KfW als endfälliges Darlehen mit 4 Jahren LZ

[Fleckenzwerg]

Liebe Forengemeinde,

das Folgende ist eher graue Theorie und ich möchte gerne die Meinung von Erfahrenen wissen, ob ein solches Finanzkonstrukt möglich und praktikabel ist, also ob die beteiligten Institute dabei mitmachen. Vielleicht hat ja jemand so etwas schon einmal tatsächlich gemacht.

Folgende Situation:

Hausbau: Einfamilienhaus ca. 150m², Energieeinsparverordnung Standard, 4-5 Personen, kein Keller, Wärmepumpe + Fußbodenheizung (evtl. + BKA), Photovoltaik, Standort NRW
Kosten: ~400k€ ohne Grundstück und ohne Photovoltaik
Eigenkapital: 200k€

Derzeit bekommen wir für ein 200k€ Darlehen dank Eigenkapital einen effektiven Jahreszins von 0.75% auf 15 Jahre fest, inkl. Tilgungsratenänderungen und bis 5% Sondertilgung pro Jahr.

Die KfW bietet auch 0.75%, aber nur für 120k€ und nur Max. 10 Jahre fest und ist überhaupt ein ziemlich starres Konstrukt. Keine Tilgungsratenänderung, keine Sondertilgung möglich. War uns deswegen trotz Tilgungszuschuss eher unsympathisch, vor allem vor dem Hintergrund, dass dafür ja auch ein Energieberater nötig wird (der zwar auch gefördert wird, aber nicht 100%) und ggf. durch diverse Maßnahmen der Heizwärmebedarf gesenkt werden muss (Dämmung, Kontrollierte-Wohnraumlüftung+Wärmerückgewinnung...); Die Mehrkosten wurden bislang nicht durch den Zuschuss wettgemacht.
Jetzt haben sich die Zuschüsse deutlich erhöht. Ich habe es noch nicht genau durchgerechnet, dafür ist unsere Planung auch noch nicht weit genug, aber vielleicht wäre eine Verbesserung gegenüber Energieeinsparverordnung auf einen KfW 55/40/40+ Standard nun kostenneutral möglich. Evtl. ist gar KfW40+ interessant, da Photovoltaik ohnehin geplant, also "nur noch" mehr Dämmung + Kontrollierte-Wohnraumlüftung + Speicher nötig wird, dafür aber bis zu 30k€ Zuschuss zur Verfügung stünden.

Und jetzt kommt die graue Theorie:
Hauskosten: 430k€ (Annahme, dass das Upgrade kostenneutral ist), zzgl. Photovoltaik wie oben.
KfW40+ Kredit über 120k€ als endfälliges Darlehen mit 1 Jahr tilgungsfreier Zeit und Gesamtlaufzeit von 4 Jahren. Tilgungszuschuss 30k€. Zinskosten 3 * 90k€ * 0.75% = 2025€
Eigenkapital: Gesamt 200k, das wird wie folgt verwendet:
- 110k€ sofort
- 90k€ zum Tilgen des KfW Kredites nach 4 Jahren.
Was bleibt ist das, was ich von der finanzierenden Bank noch leihen muss: 430k€(Haus) - 120k€(KfW) - 110k€(Eigenkapital) = 200k€, genau wie vorher. An den Zinskonditionen sollte sich nicht viel ändern, sofern die finanzierende Bank das KfW Darlehen als Eigenkapital wertet.
Unterschied:
Deutlich sparsameres Haus, dadurch geringere Betriebskosten und bessere Absicherung ggü. steigenden Energiepreisen.
Kontrollierte-Wohnraumlüftung + Wärmerückgewinnung, die zwar vornehmlich wegen der hohen Dämmung erforderlich wird, aber eben auch zur Steigerung des Wohnkomforts beiträgt.
Nicht unerwähnt bleiben aber nach wie vor der nicht zu 100% geförderte Energieberater und die Zinskosten für den KfW Kredit von immerhin ~2k und noch Blower-Door Test etc. Dafür sind aber auch noch andere Förderungen nicht berücksichtigt wie z.B. 1000€ für eine Kontrollierte-Wohnraumlüftung über progres.NRW.

