Erbanteil, Familiengrundstück, Wohnfläche erweitern

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H

Howtnted

Guten Morgen zusammen und euch allen einen schönen Sonntag. Ich bin neu hier und habe einen Batzen Text für euch :rolleyes:

Das Thema:
Wir wollen uns familienbedingt räumlich vergrößern und brauchen kritische Ideenvorschläge, welche Optionen möglich und sinnvoll wären. Ich würde darum bitten, auch von uns als utopisch angesehene Möglichkeiten noch einmal zu hinterfragen, falls wir uns auf einem Holzweg befinden. Eine Option stellt der Kauf einer Immobilie meines Vaters dar, wenn wir ihm auf selbigen Grundstück etwas kleines Neues hinstellen. Welche Möglichkeiten seht ihr als sinnvoll?

Das sind wir:
Wir sind eine vierköpfige Familie. M33, F33, K5, K2 und leben in Hessen in Gelnhausen im MKK, in einer günstigen Lage zur Großstadt Frankfurt a.M, in einer Mietwohnung 92m2 580€ kalt. Meine Frau ist verbeamtet und arbeitet in Vollzeit und ich unbefristet in Teilzeit (50%) im öffentlichen Dienst. Zukünftig, wenn die Kids älter werden, werde ich auch etwas weiter aufstocken können. Wir haben aktuell ein Nettoeinkommen zusammen von 4500€. Unsere Lebensphilosophie lautet definitiv Leben genießen und dabei weniger aufs Geld schauen. Wir fahren sehr viel in den Urlaub und wollen uns finanziell zukünftig nicht durch Haus oder Miete einschränken wollen. Das resultiert aber auch in einem relativ geringen Eigenkapital von ca. 15000€. Welches wir aber gerne auch als Rücklage behalten würde. Außerdem haben wir in einen Bausparer ca. 10000€, aber auch noch einen Autokredit von 250€/mtl. die nächsten 5 Jahre.

Auch wenn uns unsere Wohnung sehr gut gefällt (wir wohnen seit 5 Jahren hier) fehlt uns zukünftig ein weiteres Kinderzimmer. Wir haben überlegt, hier in der Wohnung eine weitere Wand im großen Wohnzimmer einzuziehen und auch das OK vom Vermieter eingeholt. Aber so ganz überzeugt uns diese Lösung nicht, da die Wohnung sehr hellhörig ist und wir außerdem mit einem Garten für die Kinder liebäugeln. Aber hier Bleiben wäre die letzte Option, wenn nix anderes geht.

Wir schauen regelmäßig nach Mietwohnungen, Häusern zur Miete oder zum Kauf. Dabei ist das Angebot sehr dürftig. Alle zwei Wochen ein neues Angebot und die Bewerberzahl ist immens.

Mietwohnung: Es werden zwar regelmäßig ein paar größere Mietwohnungen 100m2+ angeboten, diese besitzen aber häufig ebenfalls nicht genügend Räume und werden kalt für über 900€ angeboten.

Mietshäuser: Selbiges gilt für Mietshäuser. Falls welche angeboten werden, liegt der Preis bei ca. 1100€+ kalt.

Häuser zum Kauf: Werden wenige angeboten. Ab 400000€ aufwärts und zudem besteht größerer Sanierungsbedarf. Dadurch das wir kein/kaum Eigenkapital mitbringen, scheint ein Hauskauf auch super utopisch. Makler, Grunderwerbsteuer, Notar..... sind 50000€ an Nebenkosten. Da ist dann noch nichts gemacht und unsere monatliche Rate wird für die nächsten 30 Jahre bei geschätzt 1600€+ liegen.

Hauskauf von meinem Vater: Unser bisheriger Favorit wäre der Hauskauf von meinem Vater im selben Ort. Es handelt sich um eine Doppelhaushälfte. Es liegt eine unabhängige Schätzung über 200000€ (100000€ Haus, 900000€ Grundstück, 10000€ Nebengebäude ) vor. Der Haken/Vorteil an der Sache wäre, dass mein Vater auf dem Grundstück wohnen bleiben möchte. Auf die Idee sind wir gekommen, da er alleine lebt und ihm das Haus zu groß wird. Meine Mutter ist vor 8 Jahren verstorben und mir gehört das Haus durch Erbschaft bereits zu 1/6 = 33000€ (4/6 gehören meinem Vater und 1/6 meiner Schwester). Mein Vater hat eine Restschuld von -30000€ und ich somit -5000€. Somit haben wir aktuell ein zusätzliches Eigenkapital von 28000€.

