Einfamilienhaus mit Keller in NRW - ist unsere Finanzierung solide?

[Kuzorra]

Moin liebe Mitforisten,
so langsam wird es alles ernster, daher stelle ich mir schon länger die nicht ganz unwichtige Frage: Kriegen wir das auch alles bezahlt, was an Hausgröße und Sonderwünschen bisher so geplant ist?
Wir haben unsere Finanzen der letzten 1,5 Jahre mal in Excel ausgewertet, aber dazu gibt's unten noch Anmerkungen.
Ich hangele mich am angepinnten Muster entlang, fasse aber manches zusammen, auch wenn das in unserer eigenen Finanzierungsübersicht weitestgehend so oder sogar noch kleinteiliger vorhanden ist....

Allgemeines zu Euch:

• Wer seid ihr? Ehepaar, 2 Kids (Plansoll erfüllt)
• Wie alt seid Ihr? 37J - 38J - 3,5J - 2 Monate
• Was macht Ihr beruflich? Ich bin im öff. Dienst, meine Frau ist in Elternzeit und macht normalerweise Produktmanagement/Marketing (weitestgehend Medizinsektor)
• Wie viele Stunden arbeitet Ihr? 39h, meine Frau derzeit nix und voraussichtlich ab Okt. 21 30h in Teilzeit

Einkommen- und Vermögenssituation:

• Welche Einkünfte habt Ihr (brutto/netto)? Ich hab derzeit ca. 3.200€ netto, meine Frau im Moment 1800€ Elterngeld, dann ein paar Monate Lücke und dann in Teilzeit so ca. 2.500€ bei 25h, Vollzeit ca. 4000€
• (Ich habe derzeit eine schlechte Steuerklasse, weil wir über höheres Netto meiner Frau das Elterngeld erhöhen wollten, daher bekommen wir reichlich Steuern zurück (8-10k€). Darauf basiert unsere derzeitige Auswertung, das stellen wir aber wieder um.)
• Wie viel Kindergeld gibt es? 408€
• Wie viel Eigenkapital habt ihr? ca. 140.000€
• Wie viel Eigenkapital wollt Ihr davon in das Projekt Haus stecken? 120.000€
• Glücklicherweise haben wir die Möglichkeit, dass wir vom Grundstück der Schwiegereltern was abteilen lassen können (ca. 900 m², davon 200m² Wiese außerhalb des B-Plans)

Ausgabensituation:
Wohnkosten:

• all in ca. 900€

Mobilitätskosten:

• Versicherung 62€ (für 2 Autos)
• Steuern 10€ (für 2 Autos)
• Kraftstoff "normal" waren mal ca. 250€ pro Monat (beide Pendler), im Moment (und perspektivisch) fast ausschließlich HomeOffice, daher setze ich mal 50€ an
• Sonstiges 110€ ADAC

Versicherungskosten:

• 1260€ (freiwillig gesetzlich versichert ist teuer ops
• da sind noch keine "Haus-/Bauversicherungen" drin (Feuerrohbau etc.)

Lebenshaltungskosten:

• 2.900€ all in
• Dabei glaube ich, dass unsere bisherigen Urlaubsausgaben für zukünftige Familienurlaube als zu gering einzuschätzen sind.
• Andererseits überschätzen wir die Kosten dahingehend, dass ich viele der Auslagen für Dienstreisen, die in unseren Auswertezeitraum fallen, nicht 1:1 gegengerechnet haben. Überschlägig dürfte das ca. 100€/Monat ausmachen
• Die KiTa für K1 kostet uns fast 400€ + Essensgeld (Ist in den 3000€ drin), kurzeitig werden ab nächstem Jahr beide gleichzeitig in die KiTa gehen (im Nachbarort ist das umsonst, aber das ist ein anderes Thema). Überhaupt basiert unsere Finanzauswertung aller Konten auf der Zeit zu dritt, also nur mit einem Kind. Der neue Windelpupser erzeugt natürlich zusätzliche Ausgaben, bei denen ich mich mit einer Hochrechnung schwertue.....

