Kauf eines Einfamilienhauses

[Kate32]

Hallo,

nach langem Mitlesen im Forum habe ich mich dazu entschlossen, doch auch unseren Fall kurz zu schildern, und ich würde mich über Antworten und kurze Einschätzungen freuen.

Mein Freund (32) und ich (ebenfalls 32) sind seit ca. 2,5 Jahren auf der Suche nach "Wohneigentum". In den 2,5 Jahren haben wir alle möglichen Phasen durchschritten - zunächst hatten wir von einem Neubau geträumt, jedoch sieht es mit Grundstücken in der von uns favorisierten Gegend schlecht aus (keine neuen Gebiete erschlossen, wenige Baulücken zu teuer), sodass wir im letzten Jahr verstärkt nach bestehenden Immobilien geschaut haben und uns auch Vieles angeschaut haben. Jedoch war das meiste einfach zu sanierungsbedürftig, und da wir beide wenig Zeit haben und handwerklich keine Ausbildung oder Erfahrung haben, wäre uns etwas "bezugsfertiges" lieber.

Langer Rede kurzer Sinn: Wir haben letzte Woche eine schöne Immobilie gefunden, die sich in der für uns idealen Lage befindet. Der Preis ist allerdings happig und wir hoffen auf Verhandlungsbereitschaft (Preis wird als Verhandlungsbasis angegeben).

Hier kurz die Eckdaten:

- Haus von 1980, seit 1999 wurden Bodenbeläge, Fenster, Dämmung und 2008 Heizung erneuert
- Grundstück 700qm (Quadratmeterpreis der umliegenden Grundstücke: 280 Euro/Quadratmeter), Südhanglage
- Wohnfläche 250 qm
- Preis (Verhandlungsbasis) 360 000 Euro, allerdings 3,57 Prozent Makler (grunderwerbsteuer bei uns 4,5 Prozent)

Unser Einkommen zusammen: 5100 € netto
Vorhandenes Eigenkapital: 90000 Euro

Das Haus ist in einem wirklich guten Zustand, wir werden es jedoch noch mit einem Sachverständigen besichtigen.
Jedoch war unser Limit bisher immer 350000€ und es fällt mir schwer, mich von dieser, wenn auch eher psychologischen Grenze, zu verabschieden, vor allem nachdem ich nach langer Internetrecherche den Eindruck gewonnen habe, dass ein Kredit von ca. 300000 Euro anscheinend extrem exotisch ist und die meisten Leute anscheinend Häuser von 200000-300000 Euro finden...

Meine Frage wäre: Ist eine Summe von ca. 300000 Euro bei unserem Gehalt machbar? Ist es "Wahnsinn", eine Kredit dieser Summe aufzunehmen? Gibt es vielleicht Leute in ähnlicher Situation?

Sollte ich bspw. wegen Kindern nur halbtags arbeiten können, würde sich unser Einkommen auf ca. 4100 Euro verringern.


Ich würde mich über ehrliche Einschätzung und eine "Außenperspektive" freuen!

Vielen Dank im Voraus!

Kate

 

[Der Da]

Ich schreib mal ein paar Gedanken auf.

Zunächst ist der Preis sehr hoch, jedoch, wenn man den grundstückswert (knapp 200.000€) rausrechnet, bleibt nicht mehr viel übrig für ein Haus dieser Größe.
160.000 für ein haus dieser Größe ist mir zumindest suspekt. Bei uns sind die Grundstückspreise teils noch viel höher und auch die Häuser darauf werden teurer gehandelt.

A propos Größe, willst du wirklich 250qm Wohnfläche haben? Das alles muss auch geputzt werden, bzw bewohnt. Jetzt mag das vielleicht kein Problem sein, aber im Alter haste da mehr Ärger als Freude dran.

Die Kreditsumme von 300 000 sehe ich nicht als Problem. Sicher halst man sich da was auf, aber wenn es eine gute immobilie ist, ist es dieses Risiko wert :)

Euer Problem, es bleibt ja nicht bei den 360 000 €.. der makler will noch 12 000 und dann der Staat nochmal 17 000. Zudem noch kleinere Änderungen im Haus, meist will man vielleicht doch nen anderen Boden etc.

