Mehrgenerationenhaus (zwei Parteien) auf Bestandsgrundstück

[EineEULE]

Guten Abend zusammen,

ich überlege schon länger hin und her, so langsam möchte ich aber weiter konkretisieren. Logischerweise habe ich mir noch nicht zu allem Gedanken gemacht, aber eine erste Vorstellung. Diese sollte durch euch bitte mal ebenfalls durchdacht werden, ob ich mangels Bauerfahrung irgendwelche kompletten Denkfehler habe und gewisse Themen bereits jetzt anders angehen sollte.

Zur Situation:
Ich habe das Glück, dass meiner Familie bereits ein Bauplatz mit 650qm gehört. Dieser wurde vor etwa 20 Jahren erschlossen, liegt am Ende einer Sackgasse (Privatstraße bereits bezahlt) und wartet praktisch nur auf die Bebauung. Ich habe mir bereits den Bebauungsplan aus den frühen 80er Jahren besorgt, welcher natürlich gewisse Einschränkungen bietet. In wie weit dort Ausnahmen möglich sind, entzieht sich noch meiner baufachlichen Kenntnis - sofern sie überhaupt notwendig sein sollten.

Paar Eckdaten: Grundflächenzahl 0,4; Geschossflächenzahl 0,5; ein Vollgeschoss; Dachneigung 25-35 Grad; Sattel und Walmdächer zulässig; Gebäudehöhe 3,50m gemessen von EG-Fußbodenhöhe bis OK Sparren Schnittpunkt Außenwand Dach

Der Bauplatz ist trapezförmig mit etwa 30x20 Meter. Skizze kann ich bei Bedarf anfertigen.

Bauen würde ich grundsätzlich alleine, was finanziell aber keinen Beinbruch bei meinem Einkommen darstellen sollte. Eine Erstgespräch bei einem Baufinanzierer mit meinem ersten naiv geschätzten Kostenrahmen von ~500k ergab kein größeres Besorgnis, v. a. da ich über einiges Eigenkapital verfüge und der Bauplatz recht hoch bepreist ist, was natürlich den Gesamtwert hebelt.

Was soll gebaut werden:

• Zwei getrennte Wohneinheiten - noch offen ob EG/OG Trennung, oder über Einliegerwohnung
• Ca. 200qm Gesamtwohnfläche, wobei ca. 120/80qm vorgesehen sind - gerade bei der Größe wird es mit einer Einliegerwohnung nach meiner bisherigen Recherche etwas schwierig. Grundsätzlich reichen auch 70qm, es sollte aber nicht darunter fallen
• Entweder Keller oder höhere Wohnfläche der größeren Wohnung - ich weiß das liest sich evtl. komisch aber mir ist ziemlich egal wo ich noch etwas Platz für ein kleines Fitnessstudio, Hobbyraum etc. habe
• Bei der Bauart bin ich leidenschaftslos - es muss nicht für die Ewigkeit halten, soll aber ein gehobenes Maß an Lärmschutz bieten v. a. zwischen den Wohneinheiten - das Umfeld ist alles andere als laut, aber ich rechne immer mit dem schlimmsten
• Doppelgarage für 1. Bauabschnitt, für 2. Bauabschnitt zwei Carportstellplätze etc. vorsehen aber nicht direkt realisieren
• Außenanlage in Eigenleistung, Wohneinheit schlüsselfertig

Die grundsätzliche Idee ist, die größere Wohnung komplett bezugsfähig auszubauen, während die kleinere Wohnung auf Reserve gehalten wird. In wie weit dort ein Ausbau notwendig ist für die Erhaltung der Bausubstanz, entzieht sich noch meiner Kenntnis. Es kommt hier aber definitiv kein Bad etc. rein - außer natürlich notwendige Anschlüsse.

Natürlich habe ich mich bei den üblichen Fertighäuseranbietern mal inspirieren lassen über mögliche Realisierungen. Bin mir nicht sicher wie erwünscht hier konkrete Verlinkungen etc. sind.