Sparleistungen:
Ist alles oben drin bzw. "wir haben uns bisher nicht wirklich gesondert drum gekümmert"

Einnahmen- und Ausgabensummen:

• Einnahmen gesamt momentan ca. 5.400€, Teilzeit-Zeit 6.100€, danach ca. 7.100€
• Ausgaben gesamt 5292€
• Saldo: Derzeit quasi nüschte, sonst so ca. 800€, später mehr (minus das was die Kids mehr kosten werden). Anmerkungen zu Seuern siehe oben....
• davon Summe Kaltmiete und verzichtbare Sparleistungen (z.B. Sparrate für Haus) Tja, Kaltmiete und Stellplatz wären erstmal nur ca. 700€, sonst wie gesagt nix separat Aufzuführendes

Allgemeines zur Immobilie:

• Wie groß ist das Grundstück? ca. 900 m², davon 700 m² theoretisch bebaubares Land
• Welche Maße hat es? Krumm und schief - da wo wir hinbauen wollen 13m breit bis 18m breit, leichte Hanglage
• Wie hoch ist der Bodenrichtwert? Laut BORIS 310€/m²
• Neubau, Altbau (Baujahr), Haustyp? Derzeit steht ein altes Haus dort, wie planen Abriss und Neubau, massiv, mit GU und unterkellert
• Garagen? Da steht noch eine alte Doppelgarage, die wir erstmal weiter nutzen wollen würden (es sei denn sie ist den Baufahrzeugen im Weg zu Zufahrt, wenn die Baugrube ausgebaggert und abgeböscht wird)
• Wie groß ist das Haus? (Wohnfläche / Nutzfläche) 189m²/234m² (wir haben zwei Büroräume/Gastezimmer im teilweise augebauten Keller vorgesehen - ich glaube an diese Gesamtgröße müssen wir nochmal mit dem Rotstift ran)
• Welchen Marktwert haben Grundstück und Haus nach Fertigstellung? Was ist hier anzugeben, Kaufpreis +/- xxx? Wir bauen nicht mit goldenen Wasserhähnen....

Bau- oder Kaufkosten: (Keine Ahnung, ob die zuordnung der Beträge zu den Schlagworten stimmig ist)

• Grundstückskosten Nur Teilungsvermessung und Notar für Grundbucheintragung (keine Grunderwerbsteuer) 5.000€
• Erschließungskosten Dürfte überschaubar sein, da schon ein "funktionsfähiges" Haus da steht 2.000€
• Erwerbsnebenkosten (Notar, Gericht, Grunderwerbsteuer, Makler)
• Bau- oder Kaufkosten (inkl. Architekt, Statiker) ca. 335.000€ (Haus inkl. ein paar erster Sonderwünsche) + 65.000€ (ausgebauter Keller)
• Renovierungs- und oder Sanierungskosten ca. 45.000€ (geschätzt basierend auf Angeboten für Abriss und Erdarbeiten)
• Baunebenkosten (z.B. Hausanschlüsse, Bodengutachter, Baustrom etc.) 20.000€
• Außenanlagen/Terrasse, Wege, Gartengestaltung, Zäune etc... 10.000€ (im Wesentlichen ist schon alles drumherum vorhanden und wir sind keine Gartentypen)
• Finanzierungskosten (z.B. Gebühren oder Bereitstellungszinsen) -
• Gesamtkosten knapp 500.000€

sonstige Kosten:

• Küchenkosten 15.000€ (Pi mal Daumen)
• Möbel, Lampen, Deko Wir haben so ziemlich alles, aber da kommt bestimmt noch was....
• Sonstige "nicht Erwerbs-, Erwerbsneben-, Bau oder Baunebenkosten" Da kommt bestimmt auch noch der ein oder andere Posten dazu....

