Berechnung Baukosten bei Keller

[YvesB]

Hallo zusammen!

Bekanntlich erfolgt die Berechnung der Baukosten während der Planung anhand des umbauten Raumes (BRI) und/oder anhand der Bruttogeschossfläche (BGF). Diese erfolgt dann für alle Geschosse des Hauses und somit auch für ein etwaiges Kellergeschoss.

Betrachtet man einen Keller mit beispielhaften, üblichen Werten, ergeben sich folgende Kosten:
- nach BRI: 90m² x 2,7m x 340EUR/m³ = 82620 EUR
- nach BGF: 90m² x 960 EUR/m² = 86400 EUR
- im Mittel also 84510 EUR.

Andererseits werden oftmals ca. 40000...55000 EUR als Mehrkosten für einen Keller angegeben, entsprechend der Ausstattung und Abdichtung.

Allein die Größenordnung der Unterschiede erzeugt Unklarheit.

Nun ergeben sich drei Fragen:
1) Wie passen diese Werte zusammen?
2) Und wie ist denn die Erfahrung bei ehemaligen Bauherren, die rückblickend die tatsächlichen Kosten kennen?
3) Ein halboffenes Kellergeschoss bei Hanglage gilt als Erdgeschoss. Gilt hierfür dann ausnahmslos der Ansatz nach BRI/BGF oder liegt die Unterscheidung eher zwischen Wohn- und Nutzräumen?

 

[Bauexperte]

Hallo Yves,

Betrachtet man einen Keller mit beispielhaften, üblichen Werten, ergeben sich folgende Kosten:
- nach BRI: 90m² x 2,7m x 340EUR/m³ = 82620 EUR
- nach BGF: 90m² x 960 EUR/m² = 86400 EUR
- im Mittel also 84510 EUR.

Wie kommst Du denn auf die Werte € 340,00 bzw. 960,00 ? Für Ersteres ist es zu niedrig, für das 2. - den Nutzkeller - zu hoch angesetzt ....

3) Ein halboffenes Kellergeschoss bei Hanglage gilt als Erdgeschoss. Gilt hierfür dann ausnahmslos der Ansatz nach BRI/BGF oder liegt die Unterscheidung eher zwischen Wohn- und Nutzräumen?

Zunächst einmal - Keller bleibt Keller und wird nicht über Nacht zum Erdgeschoss. Es kann sich höchstens um einen, zu Wohnzwecken ausgebauten Keller handeln. Und wenn dies so ist, wird dieser auch als Wohnraum berechnet; da kommst Du mit Deinen € 960,00 nicht recht weit.

Mit rheinländischen Grüßen

 

[YvesB]

Wie kommst Du denn auf die Werte € 340,00 bzw. 960,00 ? Für Ersteres ist es zu niedrig, für das 2. - den Nutzkeller - zu hoch angesetzt ....

Zunächst einmal - Keller bleibt Keller und wird nicht über Nacht zum Erdgeschoss. Es kann sich höchstens um einen, zu Wohnzwecken ausgebauten Keller handeln. Und wenn dies so ist, wird dieser auch als Wohnraum berechnet; da kommst Du mit Deinen € 960,00 nicht recht weit.

Der Wert 340 EUR pro Kubikmeter umbauter Raum entspricht bei Einfamilienhaus dem mittleren Standard.
Der Wert 960 EUR pro Quadratmeter Bruttogeschossfläche bezieht sich dementsprechend auf die Außenmaße des Hauses mal Geschossanzahl.

Diese Verfahrensweise basiert meines Wissens auf der DIN 277, wir haben vom Architekten eine solche Berechnung erhalten. Würde man die Wohn- oder Nutzfläche heranziehen, wäre der letztere Wert natürlich höher, z.B. bei den 1500EUR/qm.

Beispiel für unsere aktuelle Planung, Haus 7,88m x 10,88m mit Keller, Ober- und Dachgeschoss, 38Grad Dach sowie 0,75m Kniestock:

Kosten BGF: 7,88m x 10,88m x 3 Geschosse x 960 EUR/m² = 246900 EUR
Kosten BRI: 728m³ x 340 EUR/m² = 247520 EUR

Darauf wird noch ein Korrekturfaktor für unsere Region von 0,925 angesetzt und im Mittel resultieren gerundete 233000 EUR.

Hier wird die von mir angesprochene Thematik ersichtlich: Hierbei kostet der Keller 1/3 also rund 80000 EUR, woanders werden jedoch rund 55000 EUR angesetzt?!

Bei unserem Vorhaben handelt es sich um einen Nutzkeller einschließlich Garage (27m²), wobei Eingangsflur, Waschküche und Garage beheizbar sind. Der Hauseingang befindet sich in diesem Kellergeschoss, da Hanglage.

 

[Shism]

Hier wird die von mir angesprochene Thematik ersichtlich: Hierbei kostet der Keller 1/3 also rund 80000 EUR, woanders werden jedoch rund 55000 EUR angesetzt?!

Jo klar dass der Keller dann "mehr" kostet... er muss ja dann die zu günstigen kosten für den Wohnraum mittragen...

Wohn + Kellerraum mit dem gleichen Wert zu rechnen finde ich schon merkwürdig....

Unser Architekt rechnet z.B. mit 1300€ für die Wohnfläche und 800€ für den Keller... Brutto!