Das ist also der Ist-Stand: Wir würden meinem Vater und meiner Schwester das Haus komplett abkaufen. Und ihm dann ein kleines Häuschen/Anbau auf unser Grundstück stellen. Diese Methode bevorzugen wir gerade, da wir ein späteres Auszahlen meiner Schwester im Todesfall meines Vaters vermeiden wollen. Dieser ist knapp 60 Jahre jung, braucht also die nächsten 25 Jahre eine kleine Bleibe.
Wir sehen diese Option als Gewinn auf mehreren Ebenen:
1. Wir bekommen ohne Eigenkapital ein Haus mit Garten
2. Mein Vater kann sich verkleinern
3. Wir können uns gegenseitig unterstützen. Urlaub, Einkauf, Essen kochen etc..
4. Opa kann auf die Enkel aufpassen
5. Wir können später leichter pflegen

Wir bevorzugen beide eine klare Trennung. Das was entstehen wird, wird klar abgetrennt, obwohl es unseres ist. Sollte mein Vater ausziehen, würden wir vermieten oder unsere Kinder oder wir nutzen das Nebengebäude.

Ist das finanziell möglich?
Das ganze war jetzt sehr viel Vorgeplänkel, um euch mit ins Boot zu holen, damit ihr uns vielleicht helft, wenn wir auf dem Holzweg sind.
Wir stellen uns eine kleine Bleibe mit rund 50m2 für ihn vor, welche so günstig wie möglich sein soll. Denn es fühlt sich komisch an in ein Haus zu ziehen, welches 100000€ kostet und wir bauen ihm ein neues für das doppelte. Das 100000 nicht reichen wissen wir schon. Aber wer weiß, vielleicht habt ihr Ideen.
Wir haben bei mehreren Banken angefragt, was wir denn maximal bekommen würden mit dem zusätzlichen Ziel, eine maximale Rate von 1000€ zu haben, welche vergleichbar mit mieten wäre und wir somit unseren Lebensstandard halten können. Das sind 395000€ als Kredit von der Bank unter den genannten Umständen.
172000€ fürs Haus und Grundstück schon inkl. Erbanteil
23000€ Renovierungsarbeiten (kleines Bad neu, Teppich und Tapete überall, evtl Ofen versetzen, evtl Wanddurchbruch)
10000€ Abriss Scheune
170000€ bleiben für Ausbau/Bodenplatte/Anbau 50m2
=375000€ macht ne Rate von rund 1300€ und es bleiben 20000€ Reserve, falls doch was teurer wird. Damit wären wir bei unserer Wunschrate. 1400€. 450€ würde mein Vater Miete zahlen. Wir 950€ und 50€ Rücklagen.

Soweit so gut. Hinterfragt die Zahlen bitte kritisch, falls etwas nicht passt.

Ein Anbau/oder doch Ausbau der Scheune?:
Ich packe euch eine Skizze rein, damit ihr euch das hoffentlich besser vorstellen könnt. Auch hier gibt es mehrere Ansätze. Aktuell ist die Scheune mit einem schwebendem Zimmer mit dem Haupthaus verbunden.

Wir wollen ein Haus mit viel Holz innen. Kann auch ein Blockhaus sein. Es soll ein Ofen rein und ein kleines Gästezimmer haben, wenn meine Schwester zu Besuch kommt.

Ich nenne euch alle bisherigen Ideen. Bei allen wird die Garage abgerissen.
1. Die Scheune wird ausgebaut
2. An die Scheune wird angebaut, wo die Garage stand
3. Die Scheune wird abgerissen. Das Schwebezimmer bleibt und wird in den Anbau integriert
4. Die Scheune und das Schwebezimmer werden abgerissen und es kommt ein Neubau hin
5. Habt ihr alternative Ideen?