Kostenzusammenstellung:

• Gesamtkosten ca 520.000€
• abziehbares Eigenkapital 120.000€
• Finanzierungssumme 400.000€
• macht ~77% Beleihung, wenn ich allerdings das Grundstück mit 200k€ reinrechne, was ja in der Grundschuld mit zu Buche schlägt, dann bin ich bei nur noch 57% Beleihung, was ja gar nicht so schlecht klingt

Notwendige Kreditangaben:
(bei mehreren Bausteinen für alle Bausteine angeben, bei mehreren Varianten diese bitte deutlich voneinander abgrenzen):

• Kreditbetrag 280.000€ + 120.000€ KFW 55
• Kreditart Annuitätendarlehen
• Zinssatz (p.a. nominal, sonst effektiv) je nach Anbieter, zwischen knapp 0,8% und 1%
• Zinsbindungsdauer je nach Anbieter, zwischen 15 Jahren bis 30 Jahren
• Restschuld bei Ende der Zinsbindung je nach Anbieter und Laufzeit, von "viel" bis "fast abbezahlt", haben auch mal ein Volltilgerdarlehen auf 30 Jahre rechnen lassen
• fiktive Gesamtlaufzeit bis zur vollständigen Tilgung je nach Rate ca. 30-35 Jahre
• anfänglicher Tilgungssatz ca. 2,5%, je nach Anbieter und Kalkulation
• monatliche Rate zwischen 1200€ und 1400€, je nach Kalkulation und Anbieter
• Sondertilgungen möglich? (Höhe angeben) bei allen eigentlich 5% möglich
• Tilgungssatzwechsel möglich? (Bedingungen wie Anzahl, Tilgungssatzbereich angeben) 2-3 mal kostenlos, bei manchen Anbietern auch häufiger

Am Ende bleibt also die Frage: Ist das zu sehr auf Kante genäht?
Ist das bisher zusammengestellte, bzw. was wäre ein vernünftiger Rahmen?
Wir haben in all unseren Ausgaben-/Kostenbetrachtungen immer aufgerundet, sollten also halbwegs auf der sicheren Seite sein. Spätere Einkommenssteigerungen sind noch nicht reingerechnet, auch ein mögliches Baukindergeld fehlt sollten wir das Vorhaben dieses Jahr überhaupt noch genehmigt bekommen), ebenso der Tilgungszuschuss der KfW. Aber reichen die anfänglichen 20k€ Puffer vom Eigenkapital? Wie ist der zweite Nachwuchs einzupreisen? Fragen über Fragen !?!

Danke für alle konstruktiven Rückmeldungen!

 

[HilfeHilfe]

Ihr steht solide im Leben mit guten Einkommen und viel Eigenkapital bei 2 kids . Alles gut ! Zu den bauvolumen ob reicht sagen die Profis was . Welchen Beruf Hast du im öffi mit so viel netto bei schlechter Steuerklasse ?

 

[Bookstar]

Alles solide. Haus wird aber teurer werden bei 190*2300 sind 440k ohne Nebenkosten ohne Keller. Du musst für das Projekt also ca. 100k mehr einplanen. Eigenleistung mit 2 Kinder ist auch eher unrealistisch.

 

[Crossy]

