Einfamilienhaus mit Staffelgeschoss - Feedback/Diskussion/Tipps/Ideen

[Bauexperte]

Hallo,

Die Errichtung in dieser Form wurde vom Planungsamt mehr oder weniger schon abgenickt.

Sorry, aber aus meiner Erfahrung heraus, bedeutet "mehr oder weniger abgenickt" nicht das meiste. Erst wenn die Sachbearbeiter sich auch beim Bauantrag an das "mehr oder weniger" erinnern, wird ein Schuh daraus.

Ich habe vor 4 Jahren bspw. mit dem zuständigen Sachbearbeiter beim Bauplanungsamt der Stadt Rösrath eine Bauhausplanung in einem § 34-Gebiet explizit - insbesondere, was die Höhe des Gebäudes betrifft - durchgesprochen, bevor wir den Bauantrag eingereicht haben. Trotzdem wurde er uns abgelehnt und wir mußten das gesamte Gebäude tiefer setzen, mit dem Ergebnis, daß bei heftigem Regen die Garage nicht immer ungeschoren davon kommt. Oder das Bauplanungsamt der Stadt Neuss hat noch einigen Jahren ein vergleichbares Chaos verursacht, was ich nur mit Hilfe gewählter Volksvertreter lösen konnte. Hier könnte ich Dir unzählige Beispiele auflisten; deshalb empfehle ich immer, die Aussagen aus dem Bauplanungsämtern schriftlich bestätigen zu lassen

Wegen der Statik wird das EG in massiver Bauweise mit Betondecke errichtet, das OG in einer leichten Holzrahmenbauweise.

Weshalb den Materialmix bzgl. der Gebäudehülle ?

Zum Kapitaleinsatz: wir rechnen mit etwa 180 TEUR reinen Baukosten inkl. Ingenieurleistungen, aber zzgl. Grundstück, Garagen, Hausanschlüssen und Extras wie Geothermie, Kamin, Photovoltaik. Insgesamt liegen wir bei etwa 250 TEUR zzgl. Grundstück.

Hast Du geschätzt oder bereits Angebote vorliegen?

Ich gehe eher davon aus, daß der Erstellungspreis für die Planung eher im Bereich TEUR 215/220 landen wird; incl. Architektur, Statik und Bodengutachten. Plus Baunebenkosten TEUR 35-10, ggf.. Gründungsmehrkosten, für Grundstückslage und den Fall, daß der Nachbar unterkellert hat, plus Garagen, plus Malerarbeiten und Bodenbeläge, plus Außenanlagen und plus Rücklage für Extra´s. Ich sehe die Gesamtinvestition eher im Bereich TEUR 300-320.

Liebe Grüsse, Bauexperte

 

[toxicmolotof]

Zum Glück ist es ja icht das Bauamt Neuss. Aber unser Architekt hat das mit dem Planungsamt besprochen. Und ich gehe davon aus, dass die das ordentlich machen. Die machen den Job nicht erst seit gestern und sind alteingesessene Architekten. Der Preis ist eine Kalkulation des Architekten, ebenso wie die Entscheidung wegen der Statik im OG das Material zu wechseln. Der Nachbar hat nicht unterkellert.

Wie kommst du denn auf die Kosten bzw. was ist deine Kalkulationsgrundlage?

 

[Bauexperte]

Hallo,

Aber unser Architekt hat das mit dem Planungsamt besprochen. Und ich gehe davon aus, dass die das ordentlich machen. Die machen den Job nicht erst seit gestern und sind alteingesessene Architekten.

Du hast an keiner Stelle davon geschrieben, daß Dein Architekt mit dem Planungsamt gesprochen hat oder habe ich da etwas überlesen? Ich mache diesen Job auch schon sehr lange; trotzdem bin ich nicht vor Schiffbruch gefeit - aus eben diesem Grund habe ich meinen Kommentar abgefasst.

Der Preis ist eine Kalkulation des Architekten

Eine erste Kostenschätzung?

... ebenso wie die Entscheidung wegen der Statik im OG das Material zu wechseln.

Das würde ich gerne verstehen. Welche Begründung hat Dein Architekt Dir genannt? Im Regelfall sind Architekten die ersten, welche aufschreien, wenn von Materialmix die Rede ist.

Wie kommst du denn auf die Kosten bzw. was ist deine Kalkulationsgrundlage?

Kalkulationsgrundlage sind Deine Grundflächen, runter gebrochen auf die ca.-Wohnfläche (WF) mit ca. 134 qm, den Baustil des Hauses und der Annahme, daß ein Kfw 70-Effizienzhaus entsteht.