Zu 1. Die Scheune wird ausgebaut:
Sie ist nicht im allerbesten Zustand. Es ist sehr feucht. Es müsste nachträglich ein Wasserschutz von unten rein (nachträgliche Bodenplatte?) Die Zwischendecke muss raus, da gerade so stehhöhe im Erdgeschoss ist. Dach muss vermutlich neu gedeckt werden. Fensterdurchbrüche verändern, Wasser und Strom legen. Vorteil den wir sehen: es steht schon alles auf den Grenzen und ist somit vorgegeben und muss nicht neu mit Bauamt und Nachbarn verhandelt werden.

Zu 2. An die Scheune wird angebaut, wo die Garage stand:
Vorteil, den wir sehen, ist der zusätzliche Stauraum, der sowohl für uns als auch für meinen Vater bleibt. Es kann weiterhin Holz und Werkstatt in der Scheune bleiben. Nachteil ist die Reduzierung der Gartenfläche. Grundstücke können nicht mehr klar getrennt werden. Da man sich Garten und Scheune teilt.

Zu 3. Die Scheune wird abgerissen. Das Schwebezimmer bleibt und wird in den Neubau integriert:
Vorteil wäre der zusätzliche Raum durch das Schwebezimmer und die Überdachung dadurch. Da kann man gut Wäsche abstellen oder bei Regen sich dennoch draußen aufhalten. Als Schwierigkeit sehen wir die Integrierung des Schwebezimmers in den Neubau. Dadurch muss etwas Individuelles für uns angepasst werden, was den Preis steigern könnte. Ebenfalls würde es sich so um einen direkten Anbau handeln, da das Schwebezimmer beide Gebäude verbindet.

Zu 4. Scheune und Schwebezimmer werden abgerissen und es kommt ein Neubau hin:
Vorteil wäre vermutlich die vergrößerte Auswahlmöglichkeit des neuen Objektes. Die Frage, die wir uns stellen ist, ob es sich dann immer noch um einen Anbau handelt? Die Wasser und Stromversorgung würde über das Haupthaus laufen, es wäre aber räumlich getrennt.

Zu 5. Habt ihr alternative Ideen?

Der bisherige Weg?
Unser erster Schritt war es einen Architekten zu kontaktieren, welcher sich das vor Ort angeschaut hat. Es gab weiterhin einige Telefonate, bei denen ich gemerkt habe, dass wir immer wieder über Dinge sprachen, die eigentlich schon geklärt wären. Das empfand ich als äußerst zäh und anstrengend. Mittlerweile frage ich mich, ob der Weg über den Architekten der richtige Weg ist oder ob wir anders günstiger kommen. Wie bereits geschrieben, sind unsere Anforderungen gering. Es gab dennoch ein paar Infos von ihm, die noch hier kurz aufliste:
Er sagte, dass er die Scheune und das Schwebezimmer aus dem Bauch heraus abreißen würde. Ein Anbau sieht er als unproblematisch, weil es ja durch das Haupthaus versorgt wird. Eher wäre eine Trennung schwierig.

Offene Fragen:
Was ist der richtigen Weg? (Hier im Forum erörtern, was die sinnvollste Variante ist und dann gezielt anfragen oder gibt es wen, der uns sagt, was das günstigste ist?)

Wen kontaktieren wir (einen anderen Architekten, ein Bauunternehmen, eine Fertighausfirma)?

Wer beantwortet uns die Fragen, die wir haben, ohne auf seinen Geldbeutel zu schauen?

Was würdet ihr machen?

Ab wann zählt ein Anbau als Anbau?

Habt ihr noch Fragen?

Abschluss:
Ich möchte mich bei allen bedanken, die angefangen haben zu lesen, aber vor allem bei denen, die bis hier hin gekommen sind. :) Das war jetzt super viel und wahrscheinlich von der Menge 4-10 Forumsthemen wert. Ich habe mich entschlossen, mal alles gesammelt niederzuschreiben, um auch mich selbst zu sortieren, welches gut tat.