 

[Bauexperte]

Hallo,

Der Wert 340 EUR pro Kubikmeter umbauter Raum entspricht bei Einfamilienhaus dem mittleren Standard.

Noch mal - sagt wer? Dein Architekt?

Der Wert 960 EUR pro Quadratmeter Bruttogeschossfläche bezieht sich dementsprechend auf die Außenmaße des Hauses mal Geschossanzahl.

Wenn die Herkunft des oberen Wertes subjektiv ist, wie kann dann diese Summenangabe Gültigkeit besitzen?

Diese Verfahrensweise basiert meines Wissens auf der DIN 277,

Diese DIN erklärt nur, wie die Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau ermittelt werden; nicht mehr und nicht weniger.

wir haben vom Architekten eine solche Berechnung erhalten ...
Beispiel für unsere aktuelle Planung, Haus 7,88m x 10,88m mit Keller, Ober- und Dachgeschoss, 38Grad Dach sowie 0,75m Kniestock:
Kosten BGF: 7,88m x 10,88m x 3 Geschosse x 960 EUR/m² = 246900 EUR
Kosten BRI: 728m³ x 340 EUR/m² = 247520 EUR
Darauf wird noch ein Korrekturfaktor für unsere Region von 0,925 angesetzt und im Mittel resultieren gerundete 233000 EUR.

Ich fand und finde es immer wieder interessant, was Architekten so alles rechnen. Ich glaube nämlich nicht, das diese Summe für Dein BV reichen wird; insbesondere nicht der Beschreibung des Kellers nach und auch nicht in Jena.

Hier wird die von mir angesprochene Thematik ersichtlich: Hierbei kostet der Keller 1/3 also rund 80000 EUR, woanders werden jedoch rund 55000 EUR angesetzt?!

Dein Architekt benutzt eine Mischkalkulation; dadurch das ein Wert zu niedrig, der andere aber zu hoch ist, ist der Preis relativ gesehen richtig ermittelt. Du kannst also nicht davon ausgehen, daß 1/3 der Summe auf den Keller entfällt. Bei knappen 8 x ebenso knappen 11 würde ich von TEUR 40 für den reinen Nutzkeller incl. äußerer Dämmung/Putz im Hangbereich (1/3 der Fläche) plus nochmals TEUR 10 für Auskleidung Garage und Beheizung von 3 sicher kleinen Räumen ausgehen wollen.

Mit rheinischen Grüßen

 

[YvesB]

OK, also ich versuche es noch mal

In meinen Beiträgen oben habe ich nur von den reinen Baukosten gesprochen, also den Kostengruppen 300 und 400 nach DIN 276. Du hast Recht, die DIN 277 dient natürlich lediglich der Berechnung von Rauminhalt usw.

Wenn die Herkunft des oberen Wertes subjektiv ist, wie kann dann diese Summenangabe Gültigkeit besitzen?

Die Werte 340 EUR/m3 und 960 EUR/m2 sind objektiv und stammen aus dem Baukostenindex 2012, der sollte Dir bekannt sein.

Ich fand und finde es immer wieder interessant, was Architekten so alles rechnen. Ich glaube nämlich nicht, das diese Summe für Dein BV reichen wird; insbesondere nicht der Beschreibung des Kellers nach und auch nicht in Jena.

Natürlich reichen die oben genannten 233000 EUR nicht für das Bauvorhaben, da dies ja nur die reinen Baukosten sind und noch Baunebenkosten (ca. 35 TEUR) sowie übrige Kosten für Grundstück, Herrichten usw. (ca. 70 TEUR) hinzukommen. Unser Keller soll als Ziegelmauerwerk ausgeführt werden.

Jena ist zwar nicht weit entfernt, wie bauen jedoch in der völlig anderen Gegend um Gera - ja es gibt regional solche krassen Unterschiede.

Insofern ist die Vorgehensweise des Architekten gut nachvollziehbar und anhand der real gespiegelten Baukosten des BKI für mich auch logisch für die Planung.

Der Baukostenindex erfasst ja auch nur, wie der Begriff schon sagt, die reinen Baukosten (Baukonstruktion und Technische Anlagen).

Dein Architekt benutzt eine Mischkalkulation; dadurch das ein Wert zu niedrig, der andere aber zu hoch ist, ist der Preis relativ gesehen richtig ermittelt. Du kannst also nicht davon ausgehen, daß 1/3 der Summe auf den Keller entfällt. Bei knappen 8 x ebenso knappen 11 würde ich von TEUR 40 für den reinen Nutzkeller incl. äußerer Dämmung/Putz im Hangbereich (1/3 der Fläche) plus nochmals TEUR 10 für Auskleidung Garage und Beheizung von 3 sicher kleinen Räumen ausgehen wollen.

Da sind wieder die ca. 50000 EUR für den Keller. Genau darum ging es mir anfangs Der Ansatz nach der Nutzfläche (bei uns ca. 65m2) führt bei 800 EUR/m2 zu diesem Ergebnis.

Angewandt auf unser Beispiel bedeutet dies dann für die Wohngeschosse 130m2 x 1300 EUR/m2 = 169000 EUR und für den Keller 65m2 x 800 EUR/m2 = 52000 EUR. Macht insgesamt für die reinen Baukosten 221000 EUR.