Und da muss ich sagen, das für ein 30 Jahre altes Haus ist ziemlich heftig. Allerdings weiß ich auch nix über den Sanierungsstand.
ach ja Kosten für den Sachverständigen etc kommen auch noch dazu. Da kannste echt was eigenes bauen.
Wir sind aufs Land raus, und nehmen 30 Minuten Autofahrt in die Stadt in Kauf, und haben den üblichen Grundstückspreis auf ca 120€/qm statt 400€/qm gesenkt. Dann war auch das Haus plötzlich möglich, und wir haben statt 400 qm Handtuchgröße fast 800 auf dem Lande.

Vielleicht sind da ein paar Fragen dabei gewesen, :)

 

[Bauexperte]

Hallo Kate,

Hier kurz die Eckdaten:

- Haus von 1980, seit 1999 wurden Bodenbeläge, Fenster, Dämmung und 2008 Heizung erneuert
- Grundstück 700qm (Quadratmeterpreis der umliegenden Grundstücke: 280 Euro/Quadratmeter), Südhanglage
- Wohnfläche 250 qm
- Preis (Verhandlungsbasis) 360 000 Euro, allerdings 3,57 Prozent Makler (grunderwerbsteuer bei uns 4,5 Prozent)

Das Haus ist in einem wirklich guten Zustand, wir werden es jedoch noch mit einem Sachverständigen besichtigen.

Auf der ersten Blick lesen sich Deine Angaben sehr positiv - jetzt kommt das "ABER" -
das Du einen Sachverständigen hinzuziehen mußt, brauche ich Dir nicht mehr zu sagen. Dieser ist umso wichtiger, da nur er allein das Angebot werten und ggfs. noch Fallstricke orten kann. Der Grundstücksanteil wird sich nicht 100%ig im Angebotspreis wiederfinden, vmtl. nur anteilig der bebauten Fläche und abnehmend der angrenzenden Gartenfläche. Nur so ist der - in meinen Augen - günstige Verkaufspreis des vordergründig gepflegten Einfamilienhaus erklären, denn im Neubau würde ein Einfamilienhaus der Größe 250 qm bereits TEUR 15 teurer kommen, als Deine Investitionssumme. Immer vorausgesetzt, es sind tatsächlich 250 qm ständig gepflegte, reine WF und es wurden nicht - wie beim Verkauf von Bestandsimmobilien nicht so unüblich - die Nutzflächen und ggfs. ein Nutzkeller zu 100% hinzugezählt.

Ich würde mich über ehrliche Einschätzung und eine "Außenperspektive" freuen!

Die Finanzierung solltest Du stemmen können, auch wenn Kinderzeiten hinzukommen; trotzdem halte ich mich hier konsequent bedeckt, weil jede Finanzierung individuell zu betrachten ist und Du dieses Gespräch unter "6" Augen mit einem unabhängigen Finanzierungsmakler führen solltest.

Was die Mehrkosten des favorisierten Objektes betrifft, so stellen Verkaufspreise im Allgemeinen ein Angebot dar und dieses Angebot muß auf einen Menschen treffen, welcher dieses Angebot annehmen möchte. Es liegt in Deiner Entscheidung, ob Du annimmst oder eher ablehnst - die "psychologische" Grenze wird sich erweitern, wenn dieses Einfamilienhaus genau dem entspricht, was Du Dir wünscht und stemmen kannst und zudem Deine Erwartungen durch den hinzugezogenen Sachverständigen bestätigt.

Warte die Begehung mit dem Sachverständigen, bzw. das Wertgutachten ab und schaue, inwieweit der Verkäufer bereit ist, Dir entgegen zu kommen; es kommt ja auch darauf an, ob es ein Notverkauf ist oder ob der Verkäufer alle Zeit dieser Welt hat.

Freundliche Grüße

 

[Kate32]

Danke für Eure ausführlichen und interessanten Antworten!