Meine Frage nun: Habe ich bei diesen Eckdaten einen kompletten Planungsfehler bereits in diesem Stadium? Ist ein Budget von etwa 450.000€ + 10% Puffer (nur für 1. Bauabschnitt) völlig fernab der Realität? Ich habe mich natürlich etwas durchs Forum gewühlt und Preise pro Quadratmeter gesehen, aber ich kann null einschätzen inwiefern diese beiden Bauabschnitte die Kosten beeinflussen. Mir ist natürlich klar, dass die Kosten sich drastisch verändern je nach Ausstattung etc. - hier kann man sich sicher in der Planung dann annähern, an belastbarere Werte.

Meine Vorgehensweise wäre jetzt mal nach eurem Plausibilitätscheck einen möglichen Grundriss im Fertighausbereich zu finden und auf diesem aufbauend mal andere Bauformen evaluieren bzw. mit dem Fertighausanbieter ins Gespräch zu gehen.

Vielen Dank vorab :)

 

[11ant]

Hundertzwanzig Quadratmeter plus Fitnessraum und Doppelgarage für Dich, und siebzig Quadratmeter Reserve für wen und wann ?

 

[ypg]

Gebäudehöhe 3,50m gemessen von EG-Fußbodenhöhe bis OK Sparren Schnittpunkt Außenwand Dach

Quasi die Traufe? Also Außenhaut Außenwand?

Dachneigung 25-35 Grad;

120/80qm

Bei 35 Grad bleibt da oben nicht viel Wohnfläche. Bei 70cm KS verbleibt bei einem 20 Meter breitem Haus oben Pi mal Daumen 8 Meter Breite Wohnfläche. Für Fitness reicht es.
Bei einem 10 Meter breitem Haus gerade mal 3 Meter, wenn ich einen KS von 70 nehme...

 

[EineEULE]

@11ant: Berechtigte Frage. Das Haus wird stadtnah stehen am Rand von Stuttgart (im weiteren Sinne). Meine Eltern wohnen aktuell in einem relativ großen Haus auf dem Land und es ist absehbar, dass diese in ca. 15 Jahren dann in diese Wohnung ziehen werden (barrierefrei, Infrastruktur vor Ort etc.)

Wegen dem Platzbedarf habe ich b. a. w. mit einem zwei Personenhaushalt in der großen Wohnung kalkuliert, was für mich zwei Räume für jeden zur "freien" Nutzung bedeutet wie Büro etc. Ich war davor schon relativ viel im HO und werde min. drei Tage die Woche von dort arbeiten, daher lege ich auf eine räumliche Trennung und ruhige Arbeitsumgebung wert. Wenn ich jetzt noch mit zwei potentiellen Kinderzimmern kalkuliere bleibt für so "Spielereien" wie Fitness nicht mehr viel übrig. Mir ist klar, dass einer der Kapitalfehler ist, Raum auf Vorrat ohne Ende zu schaffen. Ich bin bemüht das so reduziert wie möglich zu halten, aber meine aktuelle 2,5 Zimmer Neubauwohnung mit knappen 65qm zeigt mir trotz gutem Grundriss einfach die Limits von zu wenig Platz...

@ypg: Vielen Dank! Genau bei diesem Themen fehlt mir derzeit noch das räumliche Vorstellungsvermögen bzw. was diese Parameter in der Praxis bewirken. Natürlich kann ich mit den Begriffen was anfangen - aber halt per Definition. Die Formulierung ist mir auch nicht ganz klar und stammt so aus dem Bebauungsplan. Ohne die Auswirkungen ganz im Detail zu verstehen, hatte ich schon damit gerechnet, dass ich hier vlt. als erstes ansetzen muss. An meinem Bauplatz schneiden sich drei Bebauungspläne und etwa 150 Meter der vierte Bebauungsplan. Das bedeutet, dass der nächste Bauplatz südlich von mir mit 2,5 Geschossen bebaut ist, die anderen zwei Seiten mit meinem Bebauungsplan und einem ehemaligen Landwirtschaftsbetrieb (Haus mit zwei Vollgeschossen). In Sichtlinie (150 Meter von mir entfernt) wurden bereits Kubus Häuser mit Flachdach und drei Vollgeschossen errichtet.