Vielen, vielen Dank für eure Mithilfe und schön, dass es so ein riesiges und aktives Forum gibt.
Euch allen einen schönen Sonntag. Bleibt gesund!
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Y

Ysop***

Wie ist denn das Baufenster? Bzw. was sagt das Bauamt, was ihr da noch zusätzlich bauen dürft?
Außerdem, wenn ihr mit 580 € Kaltmiete noch nichts wirklich gespart habt und euch nicht einschränken möchtet, ist eine doppelt so hohe Kreditrate denn für euch ok? Meist gibt es ja beim Haus noch mehr Folgekosten...
 
H

Hausbautraum20

Was ich nicht verstehe:
Wieso ist das Haus deines Vaters 200k wert und andererseits gibts nur was für 400k aufwärts?
Optimal für euch wäre doch selber ein Haus für 300-400k zu kaufen.

Ihr müsstet deinem Papa ja auch ein lebenslanges Wohnrecht gewähren oder? Würde ich zumindest sonst an Stelle deines Papas niemals machen.
Ich weiß nicht wie die Bank das wertet, aber das senkt doch den Wert extrem.
Miete deines Papas ist zu versteuern oder wird von der Bank womöglich nicht anerkannt.

Insgesamt kann ich mir grad keine der Lösungen für euch vorstellen, aber ist nur meine persönliche Meinung. Wir stemmen mit dem gleichen Einkommen viel mehr Kredit, aber wir haben einen ganz anderen Lebensstil als ihr und wollen das auch so.
Ihr solltet zumindest ganz in Ruhe nochmal überlegen und planen. Die Option für deinen Papa zu bauen läuft ja nicht weg, also würde ich definitiv mal mindestens 1 Jahr lang Eigenkapital ansparen um zumindest die Nebenkosten abdecken können.

Welche deiner Optionen bzgl der Scheune sinnvoll ist, wird nur ein Architekt beantworten können und wohl auch nur vor Ort.
Meine Cousine hat die Scheune meines Onkels ausgebaut und das war extrem viel günstiger als unser Neubau, aber das wird ja extrem individuell sein.
 
H

Howtnted

Huhu, vielen Dank fürs lesen und für deine Rückfragen.
Zum Baufenster kann ich noch nichts sagen, das wäre auch nur relevant, wenn wir an die Scheune anbauen würden, richtig? Bisher bin ich davon ausgegangen, dass wir da wo die Scheune steht, auch wieder hinhauen dürfen. Der Kontakt zum Bauamt war kurz und es wurde das Gefühl vermittelt, dass es im Gebiet keine weiteren Einschränkungen gibt. Gleiches sagte auch der Architekt.

Ich bin ehrlich. Ich kenne die Verfahrensweise noch gar nicht richtig. Es klang so, als müsste ich bei jeder Frage ans Bauamt eine Bauvoranfrage schicken. Diese muss vom Architekt erstellt werden. Das klingt nach viel Geld für eine Idee, die danach verworfen wird.

Vielen Dank auch für die kritische Frage der Machbarkeit der doppelten Belastung und weil wir noch nichts gespart haben. Dazu sind wir uns sicher, dass wir auch deutlich höher gehen könnten mit der Rate, aber aus den genannten Gründen nicht wollen. Gespart werden konnte nichts, da ich noch im Studium steckte und wir zwei Kinder in den letzten 5 Jahren bekommen haben. Also gab's nur Elterngeld und damit fehlten fast 2000€ pro Monat im Vergleich zu jetzt. Auch einen Kastenwagen haben wir zu einem Wohnmobil umgebaut, welches Geld man sonst sicher sparen hätte können. Aber super, dass du noch mal nachhakst. Denn wir wollen nicht fürs Haus Leben, sondern das ist "nur" ein Ort um sich wieder auf Urlaub zu freuen ;)
 
H

Howtnted

Was ich nicht verstehe:
Wieso ist das Haus deines Vaters 200k wert und andererseits gibts nur was für 400k aufwärts?
Optimal für euch wäre doch selber ein Haus für 300-400k zu kaufen.

Ihr müsstet deinem Papa ja auch ein lebenslanges Wohnrecht gewähren oder? Würde ich zumindest sonst an Stelle deines Papas niemals machen.
Ich weiß nicht wie die Bank das wertet, aber das senkt doch den Wert extrem.
Miete deines Papas ist zu versteuern oder wird von der Bank womöglich nicht anerkannt.