@DerDa: Du sprichst genau das Dilemma an, in dem ich/wir uns befinde/n. Etwas weiter raus auf's Land und bauen...oder eben stadtnah kaufen. Wir waren Anfang des Sommers schon so weit, ein Grundstück ca. 20km von "unserer" Stadt zu kaufen, jedoch fiel dem Makler nachdem wir das Grundstück mit sämtlichen Familienmitgliedern besichtigt und für gut befunden hatten :) plötzlich ein, dass der Verkäufer es ohne sein Wissen schon verkauft hatte und ihm nicht Bescheid gesagt hatte. - Dann mussten wir nochmal von null anfangen...
Solche Stories sind uns in den letzten Jahren zu Hauf passiert, sodass ich eigentlich mittlerweile die Nase wirklich voll von den Maklern hier im Umkreis habe (Ausnahmen bestätigen die Regel!).
Gerade als wir sagten, jetzt warten wir mal den Winter ab und schauen dann wieder, fiel mit dieses Haus auf!
Eigentlich hast Du Recht und ein Neubau wäre auch lange Zeit mein Traum gewesen...allerdings lauern da auch Gefahren, da ich mich in der Baubranche echt nicht auskenne und eine Menge Zeit investiert werden muss. Mir scheint mittlerweile ein Kauf "unproblematischer"?
Wie macht ihr das denn, "lasst" ihr bauen (schlüsselfertig, Ausbauhaus?)?

Mit der Wohnfläche ist das so eine Sache. Bauexperte hat mich darauf gebracht, dass womöglich der Keller (2-Etagen Bungalow, untere Etage ist zur Hälfte Keller) mit eingerechnet ist. Das muss ich dringend noch nachfragen.
Da wir 2 Arbeitszimmer im Haus brauchen, wäre die Größe schon nicht schlecht, Raumaufteilung insgesamt würde super passen, auch Kamin, Fußbodenheizung und Wintergarten sind dabei. Insgesamt hatten wir uns so 170-180qm gewünscht, könnte hinkommen, wenn der Rest Keller ist.

@Bauexperte. Gute Frage mit der Wohnfläche...ich vermute, der "Teilkeller" ist eingerechnet, muss das dringend in Erfahrung bringen. Zu der Sache mit dem Notverkauf habe ich widersprüchliche Aussagen von einer Bekannten, die in der Nachbarschaft wohnt (die "Leute" wollten verkaufen, weil beruflicher Umzug), jedoch deuten der Makler und der Verkäufer keine Eile an (Taktik?), im Gegenteil, reden von Bezug im nächsten Frühjahr.
Bin auf den Termin mit dem Sachverständigen gespannt, dauert jedoch noch eine Weile, werde aber hier Rückmeldung geben, (auch da ich auch selbst immer daran interessiert bin zu lesen, wie die ganzen Geschichten ausgehen).
Die Rückmeldung zu der Finanzierungssumme klingt schon mal positiv, danke, natürlich muss das noch genau geplant werden. Bei der Bank haben wir kein Problem, die Summe zu bekommen (hatten schon für andere Immobilie angefragt), es geht wie gesagt um das eigene Gefühl, v.a. im Vergleich zu Schwägerin und Schwager, die auf dem Land Schlüsselfertig ein schönes Haus mit 900qm Grundstück für insgesamt 250000 € hingestellt haben, inklusive Doppelgarage....da kommt man schon inst Grübeln!

Aber bevor ich Romane schreibe.....:

Danke nochmal und einen schönen Sonntag :)

P.S.Das Dach ist im übrigen NICHT neu und bei der erneuerten Heizung handelt es sich noch um Öl - ich frage mich, wie viel man ohne vermessen zu klingen, den Kaufpreis drücken kann?

 

[Bauexperte]

Hallo Kate,

Mit der Wohnfläche ist das so eine Sache. Bauexperte hat mich darauf gebracht, dass womöglich der Keller (2-Etagen Bungalow, untere Etage ist zur Hälfte Keller) mit eingerechnet ist. Das muss ich dringend noch nachfragen.
Da wir 2 Arbeitszimmer im Haus brauchen, wäre die Größe schon nicht schlecht, Raumaufteilung insgesamt würde super passen, auch Kamin, Fußbodenheizung und Wintergarten sind dabei. Insgesamt hatten wir uns so 170-180qm gewünscht, könnte hinkommen, wenn der Rest Keller ist.

@Bauexperte. Gute Frage mit der Wohnfläche...ich vermute, der "Teilkeller" ist eingerechnet, muss das dringend in Erfahrung bringen.

Der ausgebaute Keller darf zur Wohnfläche hinzugezählt werden, der Rest fällt unter Nutzkeller.

Die Angabe, dass es sich um einen Bungalow handelt, bestätigt meine Vermutung zum Preisgefüge. Ein Bungalow ist immer teurer in der Erstellung, als ein normales Einfamilienhaus - auch in den 80er-Jahren ;)

Zu der Sache mit dem Notverkauf habe ich widersprüchliche Aussagen von einer Bekannten, die in der Nachbarschaft wohnt (die "Leute" wollten verkaufen, weil beruflicher Umzug), jedoch deuten der Makler und der Verkäufer keine Eile an (Taktik?), im Gegenteil, reden von Bezug im nächsten Frühjahr.

