Steuerrechtlicher Rat Grundbucheintrag

[Hauherr2020]

Hallo! Ich besitze ein Grundstück, stehe aktuell also allein im Grundbuch. Nun möchte ich mit meinem Freund ein Haus darauf bauen. Natürlich beteiligt er sich damit auch zu 50 % am zukünftigen Kredit.
Nun meine Frage: Wie sichern wir ihn - möglichst kostengünstig - bzgl. der Eigentumsverhältnisse ab?

1.) Schenkung? Der Freibetrag beträgt hier bei unverheirateten nur 20.000 EUR. Das Grundstück ist definitiv weitaus mehr wert (400 EUR pro qm gem. Bodenrichtwert auf 757 qm)
2.) Verkauf eines Anteils? Geht es, dass ich ihm ein Teil des Grundstücks für z.B. 1 EUR verkaufe und damit die Grunderwerbsteuer umgehe?
3) Ich überschreibe ihm ein Teil des Grundstücks - wie aber wird dann der Wert des Grundstücks und damit die Höhe der Grunderwerbsteuer berechnet? Habe das Grundstück erst vor 2,5 Jahren gekauft. Ein Kredit besteht noch. Wird also ggf. der Kaufpreis von vor 2,5 Jahren angewendet oder doch der Bodenrichtwert?
4) Ich überschriebe ihm nur einen Mindestanteil von 10 % und wir regeln die genaue Aufteilung mittels eines Ehevertrags
5) Andere Möglichkeit?

Standet Ihr ggf. schon einmal vor dem Problem?

Ich habe diverse Steuerbüros abtelefoniert. Leider hat niemand Zeit für uns. die Corona-Krise führt dort zu ordentlich Aufwand :-(

Danke vorab!!

 

[cschiko]

Einfachste Antwort: Heiraten!

Mal ganz ehrlich, wer zusammen bauen will, der kann auch heiraten. Denn im Grunde ist beides darauf ausgelegt den Rest des Lebens zusammen zu verbringen. Dann kann man auch alles im Ehevertrag regeln, was im Falle eines Falles passiert. Und du kannst ihm dann, falls so gewünscht eben die Hälfte Schenken und es so im Grundbuch festhalten.

Zu deinen Ideen:

zu 2.) In der Theorie ginge das, also der Verkauf an sich. Aber das Finanzamt wird da nicht mitspielen und für die Grunderwerbsteuer sicher den BRW ansetzen.
3.) Auch da wird sicherlich der BRW herangezogen, denn der ist aktuell maßgeblich bei Behörden und nicht was vor 2,5 Jahren war.
4.) Auch da wird das Finanzamt ganz genau hinschauen, klar wenn er 10% überschrieben bekommt (Grundbuch) dann wird auch nur das angesetzt.

Alles nur meine Meinung und keine Rechtsberatung!

 

[face26]

Wenn keine Murks willst, dann muss der Partner zu Hälfte mit ins Grundbuch.
Hast ja selber schon gesagt, entweder als Schenkung oder als Kauf.

Einfachste Antwort: Heiraten!

...genau und danach "schenken". Bleibt innerhalb des Schenkungsfreibetrag wird halt die nächsten 10 Jahre auf den angerechnet, aber das sollte im Normalfall nicht jucken.

Wenn es vor der Heirat sein soll entweder schenken wäre aber ziemlich ungünstig wg. Steuer, oder verkaufen. Da sollte dann aber wirklich Geld fließen. Vergiss das mit 1 EUR. Wenn etwas unter Marktwert verkaufst juckt das niemand, aber solche Spielereien gehen nicht.

Alles ist meiner Meinung nach totaler Quatsch. Aber bin kein Steuerberater und kein Notar, ist natürlich "blöd" wenn die alles ablehnen.

 

[saralina87]

... wenn möglich und eh geplant würde ich auch auf Heiraten gehen
Das "Problem" ist ja nicht nur die aktuelle Schenkung, die immer in irgendeiner Form stattfindet steuerrechtlich, sondern auch die potenzielle Gefahr wenn einem von euch was passieren sollte... Die Erbschaftssteuer muss nämlich auch bezahlt werden. Und wenn man nicht verheiratet ist kann das, je nach Region und Haus, auch bedeuten dass der übrig gebliebene verkaufen muss.

 

[Tolentino]

Wenn das Grundstück aber noch finanziert wird, was sagt dann die Bank dazu, wenn ich einfach die Hälfte verschenke? Muss dann der neue 50% Eigentümer mit in den Vertrag? Oder ist das alles egal, weil die Bank ja schon im Grundbuch erstrangig drin steht unabhängig davon, wer der Eigentümer ist?
Und wie ist das, wenn man erst nach dem Hausbau heiratet und dann die Schenkung ja im Prinzip um den Wert des Hauses (bzw. die Hälfte) erhäht wird, denn ein Haus gehört ja immer dem, der den Grund darunter besitzt...
Dann könnte es ja in manchen Gegenden durchaus sein, dass der Schenkungsteuerfreibetrag überschritten wird? Wird dann die Steuer nur auf den Freibetrag überschreitenden Betrag fällig oder auf den ganzen?

 

[saralina87]

Wie die Bank das sieht weiß ich nicht, ich denke aber dass relativ egal sein wird wer als Eigentümer eingetragen ist. Ändert ja nichts am Rang. Blöd ist es halt falls es doch zur Trennung kommt und nur einer in der Finanzierung steht - aber das kommt ja glaube ich eh nicht in Frage beim TE.

Der Freibetrag für die Schenkung unter Ehegatten liegt bei 500.000 Euro alle zehn Jahre, da muss man auf jeden Fall vorher mal überschlagen ob es nicht Sinn macht vor Hausbau zu heiraten (vor allem wenn das eh auf kurze Sicht geplant ist).

Sobald das Haus steht gehört es prinzipiell mal dem, dem der Grund gehört, ja.