Grundstück teilen - Optionen und Auswirkungen auf Feuerwehrzufahrt

[mic.pah]

Hallo,

wir planen in Cottbus/Brandenburg den Neubau eines Einfamilienhauses auf dem "Acker" meiner Oma hinter ihrem Dreiseitenhof. Eine Bauvoranfrage, ob das Bauen dort in zweiter Reihe generell möglich ist, wurde positiv beschieden.

Jetzt beabsichtigen wir, das aktuell zusammenhängende Grundstück zu teilen in den Teil A (bleibt bei meiner Oma) und B (unser Baugrundstück).

Heute waren wir beim Notar, der uns bezogen auf diese Art des vorweggenommenen Erbes einige Fragen beantworten konnte, aber sich beim Thema Baurecht verständlicherweise bedeckt gezeigt hat. Ich bin mir auch nicht sicher, ob er bei den in Frage kommenden Varianten zum Eigentumsübergang sattelfest war (Realteilung, ideelle Teilung, Gesamtübertrag mit Wohnrecht und Nießbrauch). Vielleicht definiert er seine Rolle auch eher als eintragende/beurkundende Stelle als dass er auch beraten würde. Hier brauchen wir definitiv noch mehr Sicherheit. Ist dafür ein Fachanwalt für Grundstücksrecht die richtige Ansprechperson?

Ein wichtiger Punkt ist auch die Feuerwehrzufahrt. In der Voranfrage hat das Bauamt darauf verwiesen, dass die Feuerwehrzufahrt erst im "echten" Bauantrag thematisiert wird. Uns ist nicht klar, ob die Entscheidung für die eine oder die andere Variante zur Grundstücksteilung Auswirkungen auf dieses Thema hat. Nun weiß ich nicht, worauf ich mich bzw. meine Oma gedanklich vorbereiten kann: Eine befestigte Feuerwehrzufahrt und -wendefläche auf dem Hof oder lediglich ein Weg, auf dem ein Schlauch ausgerollt werden kann. Die 50m Abstand zur Verkehrsfläche kenne ich, auch die Landesbauordnung habe ich mir an dieser Stelle schon angeschaut. An wen kann ich mich vor dem Stellen eines Bauantrags wenden, um halbwegs verbindliche Auskünfte dazu zu bekommen?

 

[11ant]

Nun weiß ich nicht, worauf ich mich bzw. meine Oma gedanklich vorbereiten kann: Eine befestigte Feuerwehrzufahrt und -wendefläche auf dem Hof oder lediglich ein Weg, auf dem ein Schlauch ausgerollt werden kann. [...] An wen kann ich mich vor dem Stellen eines Bauantrags wenden, um halbwegs verbindliche Auskünfte dazu zu bekommen?

Die Feuerwehr ist auch noch anders erreichbar als nur über den Notruf 112. Rufe im Rathaus an, dort findest Du im Amt 61 (oder 37, die Organisation ist nicht einheitlich) den für die Feuerwehr zuständigen Verwaltungschef. Um lediglich einen Ausrollpfad für einen Schlauch wird es hier nicht gehen, sondern um den "Angriff" auf einen Brandherd mit einem Drehleiterfahrzeug, das einen befestigten, geraden Fahrweg braucht. Ob dieser Weg rechtlich zu Deinem Grundstück gehört oder nur ein Fahrrechtskorridor ist, interessiert dabei nicht. Allerdings durchgeschlängelt zwischen Garage und Schuppen von der Oma wird das nicht gehen. Eine genehmigungsfähige Erschließung Eures Grundstückes wird einen geraden Weg brauchen, den ich hier so nicht sehe, sondern nur (den Abbruch von Nebengebäuden erfordernd) an der planunteren Grundstücksgrenze. Der Korridor eines Geh-, Fahr- und Leitungsrechtes muß so beschaffen sein, daß er klar bezeichnet werden kann, permanent verfügbar ist, und die Leitungen auch nicht überbaut sind. Ein bloßes "Ihr dürft mir irgendwo über den Hof fahren" - auch schriftlich und notariell besiegelt, ins Grundbuch eingetragen usw. - wird hier zu diffus sein und schon nicht genügen, einen Bauantrag zu genehmigen. Der Vorbescheid kann sich insofern also nur darauf bezogen haben, eine grundsätzlich erlaubte Bebauung "hinter" der Scheune nebst "noch Luft" bei der Grundflächenversiegelung zu bejahen. Wäre ich Dein Miterbe, dürftest Du Dich auf heftigen Gegenwind einstellen, wolltest Du auf dem derzeit möglichen Schlängelweg das Oma-Grundstück mit einem entsprechenden Korridor "zerklüften". Der Geh- und Fahrrechtsweg würde zwar später ggf. auch gleichwertig getauscht - also "verlegt" - werden können, aber: wo wolltest Du da Rohre verlegen, die dauerhaft freibuddelbar bleiben müssen ?