Einnahmen ist gut. Eigenkapital inkl Grundstück natürlich top. Knackpunkt bei eurer Aufstellung sind die Hauskosten, die viel zu gering sind. 65k für einen teilweise zu Wohnraum ausgebautem Keller ist quasi nichts. Warum glaubst du, dass dich der Keller pro qm weniger Kosten wird als die Wohnfläche obendrauf? Raumhöhe wird bei geplantem Wohnraum sicher auch bei ca 2,5m liegen, er muss in die thermische Hülle, wenigstens teilweise Fußbodenheizung, evtl Kontrollierte-Wohnraumlüftung auch anschließen etc pp. Ein Keller in Wohnraumqualität wird euch in etwa das Gleiche kosten wie oberirdischer Wohnraum. Somit würde ich die reinen Erstellungskosten des Hauses auf 234qm x 2200 EUR schätzen und somit auf ca 514k. Das sprengt eure Kalkulation natürlich massiv. Also ich bin auch der Meinung, dass ihr ca 100 - 120k zu wenig einplant. Würde dir ja oben auch schonmal prognostiziert und dem schließ ich mich an. Prinzipiell aber auch kein großes Problem für euch, wenn deine Frau wirklich wieder 30h arbeiten geht. Also bei Teilzeit und ca 6100 Euro vielleicht einer höheren monatlichen Rate von ca 1800 EUR müsste auch noch genug zum Leben bleiben. Wir haben übrigens ähnliche Voraussetzungen: 2 Kids (aber schon aus der Elterngeldphase raus), Einkommen etwas höher, Eigenkapital etwas niedriger, Kreditsumme 520k, monatliche Rate 1850 EUR plus Sondertilgung. Ist schon ein Brocken an Kredit, aber über 4k nach Abzug der Hausrate haben viele Familien nicht. Hinderniss könnte allerdings die Elternzeit deiner Frau sein. Banken rechnen das Elterngeld oft nicht an, auch keinen fiktiven Verdienst in Zukunft und somit könnte es momentan schwierig sein eine finanzierende Bank zu finden.

 

[Kuzorra]

Moin moin,
sehr erfreulich, dass quasi "über Nacht" schon das erste Feedback da ist. Danke dafür....
....und gerne mehr davon, es hilft mir sehr das alles zu reflektieren und aufzudröseln!

Dann wollen wir mal.....

Ihr steht solide im Leben mit guten Einkommen und viel Eigenkapital bei 2 kids . Alles gut ! Zu den bauvolumen ob reicht sagen die Profis was . Welchen Beruf Hast du im öffi mit so viel netto bei schlechter Steuerklasse ?

1. klingt ja ganz gut
2. "Höherer Dienst" in E14

Alles solide. Haus wird aber teurer werden bei 190*2300 sind 440k ohne Nebenkosten ohne Keller. Du musst für das Projekt also ca. 100k mehr einplanen. Eigenleistung mit 2 Kinder ist auch eher unrealistisch.

1. Zu den Quadratmetern hätte ich vielleicht oben besser noch einen Satz spendiert:
Nettogrundfläche pro Geschoss sind ca 78m², im Keller sind ~40m² davon ausgebaut. (Die anderen beiden Räume sind HAR und Vorratskeller.)
Die 189 m² sind also inkl. der beiden ausgebauten Kellerräume.
Der Keller zu 65k€ ist so angeboten, inkl. Fußbodenheizung in den beiden Räumen, das habe ich nicht geschätzt.
2. Wir planen auf jeden Fall erstmal komplett ohne kostensenkende Eigenleistungen beim Haus. (Auf dem Grundstück steht noch eine alte kleine Scheune, die wird aber erst später in Angriff genommen und da könnte ich mir gut vorstellen, deutlich mehr selbst zu machen.)

