Ist unser Lebensprojekt Doppelhaus so realistisch?

[Hampek]

Hallo zusammen,

gerne würde ich hier meine Idee loswerden mit der Bitte um ehrliche Kommentare.

Wir (meine Frau und ich) haben uns überlegt in 3-4 Jahren zu bauen. Da wir gerne kosten sparen würden (wer würde das nicht gerne wollen?) und gleichzeitig auch als Alterssicherung, kam uns die Idee ein Doppelhaus zu bauen und eine Hälfte zu vermieten.

Folgende Überlegung:

1. Grundstück für bis 150T€ inkl. Erschliessung
2. Doppelhaus Rohbau bis 180T€ durch eine deutsche Baufirma
3. kompletter Ausbau bis 120T€ wie folgt:
- 4 Handwerker aus dem Ausland (Polen, zum Teil Familie, mit Erfahrung im Bau) für ca. 1500€ Brutto pro Monat (2-3 Monate plane ich für den Ausbau ein)
- Teure Materialien (wie Fliesen, Fenster, Türen etc.) würde ich ebenfalls in Polen kaufen wollen, wobei qualitativ hochwertige
- Sanitär bekomme ich von einem guten Freund, der in einem deutschen Sanitär Großhandel arbeitet, zum Einkaufspreis - da würde ich auch hochwertigere Waren nehmen
- derzeit denke ich über eine Mikro KWK nach
5. Baunebenkosten + Gutachter ca. 50T€

Summa summarum wären wir bei ca. 500T€ für das fertige Doppelhaus. Eigenkapital 80-100T€. Rest KfW + Bank. Unser Nettoeinkommen beläuft sich derzeit auf ca. 5000€ ohne Kindergeld (3 Kinder). Bauen würden wir in Rösrath (nahe Köln) mit einer guten Infrastruktur.

So eine Doppelhaushälfte würde ich für 1200-1400 Netto-Kaltmiete vermieten können.

Macht das Vorhaben Sinn? Das sind natürlich erst grobe Überlegeungen. Ich würde natürlich alles detailliert planen und auflisten müssen, um die Bank auch davon zu Überzeugen.

Freue mich auf Eure Kommentare...

Beste Grüße
Robert

 

[backbone23]

Durch eine Doppelhaushälfte sparst du aber nur an einer Wand, die nicht verputzt oder gedämmt werden muss. Und eben am Grundstück, wenn du nur eine Hälfte bauen würdest.

Die Bank wird die Eigenleistungen kritisch sehen.

Ich denke es wird sich nicht lohnen, je nachdem wie die Finanzierung aussieht.

Ich denke dein Haus wirst du am billigsten bauen, wenn du ein Einfamilienhaus baust, mit relativ kleinem Grundstück und dein Eigenkapital voll dafür einsetzt.

 

[Orion]

Hallo,

also wenn du eine Hälfte wirklich für mind. 1.200 Euro vermietet bekommst und 100.000 Euro jetzt bereitliegen hast finde ich die Idee hat nicht so schlecht. Da würde ich mir aber überlegen, ob

a) es ein Doppelhaus sein muss oder evtl. eine Einliegerwohnung sinnvoller wäre (geringere Miete oder auch geringere Kosten) und
b) diese Art der Eigenleistungen wirklich sinnvoll sind/funktionieren bzw. du noch etwas mehr Geld in die Hand nimmst und es gleich von einem Generalunternehmer bezugsfertig bauen lässt

Ich meine, wenn das Projekt am Ende 600.000 Euro - 100.000 Euro als Eigenkapital kostet und du 800 Euro Miete bekommst, dann liegst du vermutlich bei einer Rate von rund 2.000 Euro / Monat - Miete = 1.200 Euro (grob geschätzt) - je nach Laufzeit natürlich! Das ist bei einem Nettoeinkommen von 5.000 Euro und einem sicheren Job doch traumhaft, da bleiben noch 3.800 Euro + Kindergeld und Gehaltssteigerungen übrig. Aber die von dir genannten Eigenleistungen würde ich als "mutig" bezeichnen und gehe mit backbone23, der sagt, dass die Bank das wohl auch so sieht.

 

[angoletti1]

Nur mal so ein paar Gedanken...

Das wird so nichts. Ich wollte auch trotz 4 Handwerker in der Familie viel selber machen, Pustekuchen. Die Anforderungen durch Energieeinsparverordnung und das ganze Gedöns machen ein Bauvorhaben heute so komplex, dass du Leute brauchst, die sich damit auskennen und das jeden Tag machen. In deiner Konstellation kann der Bau gute 3 Jahre dauern und ist nachher möglicherweise immer noch wirklich "gut" gemacht.
Teure Dinge wie Heizung usw. sind nicht zu unterschätzen, da brauchst du dann doch wieder den Heizungsbauer. Ebenso bei vielen anderen Gewerken.