 

[mic.pah]

Danke für die schnelle und ausführliche Antwort! Ich habe vergessen zu erwähnen, dass der Schuppen ohnehin abgerissen werden soll, die Scheune nach Möglichkeit (noch) nicht. Damit wäre der Korridor zwischen Garage und Scheune 7 Meter breit und von der Straße aus durch eine gerade Strecke zu erreichen.

Es sollte auch problemlos möglich sein, den Neubau hinter der Scheune innerhalb des 50m-Abstands zu errichten.

Die Feuerwehr-Verwaltung werde ich mal kontaktieren, bevor wir den Vermesser beauftragen und Fakten zur Grundstücksteilung schaffen.

Der "Miterbe" werde mittel- und langfristig nach derzeitigem Stand nur ich selbst sein, daher ist größerer Gegenwind unwahrscheinlich. Allerdings will auch ich natürlich eine planerisch sinnvolle und baurechtlich einwandfreie Lösung finden. Wäre für die Teilung das Gespräch mit einem Fachanwalt für Grundstücksrecht der richtige Weg?

Viele Grüße
Micha

 

[RomeoZwo]

Bezüglich der Teilungsmöglichkeiten würde ich mir überlegen, was ihr mit dem Grundstück in der weiteren Zukunft plant.

Soll der Teil der Oma später mal verkauft werden, würde sich "echte" Teilung vielleicht jetzt schon lohnen. Wobei dann das Wege und Leitungsrecht doch am Grundstücksrand liegen sollte. Das wäre dann aber heute der südliche Rand, die Nebengebäude müssten abgerissen werden und ihr hättet die Zuwegung für immer im Südwesteck des Grundstücks.

Eine ideelle Teilung halte ich hier für Quatsch. Mit der Oma eine WEG zu gründen, Teilungserklärung usw. ist m.M.n. hier mit Kanonen auf Spatzen geschossen (nur der Notar verdient da vermutlich am meisten dran).

Wenn die Oma bei einer Gesamtübertragung mit Nießbrauch mitspielt (Wohnrecht ist im Nießbrauch enthalten, umgekehrt aber nicht) und es nicht zu komplexe Ansprüche weiterer Erben gibt, wäre das wahrscheinlich im Moment die eleganteste Lösung. Die Zuwegung kann erstmal über den Hof und Schuppen erfolgen. Sollte A später mal verkauft und neu bebaut werden, kann vorher die Zuwegung neu festgelegt werden, z.B. an die Nordgrenze des Grundstücks.
Durch den Nießbrauch wird auch der Wert der Schenkung gesenkt, kann ggf. steuerliche Vorteile gegenüber einer Schenkung von "nur Teil B" bedeuten.

 

[mic.pah]

Das Grundstück soll nach derzeitigem Stand weder vollständig noch anteilig verkauft werden, solange wir leben. Deshalb ist die Realteilung aus meiner Sicht nicht unbedingt nötig. Sie bedient nur das Sicherheitsbedürfnis meiner Oma und meiner Mutter. Die haben Bedenken, dass bei anderen Lösungen das Risiko besteht, dass bei Scheitern des Projekts bzw. der Finanzierung das Zuhause meiner Oma gefährdet ist. Genau dazu brauche ich fundierte rechtliche Beratung, um diesen Sorgen angemessen zu begegnen.

 

[11ant]

Allerdings will auch ich natürlich eine planerisch sinnvolle und baurechtlich einwandfreie Lösung finden. Wäre für die Teilung das Gespräch mit einem Fachanwalt für Grundstücksrecht der richtige Weg?

Eher nein, dem wird die technische Kreativität fehlen. Wir hatten hier jahrelang einen fähigen Vermesser, der jedoch leider vergrault wurde. Wo Du ihn noch fändest, darf ich Dir hier leider nicht erzählen, aber den Weg zu mir ("hier schreibt der 11ant") kannst Du Dir ergugeln ;-)

dass bei anderen Lösungen das Risiko besteht, dass bei Scheitern des Projekts bzw. der Finanzierung das Zuhause meiner Oma gefährdet ist. Genau dazu brauche ich fundierte rechtliche Beratung,

Ich denke, zuerst solltest Du hier die Möglichkeiten der Bebauung / Platzierung auf dem Grundstück diskutieren, damit der rechtliche Berater überhaupt eine Grundlage hat, deren Möglichkeit geprüft werden kann. Du findest hier reichlich Threads, wenn Du nach Grundstücksaufteilung im Zusammenhang mit Geschwisterausbezahlungen und dergleichen schaust. Schaffe Dir eine konkrete Vorstellung vom Haus, das Du bauen möchtest.