Insgesamt kann ich mir grad keine der Lösungen für euch vorstellen, aber ist nur meine persönliche Meinung. Wir stemmen mit dem gleichen Einkommen viel mehr Kredit, aber wir haben einen ganz anderen Lebensstil als ihr und wollen das auch so.
Ihr solltet zumindest ganz in Ruhe nochmal überlegen und planen. Die Option für deinen Papa zu bauen läuft ja nicht weg, also würde ich definitiv mal mindestens 1 Jahr lang Eigenkapital ansparen um zumindest die Nebenkosten abdecken können.

Welche deiner Optionen bzgl der Scheune sinnvoll ist, wird nur ein Architekt beantworten können und wohl auch nur vor Ort.
Meine Cousine hat die Scheune meines Onkels ausgebaut und das war extrem viel günstiger als unser Neubau, aber das wird ja extrem individuell sein.
Es werden gar nicht erst Häuser angeboten. Und die, die drin stehen, sind drin, weil sie zu teuer sind.

Der Wert des Hauses bei meinem Vater wurde von Gutachtern erstellt, von denen gesagt wird, dass sie niedriger als der Durchschnitt bewerten. Auch unsere Banken haben einen höheren Wert durch Berechnungen angenommen. Aber das ist gut für uns, denke ich. Dem Gutachten ist zu entnehmen, dass das Haus in einem guten Zustand ist und in naher Zukunft wenig investiert werden muss.

Zum Thema Eigenkapital ansparen:
Wir brauchen in naher Zukunft (1-2 Jahren) eine größere Wohnung/Haus. Nicht erst in 10 Jahren. Aber angenommen wir würden jetzt monatlich 600€ zur Seite legen (aktuell sind es nur 300, die in den Bausparer gehen) um mit etwas Puffer die zukünftige Rate zu simulieren. Dann hätten wir 7200€ (für welche Nebenkosten soll das reichen? Bzw die Nebenkosten für das Haus von meinem Vater können wir stemmen) pro Jahr und in 7 Jahren 50000€ an Eigenkapital. In 7 Jahren sind wir beide 40 und die Hauspreise dafür noch höher? Auch die Zeit zum Abzahlen wird kürzer. Und wird's dann mehr Häuser zur Auswahl geben?
Bei dem Modell mit meinem Vater, besitzen wir jetzt schon 28000€ Eigenkapital + Unseren Bausparer. Und wir wissen, das und was wir haben.

Mein Vater wird sein Haus anderweitig verkaufen, wenn wir's nicht nehmen. Fraglich ist nur wann. Er hängt nicht dran, aber das Grundstück mag er. Wir werden ihm vertraglich Wohnrecht einräumen, aber ihm ist klar, wenn wir es verkaufen, muss auch er gehen. Das hatte die Bank auch signalisiert.
Beim Steuerberater war ich bereits.

Zum Thema Scheunenausbau. Ist der weg über einen Architekten der einzig mögliche / richtige, oder kann man das anders angehen?

Danke auch dir, für deine kritischen Rückfragen
 
A

apokolok

Was ich nicht ganz verstehe: Du bezahlst deinem Vater das Haus voll aus, baust ihm einen Anbau mit lebenslangem Wohnrecht und geringer Miete. Das ist für ihn schon ein recht guter Deal, bei euch schlägt es ganz schön auf die Gesamtkosten. Ist dein Vater auf das Geld angewiesen? Fairer wäre es meiner Meinung nach, das Wohnrecht einzupreisen und entsprechend z.B. nur 50% des Hauswertes an den Vater auszubezahlen. Die Kaltmiete kannst du dann auch weglassen, er übernimmt dann nur die Betriebskosten.
Aber ich folge den Einschätzungen der anderen: Eine Doppelhaushälfte in gutem Zustand mit großem Grundstück soll nur 200k wert sein, andere renovierungsbedürftige Objekte das doppelte?
Oder ist das schon der 'Familienfreunschaftspreis' der das Wohnrecht berücksichtigt, damit aber deine Schwester etwas benachteiligt?
 
Zuletzt aktualisiert 24.11.2024
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