Im Rheinland läßt sich eine überschlägige Berechnung der zu erwartenden Baukosten für ein konventionelles Einfamilienhaus sehr gut mit € 1.500,00/qm/WF ansetzen; diese Zahl markiert einen Wert, welcher sich aus unseren abgelieferten Bauvorhaben speist und gleichermaßen ständig aktualisiert wird. Im Norden und Osten ist es günstiger, im Süden der Republik dagegen teurer. Wenn ich die Threads hier so lese, liege ich in aller Regel recht gut mit meinen Schätzungen, hat ein wirtschaftlich gesundes (seriöses) Unternehmen mit mittlerer Ausstattung und Qualität den Bauauftrag erhalten.

Du möchtest aber kein konventionelles Einfamilienhaus bauen, sondern hast Dich für den Bauhausstil und zudem ein Staffelgeschoss (SG) entschieden. Damit ist klar, daß der Grundpreis/qm/WF höher anzusetzen ist, da dieser Baustil wesentlich mehr handwerkliche Arbeit erfordert. Z.B. die Abdichtung des EG nach oben in dem Bereich, in welchem eine Dachterrasse durch Rücksprung des SG entstehen soll; gleiches gilt für die Gestaltung des SG in einem anderen Material sowie das Flachdach selbst. Nach aller Erfahrung reden wir dann über Erstellungskosten von € 1.600,00-1.700,00/qm/WF; incl. Bodengutachten, Architektenleistungen & Statik sowie zeitgemäßer Wärmeerzeuger (bspw. Gasbrennwerttherme mit Heizungsunterstützung und solarer Brauchwassererwärmung oder auch eine Luft-Wasser-Wärmepumpe).

Die typischen Baunebenkosten findest Du hier:

ᐅ Bausumme beim Hausbau - Alles was Sie wissen müssen

Ohne Finanzierung, d.h. Baukredit bei einer Bank, wird kaum jemand sein Traumhaus verwirklichen können. Eigenkapital ist meist erforderlich und generell zu empfehlen, den Rest leiht man sich. „Den Rest“ – Rest von was? Wie erfahre ich denn die zu finanzierende Summe? Kann ich nicht einfach zur...

www.hausbau-forum.de

Weil Dein Bauvorhaben in recht engem Bestand realisiert werden soll, habe ich Dir nahegelegt, zusätzliche Reserven für eventuelle Gründungsmehrkosten zu bilden. Entstehen keine derartigen Kosten, hast Du mehr Mittel für das ein oder andere Extra; fallen sie dagegen an, hast Du sie in Deinem Budget berücksichtigt. Du wärst nicht der erste und sicherlich nicht der letzte Bauherr, welchem - auch unter der Voraussetzung eines sicheren Einkommens - eine Nachfinanzierung verwehrt wird.

Den Rest bildet eine Pauschale für Malerarbeiten und Bodenbeläge sowie Außenanlagen in EL in Höhe TEUR 25, eine Fertig-Doppelgarage in Höhe TEUR 11 sowie eine Rücklage in Höhe TEUR 10 für das ein oder andere Extra.

Liebe Grüsse, Bauexperte

 

[toxicmolotof]

Den Architekten hatte ich vergessen zu erwähnen. Aber dass ein Gespräch mit dem Planungsamt erfolgt ist stand irgendwo weiter oben. Aber ist ja nicht schlimm. Ich denke, dass es immer zu Komplikationen kommen kann, aber wenn man immer direkt vom Schlimmsten ausgeht, dann dürfte sich eigentlich niemand mehr an einen Hausbau wagen.

Es handelt sich in der Tat um eine erste Kostenschätzung, unser Architekt hat in der Vergangenheit mehrere Objekte in SG-Bauweise errichtet und die Kalkulationen der bisherigen Bauherren waren aus deren Sicht auch immer in Ordnung. Natürlich sollte man Mehrkosten immer berücksichtigen, aber wenn jeder eine Schippe mehr darauf legt, ist man mit der Kalkulation schnell am Ende.

Da uns das Grundstück gehört und (wenn der Bagger nicht den ganzen Garten umgräbt) dieser bereits fertig ist, müssen wir nicht mal einen Euro für den vorhandenen Pool ausgeben, nicht einmal für Obststräucher und Rasen. Natürlich bleibt ein wenig Arbeit übrig, die wir berücksichtigt haben.

Dazu kommt, dass wir einen Dachdeckerbetrieb in der Familie haben, der u.U. das passende Gewerk übernimmt. Auch dort müssen natürlich Gehälter bezahlt werden aber zumindest das Material geht zum Eigenkapital über die Theke.

Wegen einer (evtl. notwendigen) Nachfinanzierung mache ich mir ehrlich gesagt keine Sorgen.

Was das Materialmix betrifft, muss ich das Wort Statik noch mal nennen? Die Ausführung als Holzrahmenbau ist leichter als massive Steine, oder nicht? Die Wände im OG stehen ja nicht gerade auf den tragenden Außenwänden im EG. Ich fand die Idee im ersten Moment auch nicht rosig, aber der Architekt kam damit an.

