Einfamilienhaus kaufen - ETW beleihen und später verkaufen?

[Kati2022]

Hallo zusammen,
bevor ich zu meinem Finanzierungsberater gehe, möchte ich euch um ein paar Tipps bitten.

Ist-Zustand:
Wir besitzen eine 108m2 4-Zimmer-ETW (BJ 2012), die momentan min. 400k Wert ist (im Netz ist gerade eine fast gleiche Wohnung für 409k +20k Tiefgaragenstellplatz inseriert).
Restschuld: 70k. 20k können im Dez '21 vollgetilgt werden, 50k erst im März '23.

Wir haben glücklicherweise einen Zuschlag auf einen tollen Bauplatz in Randlage bekommen. Preis (voll erschlossen) 165k (+Nebenkosten) für 518m2.

Eigenkapital: 75k

Wir würden gern die Wohnung verkaufen.

Wie sollen wir am besten vorgehen?
Grundschuld für die ETW liegt bei 170k. 100k wären also frei. Das Eigenkapital war eigentlich für die Abzahlung der Wohnung gadacht.
Wäre es nicht klüger die Wohnung für den Kauf des Grundstückes zu beleihen, damit man bei der späteren Hausfinanzierung flexibler ist? Was ist mit dem Eigenkapital? Ganz in die Finanzierung des Bauplatzes stecken oder als Reserve für die Volltilgung der Wohnung behalten?
Grundstücksfinanzierung: variabel oder fest mit kürzesten Zinsbindungsfrist, die möglich ist? Sind überhaupt Zinsbindungen unter 3 Jahren möglich?

 

[nordanney]

Wäre es nicht klüger die Wohnung für den Kauf des Grundstückes zu beleihen, damit man bei der späteren Hausfinanzierung flexibler ist?

Egal. Kannst ja auch das Grundstück variabel oder mit einer Zinsbindung 1 Jahr finanzieren.

Was ist mit dem Eigenkapital? Ganz in die Finanzierung des Bauplatzes stecken oder als Reserve für die Volltilgung der Wohnung behalten?

Warum wollt Ihr die Wohnung voll tilgen? Soll sie im Bestand bleiben oder später veräußert werden.

Mir stellt sich eher die Frage, was Ihr wollt. Soll die Wohnung weiter im Eigentum stehen und Mieterträge generieren (dann gar nicht mehr tilgen wg/Schuldzinsabzug)? Soll sie eine Zusatzsicherheit werden, um bessere Konditionen zu bekommen? Was ist konkret Euer Plan?

 

[Kati2022]

Mir stellt sich eher die Frage, was Ihr wollt. Soll die Wohnung weiter im Eigentum stehen und Mieterträge generieren (dann gar nicht mehr tilgen wg/Schuldzinsabzug)? Soll sie eine Zusatzsicherheit werden, um bessere Konditionen zu bekommen? Was ist konkret Euer Plan?

Ja... wir haben uns lange Gedanken darüber gemacht, was wir mit der Wohnung machen.

Stand jetzt - verkaufen. Wieso?
Sie ist fast abbezahlt = geringe/fast keine Zinsabschreibungen, falls wir vermieten sollten. Die Wohnung haben wir 2011 für 220k gekauft.
2% Abschreibung würde ca. 400€ monatlich Steuerminderung ergeben. KM könnte macabei ca. 1100-1200€ ansetzen, muss aber natürlich hoch versteuert werden...

Für das Haus+Grundstück müssten wir ca. 700k Kredit aufnehmen... Das sind Zahlen, die uns einfach abschrecken.

...oder denken wir hier falsch?

@nordanney - wie oszillieren heutzutage die Zinsen mit einer einjährigen Bindungsfrist? Sind die Konditionen besser, als bei einer variablen Finanzierung?

 

[nordanney]

Stand jetzt - verkaufen. Wieso?
Sie ist fast abbezahlt = geringe/fast keine Zinsabschreibungen, falls wir vermieten sollten. Die Wohnung haben wir 2011 für 220k gekauft.

Genau deshalb. Jetzt gibt es keine Spekulationssteuer, die später mal anfallen würde. Dazu bringt Euch die Miete nur eine zusätzliche Einnahme, die versteuert werden muss. Und last but not least kannst Du tatsächlich Gewinne realisieren - und nicht nur auf dem Papier. Wie entwickelt sich der Markt? Wie wird die Wohnung durch Mieter abgerockt?

2% Abschreibung würde ca. 400€ monatlich Steuerminderung ergeben.

LOL, wie rechnest Du das? Kaufpreis T€ 220 - sagen wir mal T€ 40 Bodenanteil = T€ 180 für die AfA = 3.600€.

Nettokaltmiete T€ 13
abzgl. AfA T€ 3,6
= steuerlich bei 40% = T€ 3,8 Steuern

Verbleiben noch T€ 9,2 Überschuss abzgl. nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten (Verwalter usw.).

Kann man natürlich machen. Auf der anderen Seite könnt Ihr verkaufen und T€ 400 Kredit sparen. Bei 1% Zinsen sind das T€ 4 im Jahr. Also bleibt am Ende ein kleines Plus, wenn Ihr die Wohnung behaltet.
Da ist dann aber noch Instandhaltung, Renovierung, Mieterwechsel von zu bezahlen.

Ist natürlich nur ganz grob gerechnet, aber ein Top-Geschäft ist das nicht.

@nordanney - wie oszillieren heutzutage die Zinsen mit einer einjährigen Bindungsfrist? Sind die Konditionen besser, als bei einer variablen Finanzierung?

Ja, fest dürfte günstiger sein als variabel.

 

[Kati2022]

LOL, wie rechnest Du das? Kaufpreis T€ 220 - sagen wir mal T€ 40 Bodenanteil = T€ 180 für die AfA = 3.600€.

Ja...das war eine reine Gedankenabkürzung ;) .
Im Großen und Ganzen hab ich so gerechnet wie du.

Wir haben damals die Wohnung für Eigennutzung gekauft und viele extras eingebaut (Bisazza-Mosaik, 30x100-Fliesen, hochwertige Küche mit Glasfronten im Edelstahlrahmen, Parkettboden, der dazugehörige Garten ist sehr gepflegt.. usw.

Das alles jetzt zu vermieten, wäre mir zu schade. Man weiß ja nie, auf welche Mieter man trifft.
Die Wohnung steht in einer ländlichen Gegend im neuen Wohngebiet, 50km von Stuttgart entfernt, direkt an der Autobahn und mit einer Top S-Bahn Verbindung. Da die Bauplätze bei uns sehr rar sind, sind auch große Familienwohnungen sehr gefragt.

Die Frage ist nun, wie wir die Finanzierungssache angehen sollen. Der Bauplatz muss im September bezahlt werden, bauen wollen wir 2022.
Wohnung mit dem Eigenkapital abzahlen und komplett Schuldenlos im 2023 verkaufen oder die verfügbaren 75k in den Bauplatz stecken?

 

[nordanney]

Wohnung mit dem Eigenkapital abzahlen und komplett Schuldenlos im 2023 verkaufen oder die verfügbaren 75k in den Bauplatz stecken?

Ehrlich gesagt ist das egal. Entweder brauchst Du eine Vollfinanzierung fürs Grundstück (dafür Wohnung lastenfrei und als Zusatzsicherheit möglich - Aufwand/Kosten) oder zu ziehst die Wohnung mit dem Restdarlehen durch und tilgst bei Verkauf. Dann aber entspannt das Grundstück (variabel) mit hohem Eigenkapital-Anteil finanzierbar.