch diesen Beitrag hilfreiche Anregungen erhoffen. Dafür an dieser Stelle vorab schon vielen Dank.

Zum Hintergrund: das Grundstück umfasst eine Fläche von 700 qm und ist auf einer Seite mit einem fast quadratischen Gebäude mit 8 m Seitenlänge, 3 Etagen (inkl. Hochparterre) plus Keller bebaut. Der Keller ist nur zu einem Teil unterirdisch (ca. 1,4 m). Das Dachgeschoss mit Giebeldach wurde in den 1990er Jahren auf das bestehende Gebäude aus den Nachkriegsjahren gesetzt. Auf dem Grundstück steht noch ein ehemaliges Wirtschaftsgebäude, das heute als Wohnung dient, sowie eine Einzelgarage. Aus finanziellen und persönlichen Gründen wurde die Modernisierung mit dem Dachausbau nur zu Teilen durchgeführt, so dass heute tlw. der Innenausbau (z.B. im Treppenhaus) noch nicht komplett abgeschlossen ist. Auch ist das Grundstück mit eine Hypothek belastet, die Restschuld beträgt Ende 2019 noch ca. 240.000 Euro. Das Gebäude wird derzeit von meiner Schwiegermutter (in Rente) bewohnt, dazu wird tlw. vermietet. Einige Räume stehen leer bzw. werden von der Familie als Gästezimmer genutzt. Vermutlich besteht ein uns nicht bekannter Sanierungsbedarf, da aufgrund der finanziellen Situation nur das Nötigste saniert wird.

Grundsätzlich gäbe es aus unserer Sicht für die Zukunft drei Optionen:

1. Abriss und Neubau
2. Sanierung
3. Verkauf

Den Verkauf hat meine Schwiegermutter direkt ausgeschlossen. Sie möchte, so lange es geht, im Eigentum und auf diesem Grundstück bleiben.

Über eine Sanierung haben wir nachgedacht. Damit verbunden wäre, dass meine Frau und ich im Anschluss eine Etage bewohnen könnten, eine Etage vermietet werden würden und die Schwiegermutter im EG bleibt. Der Ausbau sollte dann natürlich barrierefrei erfolgen. Dagegen spricht für uns, dass die Familie eigentlich nicht mehr vermieten möchte (eine Etage bliebe somit ungenutzt, da alle anderen Geschwister meiner Frau bereits in Eigentum wohnen). Außerdem entspricht das Haus nicht wirklich unseren Vorstellungen und der barrierefreie Ausbau (Außenaufzug?) kostet sicher auch viel Geld.

Somit denken wir aktuell über Option 1 nach, also alles auf dem Grundstück wegreißen und bei Null anfangen. Die Idee wäre es, auf dem Grundstück dann zwei Bungalows mit jeweils ca. 60 qm zur Eigennutzung zu errichten. Da wir nicht unterkellern möchten, würden wir gerne ein kleines Wirtschaftsgebäude mit Wäscheraum, Lagerfläche und Fahrradkeller errichten. Dazu kommt der Traum, eines davon im Stil von Mies van der Rohe (oder auch Neutra, Ruf, etc.) zu bauen.

Die Frage ist natürlich, was davon können wir überhaupt finanzieren. Wir sind die Einzigen in der Familie, die noch zur Miete wohnen. Alle andere wohnen bereits im Eigentum und zahlen fließig Kredite ab. Wir könnten in ca. 5 Jahren einen Eigenanteil von 80.000 Euro und monatlich ca. 1.000-1.200 Euro Rate, 300 Euro Rücklagen sowie Nebenkosten aufbringen. Die Schwiegermutter könnte von ihrer Rente ca. 500 Euro „investieren“. Den laufenden Kredit würden wir bis dahin auf ca. 100.000-120.000 Euro Restschuld bringen (eine Bankenwechsel durch Ablösung wäre allerdings erst in 8 Jahren möglich). Da wir dann Mitte 40 sind, würden wir den dann anstehenden Kredit gerne in 15 bis maximal 20 Jahren abbezahlt haben.

Nehmen wir an, der Zins liegt in 5 Jahren bei 1 % und wir würden 1.700 Euro monatlich aufbringen, dann könnten wir bei 15 Jahren Laufzeit eines Volltilgers mit ca. 285.000 Euro Kreditbetrag planen. Plus den Eigenanteil und abzgl.. des bestehenden Kredites, liegen wir bei einer maximalen Investitionssumme von 265.000 Euro. Wahrscheinlich ist es ein leichtes, uns bei diesem Betrag direkt jegliche Illusion zu nehmen. Durch die Verlängerung der Laufzeit auf 20 Jahre, könnten wir den Betrag auf 350.000 Euro erhöhen.