Dann hast nachher "schlechte" Mieter nebenan und kannst ein paar Jahre später nochmals aufwendig renovieren. Warum ein eigenes Haus, um sich dann doch wieder "fremde" direkt daneben zu holen? Aus meiner persönlichen Sicht ist ein Doppelhaus ein notwendiges Mittel wenn es unbedingt ein Haus sein muss aber die finanziellen Möglichkeiten sehr knapp sind. Bei einem so guten Gehalt kannst doch prima irgendwo allein hin Häuschen hinsetzen und deine Ruhe haben.

Für Kapitalanlagen dann doch lieber eine Wohnung in einem sehr gefragten Bereich einer Stadt, Hausverwalter und keine Arbeit damit haben.

 

[Hampek]

Hallo und ein Danke an alle Beteiligten,

ich müsste noch erwähnen, dass ich ein Gewerbe habe. Meine Frau ist fest und sicher eingestellt. Da ich jedoch schön höher qualifiziert bin (IT-Branche), sollte ich selbst bei der Aufgabe meines Gewerbes keine Probleme mit einer Stelle haben. Mein Frau und ich sind jetzt Mitte 30.

Ein Haus mit einer Einliegerwohnung würde auch in Betracht ziehen und die Mieter hätte ich auch schon - meine Eltern. Doch eine Einliegerwohnung später an Fremde zu vermieten (mögen meine Eltern lange leben) sehe ich viel problematischer als eine Doppelhaushälfte, oder?

Solange ich aber ein Gewerbe habe, eröffnen sich mir viele steuerliche Möglichkeiten. Zudem habe ich bis jetzt nicht privat für mein Alter vorgesorgt und langsam ist es auch an der Zeit, deshalb diese Idee mit dem Doppelhaus statt einer privaten Rentenversicherung. Gut - einer private RV würde ich auch noch abschließen, aber in geringerem Umfang...

Sicherlich bringt mein Vorhaben auch viele Risiken mit sich - aber NO RISK NO FUN! Das Risiko Mietnomaden kann man nie komplett ausschließen, jedoch weitestgehend minimieren. Ein Bekannter von mir hat z.B. einen Bundeswehr Offizier als Mieter - da müsste das Risiko sehr gering sein.

Bei einer Investition von 500.000€ und EG von ca. 100.000€ würde die Kreditrate um die 2.000€ monatlich bei 3,5% Zinsen und 2% Tilgung jährlich - unter 2% Tilgung bin ich nicht dafür zu haben. Auch Sondertilgung ist für mich eine Voraussetzung! Natürlich sind auch mehrere KfW Kredite möglich und noch Zuschüsse (z.B. für eine micro KWK).

Das sind jedoch erste Überlegungen, an denen noch weiterhin optimiert wird...

Danke und Beste Grüße
Robert

 

[Bauexperte]

Hallo Robert,

Da ich jedoch schön höher qualifiziert bin (IT-Branche) ....

In Deinem Beruf liegt imho auch Dein Denkfehler begründet ... ein Haus zu bauen, ist - in seinen Gewerken - nicht mit den "Normalitäten" IT vergleichbar; findest Du softwareseits viele, sich ähnelnde Programme, zahlst Du beim Hausbau darauf, wenn Standards nicht eingehalten werden => bspw. Erfordernisse Energieeinsparverordnung oder auch EEWärmG

Auf Deine Preisschätzungen gehe ich nicht ein;

aber:

- 4 Handwerker aus dem Ausland (Polen, zum Teil Familie, mit Erfahrung im Bau) für ca. 1500€ Brutto pro Monat (2-3 Monate plane ich für den Ausbau ein)

Ich will gar nicht in Abrede stellen, daß die Leute ihr Handwerk verstehen, nur - Du brauchst zwei hier zertifizierte Meister für Elektro und Sanitär, welche beide Gewerke abnehmen. Wen glaubst Du, wirst Du finden, seinen Namen für eine Gewährleistung zu geben, deren zu Grunde liegende Arbeiten er weder ausgeführt noch überwacht hat?

Was ist mit der Einhaltung der Energieeinsparverordnung => Kfw 70 oder darunter, wozu auch bspw. die Dämmung zählt? Nach Fertigstellung des BV wird der Statiker (Energieeinsparverordnung Nachweis) nochmals rechnen, zu schauen, ob die verbauten Materialien ausreichend sind.

Bauen würden wir in Rösrath (nahe Köln) mit einer guten Infrastruktur.

Da, wo die Leute ärgerlich sind, ein GL statt eines K im Kennzeichen führen zu müssen Wunderschöne und auch teure Ecke; steht eines unserer schönsten Häuser.

So eine Doppelhaushälfte würde ich für 1200-1400 Netto-Kaltmiete vermieten können.

Das kommt entscheidend darauf an, wo in Rösrath Du bauen möchtest.

Liebe Grüsse, Bauexperte