Unser Architekt rechnet mit etwa 240 Euro je m³ zzgl. Steuern + Ingenieurleistungen etc... Ich finde es sehr schwierig die einzelnen Kostenpositionen 1:1 miteinander zu vergleichen.

 

[toxicmolotof]

Grundsätzlich denke ich auch über letzteres nach, aber auch da weiß man nicht an wen mit welcher Qualität gerät. Und auch hier gibt es preisliche Unterschiede jenseits von gut und böse.

Wenn es wohl ordentlich sein soll legt man da wohl Maßstäbe an, die eines Architektenhonorars ebenbürtig sind.

 

[toxicmolotof]

So, eine neue Diskussionsgrundlage ist eingetroffen.

Natürlich ist es immer noch im Grunde das gleiche Haus, unser Architekt hat die Form (Staffelgeschoss mit Flachdach) mit dem Bauamt endgültig (mündlich) abgestimmt. Es ist ein mittelgroßer Vorort mit einem angenehmen Verhältnis zwischen Bauherren, Architekten und Bauamt. Natürlich kann uns immer noch irgendwer einen Stock zwischen die Beine werfen, aber grundsätzlich war es bisher ein harmonisches Verhältnis. Man muss ja nicht immer gleich mit dem Kopf durch die Wand. Ich rechne da erst mal nicht mit Komplikationen.

1) Die Idee mit der Umwidmung als Einliegerwohnung im OG hat uns persönlich sehr angesprochen. Entweder für das eigene Kind oder wer weiß für wen. Natürlich ist das keine vollwertige Wohnung, aber als 1 ZiKDB für Studenten durchaus interessant. Die Idee war also da, aber die Umsetzung konnten wir uns noch nicht vorstellen. Der jetzige Entwurf gefällt uns im OG aber wirklich gut, zumal sowohl oben, als auch unten Platz für Waschmaschine/Trockner besteht und eine Singleküche im OG mit wenig Aufwand installiert werden kann.

2) Die Fenster zur Straße hin (nach rechts) sind ausschließlich im Hauswirtschaftsraum bzw. Bad und sollen daher mit recht hoher Brüstungshöhe sein und daher breit, aber flach ausgeführt werden.

3) In der Küche wurde auf die Türe zum Flur verzichtet um mehr Hochschränke unterzubringen, um der weggefallenen Abstellkammer/Küchenlagerraum Tribut zu zollen.

4) Der vergessene Kamin wurde im Wohn/Esszimmer eingefügt. Im OG wird sich der Schornstein entlang der Außenmauer weiterführen. Die Reinigung ist sogar von Außen im Durchgang zur Bestandsbebauung möglich. Das freut den Schornsteinfeger, und meine Frau noch viel mehr.

5) Der Fernseher im Wohnzimmer ist nicht der Lebensmittelpunkt, also wird er "irgendwo" an die Wand kommen, wo er nicht stört. Sollte es wirklich sehr blenden haben wir zur Not noch Rollladen.

6) Das Elternschlafzimmer ist ins EG gewandert, wir wollten aber nicht zu Lasten des Wohnzimmers breiter werden, daher war unser Vorschlag die Schränke in den Raum zu stellen, unser Architekt hat daraus diese Lösung gemacht. Da unser Schlafzimmer hauptsächlich Schlafzimmer und Kleideraufbewahrungsort ist finden wir diese Lösung so oder so ähnlich sogar noch besser als unsere Vorstellung.

7) Jetzt noch etwas zur Energie/Energieeinsparverordnung/KFW70... die hier hervorgebrachte Kritik/Bedenken was die verhältnismäßig große Außenhülle zu anderen Häusern betrifft teilt er grundsätzlich. Er rechnet auch mit einer etwas stärkeren Dämmung als im 0815 Hausbaustil, da es aber nicht das erste Haus mit Staffelgeschoss ist sieht er kein extra teures nicht lösbares Problem. Der Statiker, der auch die passenden Energieberechnungen anfertigt wird kurzfristig mit ins Boot geholt.

8) Unterschied Bodenhöhe Zimmer / Dachterrasse schaute er mich nur fragen an... Variante 1: 10cm Estrich, oder aber er schlägt vor, dass die Dachterrasse mit einer Stufe erreichbar ist. Das ist heutzutage wegen der Dämmung eben leider kaum anders sinnvoll möglich. Aber er versprach, das sähe ganz gut so aus. Ich wüsste aber auch nicht, was daran schlecht aussehen soll. Wir könnten auch ohne Dachterrasse bauen, aber das wäre verschenkter Raum. Diese Einschätzung teile ich.

Nun viel Spaß bei weiteren angeregten Gesprächen. Was meint Ihr? Besser oder schlechter als zuvor?