Wir stellen uns somit aktuell die Frage, ob sich mit einer Bandbreite von 250.000 bis 350.000 Euro die Option 1 überhaupt realisieren lässt und wenn ja, wie. Fertighaus, Architektenhaus, vielleicht sogar das erwähnte Traumhaus? Und wie sorgen wir für diese Zeit am besten vor, Bausparer, Sondertilgung, etc.?

 

[Pamiko]

Ich denke dass für Option 1 die finanziellen Mittel bei weitem nicht ausreichen.
Ich denke nicht dass Ihr pro Bungalow unter 200k kommt. Je kleiner das Haus umso höher werden die Kosten pro qm. Da ist dann der Abriss noch nicht dabei sowie kein "Wirtschaftsgebäude".
Ob ein 60qm Bungalow für 2 Personen Sinn macht lasse ich mal dahingestellt weil ich eure Hintergründe nicht kenne.
Auch ist die Rechnung mit einem Zins von 1% in 5 Jahren eher optimistisch als pessimistisch gerechnet. Hier besser vom worst case ausgehen...

 

[hampshire]

Zunächst einmal kann ein wirklich guter Rat ohne Ansicht des Objektes und der Region nicht erfolgen.
Für mich klingt die Sanier-Vermiet-Eigennutzungslösung vernünftig. Der Mieter trägt zur Kostendeckung bei, Der Wegfall einer Miete schafft zusätzlichen finanziellen Freiraum, die Schwiegermutter muss nicht umgesiedelt werden - was auch mit einem neuen Gebäude auf demselben Grundstück für viele, gerade ältere Menschen schwierig ist. Dagegen spricht nur die inhaltlich nicht näner spezifizierte Aussage, dass die Familie nicht gerne vermieten möchte.

Je nach Region geht Vermietung ja auch in Form von Ferienzimmern, Handwerkerwohnungen oder einfach nur möbliert. Damit kann man der Furcht vor Mietnomaden oder unangenehmen Personen recht gut begegnen, da der Kündigungsschutz kaum greift. (Sollte das Ressentiment gegen das Vermieten aus dieser Ecke kommen).

Abriss und Neubau von 2 kleinen Bungalows bedeuten nicht nur den Verzicht auf mögliche hilfreiche Einnahmen, sondern vernichten ggf.. auch einen wichtigen Gegenwert für die bestehende Belastung. Dieser Variante erscheint mir nur für eine gut gefüllte Brieftasche umsetzbar. Mit dem angesetzten Budget wird das in jeder Region in D schwierig.

 

[Maria16]

Du schreibst nichts zu den Eigentumsverhältnissen (oder ich hab es überlesen?), aber wenn gesetzt ist, dass die Schwiegermutter im Eigentum wohnen bleiben will sollte als erstes geklärt werden, wem was an Haus und Grundstück gehört. Ohne Eigentum eurerseits würde ich nichts investieren. Wie die Banken ein Wohnrecht der Schwiegermutter bewerten ist fraglich. Bleibt sie im Grundbuch anteilig, sollte das Problem geklärt werden, wie mit den weiteren Erben verfahren wird (Erbverzichtserklärungen?).

 

[Fummelbrett!]

Ohne einen Grundriss zu kennen würde ich zur Sanierung tendieren.

Ihr könntet unten für die Schwiegermutter eine Etage erstellen; der Platz außen ist ja da, da kostet ein barrierefreier Zugang vielleicht gar nicht einmal so viel. Die oberen beiden Etagen könntet ihr dann für euch herrichten - ich rate mal so ins Blaue hinein, dass dieser Umbau günstiger kommen dürfte als Abriss und Neubau von zwei Bungalows inkl. Wirtschaftsgebäude.
Und von der Innengestaltung habt ihr doch fast alle Möglichkeiten. Gut, ich muss dazu sagen dass ich nicht dauerhaft auf nur 60qm wohnen möchte und da die Möglichkeit toll fände, zwei Etagen gestalten zu können. Zudem könntet ihr diesen Umbau in mehreren Schritten durchziehen und die Schwiegermutter müsste nicht ausquartiert werden auf lange Zeit.

Die Eigentumsverhältnisse würde ich vorher aber UNBEDINGT prüfen und ggf. anpassen. Auch wenn deine Frau Eigentümerin wäre, kannst du dann dein Geld reinstecken und bei einer eventuellen Trennung bleibt dir dann weniger als nichts im schlimmsten Fall.

 

[Ruferianer]

Vielen Dank erst mal für die Rückmeldungen.

Zum Thema Vermietung: ohne hier allzu stark in die Details zu gehen, war das Thema für die Schwiegermutter mehr eine Pflicht als eine Option. Sie hat schlicht keine Lust mehr, sich ihr Grundstück mit fremden Personen zu teilen. Und auch wir würden, sollten wir mit auf das Grundstück ziehen, das ähnlich sehen. Ob das eine Einstellung ist, die man sich leisten kann, ist eine ganz andere Frage. Bei der letzten Umschuldung vor einigen Jahren war der Tenor der neuen Bank übrigens, dass der Wert nur im Grundstück, nicht aber im Gebäude besteht.