Fragen:
1) Habe ich einen groben Denkfehler, oder wäre das alles so wie beschrieben möglich?
2) Ist ein Upgrade von Energieeinsparverordnung auf KfW 40+ für 30k€ zzgl. Photovoltaik realistisch?
3) Wie wahrscheinlich ist es, dass die Bank das KfW Darlehen als Eigenkapital wertet?
4) Ich sehe noch Optimierungspotential in der Tatsache, dass 90k€ Eigenkapital 4 Jahre lang auf meinem Konto rumliegen würden. Statt endfälligem Darlehen der KfW könnte man noch ein Annuitätendarlehen über 4 Jahre mit größtmöglicher Tilgung laufen lassen. Dies würde die Zinskosten etwas senken. Gibt es sinnvollere Alternativen (das Geld für weitere Aufmusterung oder andere Dinge auszugeben werte ich in diesem Zusammenhang nicht als sinnvoll ?

Danke für eure Zeit und eure Antworten.

 

[RotorMotor]

Grundstück ist bereits vorhanden?

Wie wollt ihr bauen?
Bei manchen Varianten ist KFW40 einfach möglich bei anderen sehr teuer und aufwendig.

Verstehe nicht ganz, warum ihr das Eigenkapital erst nach 4 Jahren einbringen wollt, der KFW Kredit ist ja nicht teurer als das Hauptdarlehen?!

 

[Fleckenzwerg]

Grundstück ist ein Erbbaugrundstück. Es wird ein Massivhaus, ca 9x12m Grundfläche. Angepeilt ist wie gesagt eigentlich nur der Energieeinsparverordnung 2016 Standard.
Ich kann natürlich auch die 200k direkt einbringen, dann leihe ich 120k von der KfW und 110k von der Bank. Nach 10 Jahren bekommt der KfW Kredit neue Zinskonditionen. Wo die liegen, weiß jetzt keiner. Wenn ich mich deswegen beim KfW Kredit beeilen möchte, bleibt kaum was bis nichts zur Tilgung der 110k bei der Bank übrig. Trotzdem wird der KfW Kredit nach 10 Jahren wahrscheinlich noch nicht getilgt sein, also bleibt da noch eine Restschuld. Parallel zahle ich 10 Jahre Zinsen auf die 110k von der Bank mit keiner oder wenig Tilgung. Deshalb müsste ich wohl dort 20 Jahre Zinsbindung wählen, verteuert aber auch wieder den Zins (den ich 10 Jahre zahle ohne nennenswert zu tilgen).
Übrigens werden scheinbar die Konditionen nicht noch mal besser, wenn ich von 430k€ Kaufpreis mit KfW-Darlehen effektiv 320k€ Eigenkapital einbringe. Dann steigen die Zinsen wieder. Scheinbar habe ich mit meinem Beleihungsauslauf schon den Boden erreicht.

 

[Specki]

Das KFW Darlehen rechnet dir die Bank NICHT als Eigenkapital an. Wieso sollte Sie? Es ist ja ein Darlehen und kein Kapital.

 

[nordbayer]

Du kannst ggf ein Forwarddarlehen abschließen, das den kfw Kredit nach 4 Jahren ablösen wird. Weiß nicht wie viel Aufpreis die Bank dafür verlangt. Ich würde an deiner Stelle aber einfach 10 Jahre kfw nehmen und fertig.

 

[Fleckenzwerg]

Das KFW Darlehen rechnet dir die Bank NICHT als Eigenkapital an.

Eben dies habe ich an verschiedenen Stellen gelesen. Wahrscheinlich macht es bei weitem nicht jede Bank. Aber da das KfW Darlehen i.d.R. zweitrangig im Grundbuch eingetragen wird - wie bei Bauspardarlehen auch, welche normalerweise ohne Probleme als Eigenkapital akzeptiert werden -, halte ich das zumindest nicht für ausgeschlossen.