Einnahmen ist gut. Eigenkapital inkl Grundstück natürlich top. Knackpunkt bei eurer Aufstellung sind die Hauskosten, die viel zu gering sind. 65k für einen teilweise zu Wohnraum ausgebautem Keller ist quasi nichts. Warum glaubst du, dass dich der Keller pro qm weniger Kosten wird als die Wohnfläche obendrauf? Raumhöhe wird bei geplantem Wohnraum sicher auch bei ca 2,5m liegen, er muss in die thermische Hülle, wenigstens teilweise Fußbodenheizung, evtl Kontrollierte-Wohnraumlüftung auch anschließen etc pp. Ein Keller in Wohnraumqualität wird euch in etwa das Gleiche kosten wie oberirdischer Wohnraum. Somit würde ich die reinen Erstellungskosten des Hauses auf 234qm x 2200 EUR schätzen und somit auf ca 514k. Das sprengt eure Kalkulation natürlich massiv. Also ich bin auch der Meinung, dass ihr ca 100 - 120k zu wenig einplant. Würde dir ja oben auch schonmal prognostiziert und dem schließ ich mich an. Prinzipiell aber auch kein großes Problem für euch, wenn deine Frau wirklich wieder 30h arbeiten geht. Also bei Teilzeit und ca 6100 Euro vielleicht einer höheren monatlichen Rate von ca 1800 EUR müsste auch noch genug zum Leben bleiben. Wir haben übrigens ähnliche Voraussetzungen: 2 Kids (aber schon aus der Elterngeldphase raus), Einkommen etwas höher, Eigenkapital etwas niedriger, Kreditsumme 520k, monatliche Rate 1850 EUR plus Sondertilgung. Ist schon ein Brocken an Kredit, aber über 4k nach Abzug der Hausrate haben viele Familien nicht. Hinderniss könnte allerdings die Elternzeit deiner Frau sein. Banken rechnen das Elterngeld oft nicht an, auch keinen fiktiven Verdienst in Zukunft und somit könnte es momentan schwierig sein eine finanzierende Bank zu finden.

1. Zu den m² siehe oben. Genaugenommen ist der Keller sogar für "nur" ~62k€ angeboten (Glatthaar-Keller), inkl. Erhöhung, Ausbau in 2 Räumen und Fenstern + 1 Terrassentür als Ausgang zur Talseite, inkl. Rollläden, Dämmung & entsprechender Putz der freiliegenden Seite. Erdarbeiten und seitliche Lagerung bzw Abtransport sind eigentlich auch schon in den Nebenkosten einkalkuliert - sofern uns das Bodengutachten hier keinen überraschenden Strich durch die Rechnung macht.
2. Bankentechnisch haben wir das bisher noch nicht gehört, dass das Elterngeld oder Teilzeit problematisch wäre. Meine Frau hat ja nach wie vor einen unbefristeten Vertrag für eine Vollzeitstelle....

 

[Altai]

Im Moment zahlt ihr also 900€ Miete und lebt quasi von der Hand in den Mund. Verstehe ich das richtig? Es gibt dann später mal eine Steuererstattung, ansonsten bleibt euch nichts übrig im Moment.
Dann kommt nach einem Jahr eine Lücke, bis deine Frau wieder zu arbeiten anfängt - wenn Kind 2 jetzt zwei Monate ist, also ungefähr vier Monate, da fehlen euch in Summe 7k€, die ihr als Puffer vorhalten müsst. Der Einkommenszuwachs gegenüber dem Elterngeld, wenn sie dann in Teilzeit arbeitet, fließt meistenteils in die Kita+Essen, es ist also wieder nichts weiter übrig.
Echte Erleichterung kommt dann erst, wenn die Frau in Vollzeit arbeitet. Bis dahin verstehe ich nicht, wie ihr Rate plus Nebenkosten für das Haus aufbringen wollt, da ihr bestenfalls die 900€ Miete und eventuell diese Steuererstattung dafür übrig habt.
Also ihr habt ja schon ein gutes Einkommen, aber es geht andererseits eben auch sehr viel weg. Für die Zeit des Baus habt ihr weiterhin Mietkosten, gleichzeitig setzen aber schon Zinszahlungen ein. Da habt ihr auch keinen Puffer.
Übersehe ich was? Wenn sogar @HilfeHilfe sagt, dass alles gut ist...

Ansonsten könnte man euch nur raten, einen großzügigen Betrag in der Hinterhand zu behalten, um die Durststrecke bis zur Vollzeit der Frau (wann soll das denn sein?) zu überbrücken... da müsstet ihr quasi jeden Monat Geld davon nehmen. Dann lieber 20-30k€ mehr Kredit und das Geld noch verfügbar haben.