Bleib´ doch mal bei Dir - wenn Du etwas verkaufen "mußt", am Besten zügig - würdest Du einen, wie auch zu definierenden, "Notstand" einem eventuellen Käufer auf die Nase binden? Wenn es ruchbar wird, versetzt es doch den Verkäufer in eine schlechtere Position ... ganz sicher, wenn Zeitdruck hinzukommt. Ergo, wird er so lange als möglich die wahren Beweggründe unter der Decke halten.

... im Vergleich zu Schwägerin und Schwager, die auf dem Land schlüsselfertig ein schönes Haus mit 900qm Grundstück für insgesamt 250000 € hingestellt haben, inklusive Doppelgarage....da kommt man schon inst Grübeln!

Vorsicht mit vorschnellen Vergleichen! Wie groß ist das Einfamilienhaus, wie weit von jedweder Anbindung entfernt, etc.? Bei dem, was Dir vorschwebt - 180 qm/WF, mußt Du für einen Neubau eines Einfamilienhaus gute TEUR 285 für ein Kfw 70-Effizienzhaus bewegen. Plus TEUR 35-40 Baunebenkosten, plus TEUR 10 Rücklage für eventuelle Gründungsmehrkosten, plus Malerarbeiten und Bodenbeläge, plus Außenanlagen, plus TEUR 16 für eine Doppelgarage, plus Rücklage für Extra´s - plus Grundstück! Auch im Saarland ;)

P.S.Das Dach ist im übrigen nicht neu und bei der erneuerten Heizung handelt es sich noch um Öl - ich frage mich, wie viel man ohne vermessen zu klingen, den Kaufpreis drücken kann?

Dach bei einem Bungalow wird - sofern es erneuert werden muß - eine teure Investition werden; kommt auf die gesamte Dachfläche an. Bei Ölbefeuerung hast Du den Nachteil - wenn Du die Preise im Sommer nicht im Auge behältst - dass Du immer teuer einkaufen mußt. Es macht aber auch keinen Sinn, eine neue Ölheizung direkt zu Beginn auszutauschen; dass wäre in meinen Augen eine unnötige Geldvernichtung.

Wie viel Du den Preis "drücken" kannst, hängt in erster Linie von den Angaben des Sachverständigen ab und in zweiter Linie, von Deinem Verhandlungsgeschick. Ich - nur subjektiv - würde "zwischen den Sätzen" durchblicken lassen, dass Du weißt, dass ein Umzug des Verkäufers ansteht; das muß natürlich glaubwürdig ´rüberkommen und Dein Gegenüber darf dabei nicht sein Gesicht verlieren! Allerdings sollte Dein Gegenvorschlag eines Verkaufspreises nicht unverschämt sein, sondern sich im vertretbaren Rahmen bewegen - auch hier wird Dir der Sachverständige eine Zahl an die Hand geben. Der Rest ist schlicht stochern im Nebel.

Viel Erfolg!

 

[Kate32]

update:
Aus unserem Kauf ist nichts geworden, da die nötigen Investitionen in das Haus uns zu hoch waren, zum Glück hatten wir einen Sachverständigen bei der 2. Besichtigung dabei - das kann ich nur jedem Käufer ans Herz legen.
Ich bedanke mich für die Unterstützung hier im Forum!

Momentan sind wir wieder zurück auf Null, sozusagen, jedoch ist das Angebot hier in der Stadt (und ca. 5 km Umkreis) im bezahlbaren Bereich sehr eingeschränkt :( und außerhalb kommt für uns aus Arbeits- und Hobbygründen nicht in Frage.
Wir liebäugeln schon ewig mit einer Altbauvilla aus den 20ger Jahren - da weiß ich wenigstens, dass man ALLES erneuern muss ;) Jedenfalls haben leider die alten Häuser die schönsten Grundstücke! Termin mit dem Makler ist nächste Woche.

Ich werde weiter berichten, vielleicht erkennt sich ja jemand wieder bzw. vielleicht helfen unsere Erfahrungen ja auch einem "stillen" Mitleser weiter.

Viele Grüße von Kate