Was die Eigentumsverhältnisse betrifft, so ist die Bank mit einer erstrangigen Grundschuld ins Grundbuch eingetragen. Wie mit dem Eigentum und den Erben weiter verfahren wird, würde ich natürlich auch gerne klären, bevor es konkret wird. Und, wenn ich Maria16 richtig verstehe, wird auch die Bank noch ein Wörtchen mitzureden haben.

Mit einer Wohnfläche von um die 60 qm fühlen wir uns seit ca. 15 Jahren sehr wohl, v.a. wenn es in den wärmeren Monaten die Möglichkeit gibt, auf eine Terrasse oder in den Garten auszuweichen. Wir haben kurze Zeit mal auf 80 qm gewohnt und sind uns dabei ziemlich verloren vorgekommen. Auch die Schwiegermutter wäre mit 60 qm mehr als zufrieden (im EG des bestehenden Hauses hat sie wegen des Treppenhauses nur etwa 53 qm).

Ich denke dass für Option 1 die finanziellen Mittel bei weitem nicht ausreichen.
Ich denke nicht dass Ihr pro Bungalow unter 200k kommt. Je kleiner das Haus umso höher werden die Kosten pro qm. Da ist dann der Abriss noch nicht dabei sowie kein "Wirtschaftsgebäude".
Ob ein 60qm Bungalow für 2 Personen Sinn macht lasse ich mal dahingestellt weil ich eure Hintergründe nicht kenne.
Auch ist die Rechnung mit einem Zins von 1% in 5 Jahren eher optimistisch als pessimistisch gerechnet. Hier besser vom worst case ausgehen...

Der Worst Case wäre wohl, dass die Zinsen deutlich ansteigen, es in weniger als fünf Jahren zu einem massiven Sanierungsbedarf kommt oder sich aus anderen Gründen die finanziellen Verhältnisse schlagartig ändern. Wenn es dann nicht mal mehr für die Sanierung reicht, müssten wir sowieso verkaufen.

Wir hatten überlegt, ob wir uns den Zins mit einem Bausparer sichern, aber da scheint es wohl v.a. auf die Kosten anzukommen.

Eine Alternativ wäre es noch, statt zwei kleinen Gebäuden auf ein großes Gebäude zu setzen (in L-Form). Da könnte man dann auf die kurze Seite eine Wohnung legen (6 x 10 m), in den Knick die Doppelgarage (6 x 6 m) und auf die lange Seite Räume für Lagerung, Haustechnik, usw. (? x 6 m) sowie die zweite Wohnung (6 x 10 m). Wohnfläche dann mindestens 174 qm. Macht es das bezahlbar? Das freistehende Grundstück hat übrigens ca. 18,5 x 37 m, keine Neigung und einen Straßenzugang auf einer der kurzen Seiten.

Ohne einen Grundriss zu kennen würde ich zur Sanierung tendieren.

Ihr könntet unten für die Schwiegermutter eine Etage erstellen; der Platz außen ist ja da, da kostet ein barrierefreier Zugang vielleicht gar nicht einmal so viel. Die oberen beiden Etagen könntet ihr dann für euch herrichten - ich rate mal so ins Blaue hinein, dass dieser Umbau günstiger kommen dürfte als Abriss und Neubau von zwei Bungalows inkl. Wirtschaftsgebäude.
Und von der Innengestaltung habt ihr doch fast alle Möglichkeiten. Gut, ich muss dazu sagen dass ich nicht dauerhaft auf nur 60qm wohnen möchte und da die Möglichkeit toll fände, zwei Etagen gestalten zu können. Zudem könntet ihr diesen Umbau in mehreren Schritten durchziehen und die Schwiegermutter müsste nicht ausquartiert werden auf lange Zeit.

Von der Grundfläche bleiben pro Etage nur ca. 53 qm (EG und 1. OG) bzw. 44 qm (DG) Wohnraum übrig, der Rest ist Treppenhaus. Ich hatte gar nicht mehr auf dem Schirm, wie wenig Platz im Dachgeschoss ist. Aber in Kombination mit dem 1. OG wäre es fast wieder zu viel. Gut, das Dach hat eine Höhe von 4 m und man könnte evtl. eine Galerie oben einbauen. Wir hatten auch schon überlegt, die obere Etage wieder abzunehmen und dafür ggf. vorne einen Anbau (Wintergarten für EG, Terrasse für 1. OG) an das Haus zu setzen. Aber ob das nicht wieder zu teuer wird...