Ich habe jetzt nicht vor ein Hochhaus dort zu bauen, allerdings wäre aktuell ein Walmdach mit zwei Vollgeschossen mein Favorit. Macht es Sinn hier sich baurechtlich beraten zu lassen? Sind die direkt angrenzenden 2,5 geschossigen Gebäude ein Vorteil (außer das die in meiner Südseite stehen...)? Eines der Häuse wurde vor knapp 15 Jahren aufgestockt - das liegt aber in dem anderen Bebauungsplan. Im übrigen fällt mein Bauplatz laut Plan in das Dorfgebiet (gehört historisch zu dem Landwirtschaftsbetrieb), während die anderen als allgemeines Wohngebiet ausgewiesen sind.

 

[RomeoZwo]

Bevor du dir über das Aussehen des Hauses Gedanken machst, wäre es sinnvoll das Raumprogramm zu entwerfen. Die kleine Wohnung soll also Barrierearm werden (Barrierefrei ist sehr genau definiert, für Einfamilienhaus recht schwierig und zielt auf das problemlose hantieren mit Rollstuhl ab). Das würde aber bedeuten, dass diese Wohnung möglichst im EG wäre. Hier wird es spannend, will man wirklich 80m2 un-ausgebaut im EG mit Zugang zum Garten etc. für 15 Jahre leer stehen lassen?
Die große Wohnung könnte sich dann auf EG /OG aufteilen. Wahrscheinlich in Richtung Wohnküche im EG (Zugang Garten) und oben Wohnräume, Hobby, etc. . Und wieder die Frage - schränke ich mich 15 Jahre in der Nutzung ein? Oder gefällt es mir sogar, Die Wohnräume auf einer anderen Ebene als den "Gästebereich" (Küche, Essen, Terrasse) zu haben. Es gibt schließlich auch Menschen, die Maisonette-Wohnungen lieben.
Wenn du das Raumkonzept für dich überlegt hast, dann kann man schauen wie es sich in welcher Gebäudehülle realisieren lässt und was für ein Typ Haus dazu und zum Bebauungsplan (mit möglichen Ausnahmen) passt.

 

[EineEULE]

Ebenfalls völlig berechtigt. Du hast im Prinzip die Wunschaufteilung vorweggenommen, nur sehe ich das Problem bzgl. der Größe der Einliegerwohnung nur im Erdgeschoss als kritisch an. Hier wird wohl zuerst der Rotstift angesetzt werden um den Grundriss passend zu bekommen, allerdings möchte ich keine reine 2-Zimmer Wohnung als Einliegerwohnung. Etwas Wohnqualität sollte auch dort gegeben sein.

Das der Leerstand alles andere als optimal ist, ist mir schon klar. Ich muss aber für den Bestandsbauplatz auch etwas tun ;-)

Mein aktueller Favorit sieht für Wohnung 1 im EG HAR, Gäste-WC, Küche und Wohnen/Essen vor und die restlichen Räume im 1. OG. Wohnung 2 im EG hat einen eigenen Hauswirtschaftsraum und zwei Zimmer mit gutem Schnitt ums Eck. Mir ist halt wichtig, dass Abstellmöglichkeiten bzw. Hauswirtschaftsraum auch für die zweite Wohnung gegeben sind. Meine Eltern sind der Meinung, dass denen auch 50qm reichen würden, ich bin da etwas anderer Meinung aber da wird man sich wohl auf einen Kompromiss einigen können, v. a. da ich hier der Bremser bin. Da mein Vater mit Treppenlaufen wohl zeitnah Probleme bekommt, ist EG das einzige sinnvolle und dann auch spätestens der Zeitpunkt an dem das bisherige Haus weichen muss.

Darf ich hier Fertighäuser verlinken bzw. die Grundrisse posten? Wer googeln möchte Massa Haus FamilyStyle 20.02 W. Es geht mir nur mal um die exemplarische Aufteilung - mal abgesehen von Details oder Kollisionen mit dem Bebauungsplan.

Ich bin allgemein recht rational und gehe sehr unemotional an das Bauen wie ihr vielleicht merkt. Ich habe natürlich meine Vorstellungen, aber alles in allem bin ich Realist. Kompromisse gehören zum Leben.