Grundstück teilen - Optionen und Auswirkungen auf Feuerwehrzufahrt

[RomeoZwo]

Genau dazu brauche ich fundierte rechtliche Beratung, um diesen Sorgen angemessen zu begegnen.

Eine rechtliche Beratung kann und vor allem DARF ein Forum gar nicht leisten.
Alles was ich jetzt noch schreibe ist daher auch KEINE Rechtsberatung sondern nur persönliche Lebenserfahrung...

Wird der Nießbrauch für die Oma im 1. Rang eingetragen, besteht keine Sorge, dass ihr Zuhause gefährdet ist. Auch bei einer Zwangsversteigerung würde der Nießbrauch bestehen bleiben. Der Ersteigerer hätte dann erst nach dem Tot der Oma etwas von seiner Ersteigerung. Aber, so ein Nießbrauch im 1. Rang sehen auch die Banken nicht gerne und verlangen für die Finanzierung oft einen Rangrücktritt. Das hängt natürlich auch davon ab, wie hoch der Anteil des Eigenkapital bzw. der Finanzierung ist. Im Falle eines Rangrücktritts würde der Nießbrauch bei einer ZVG erlöschen. Das Risiko das Zuhause zu verlieren wäre also in dem Falle gegeben.
--> Mit der Bank sprechen, ob die auch im Rang hinter dem Nießbrauch finanzieren würden.

Das Problem einer Realteilung, ist bei euch leider, dass das Hinterliegergrundstück nicht einfach durch einen abgrenzbaren Bereich zu erreichen ist. Macht man die Realteilung und gewährt das Wegerecht "durch den Hof" hat im Worst-Case der Zwangsversteigerung dann der Ersteigerer dieses Recht. D.h. der Fremde darf euch dann durch den Hof fahren und ihr dürft ihn dabei nicht behindern (also im Hof parken, etc.). Für eine Realteilung würde ich in dem Fall ernsthaft über den Abriss des Nebengebäudes nachdenken. Auch wenn das für das Hinterliegergrundstück nicht die schönste Lösung ist. Gehe mal davon aus, dass du 3m Wegbreite, durch einen LKW befahrbar (Feuerwehr) bereitstellen musst. Reicht dafür der Platz zwischen Scheune und Grundstücksgrenze?

Für die Beratung der Teilung bzw. Nießbrauch und der dadurch entstehenden Vor-/Nachteile im Falle eines Falles würde ich schon den Notar als den richtigen Ansprechpartner sehen. Aber auch Notare sehen ihre Rolle sehr unterschiedlich ;) . Mein Tipp ist für beratungsintensive Themen eher einen Notar auf dem Land aufzusuchen. Die haben normalerweise einfach weniger Fälle (und geringere Verkehrswerte) und können sich so auch mehr Zeit für euch nehmen. Ein Stadtnotar hat kein Interesse an solchem "Kleinvieh" und investiert seine Zeit lieber in Unternehmensrecht oder größere Bauträgerobjekte.

P.S. Falls es die Realteilung wird, melde dich nochmal. Wenn man das jetzt einvernehmlich macht, kann man am Wegerecht einiges machen, dass im Falle des Falles die Situation für Grundstück A angenehmer macht.

 

[mic.pah]

Wobei dann das Wege und Leitungsrecht doch am Grundstücksrand liegen sollte. Das wäre dann aber heute der südliche Rand, die Nebengebäude müssten abgerissen werden und ihr hättet die Zuwegung für immer im Südwesteck des Grundstücks.

Die zwei Gebäudeteile, die bis an die Südgrenze des Grundstücks reichen, sind relativ unwichtig: Ein Hühnerstall ohne Hühner und ein ich-weiß-es-gerade-nicht. Wenn man sie sich wegdenkt, reicht es für eine Zuwegung nicht, weil die frei werdende Gasse weniger als 2 Meter breit wird. Das könnte aber eine gute Leitungstrasse werden, wenn nicht die Platzierung des Gebäudes eher nördlich angedacht wäre, siehe folgender Absatz...

Ich denke, zuerst solltest Du hier die Möglichkeiten der Bebauung / Platzierung auf dem Grundstück diskutieren

Diesen Schritt sind wir schon angegangen. Wir haben die (nach unserem Laienverständnis) denkbare bebaubare Fläche markiert, siehe Bild. Die hält grob die folgenden Abstände ein:
zu Nachbargrundstücken (Nord und Süd)
zur Scheune (6m)
zur Straße (<=50m)

Wir würden das Haus gern möglichst nördlich platzieren, weil an der Südseite des Hauses eine Terrasse hin soll, da ist ein wenig Ausblick schon wünschenswert.

Eine rechtliche Beratung kann und vor allem DARF ein Forum gar nicht leisten.

Das ist mir klar, ich würde mich in juristischen Fragestellungen niemals auf Foreninhalte berufen und auch niemanden ermuntern, mir oder jemand anderem in einem Forum juristische Ratschläge zu geben. Mir geht es lediglich um einen Hinweis, an wen ich mich wenden kann, der mir eine solche Beratung geben kann. Denn im Moment fühlt es sich an, als wären wir wieder beim Startpunkt angekommen. Konsens scheint zu sein, dass man an eine "fähige" Person geraten muss. Ob nun Vermesser, Notar... fast egal.

Mein Tipp ist für beratungsintensive Themen eher einen Notar auf dem Land aufzusuchen.

Wir ziehen von Berlin nach Cottbus, der dort ansässige Kollege, den ich gestern getroffen hab, ist also per Definition "auf dem Land". ;)

Aber Beratung war seine Sache nicht. Da schau ich mich noch einmal um.

 

[ypg]

Ein wichtiger Punkt ist auch die Feuerwehrzufahrt. In der Voranfrage hat das Bauamt darauf verwiesen, dass die Feuerwehrzufahrt erst im "echten" Bauantrag thematisiert wird.

Die „Feuerwehrzufahrt“ steht quasi für die Grundstückserschliessung.

Jetzt beabsichtigen wir, das aktuell zusammenhängende Grundstück zu teilen in den Teil A (bleibt bei meiner Oma) und B (unser Baugrundstück).

Das geht nicht „mitten drin“. Offizielle Teilung funktioniert nicht mit einer „mittigen“ Zuwegung. Das sollte auch jeder Bauanwärter verstehen. Ich weiß nicht, wie es bei einer ideellen Teilung läuft, aber auch da sehe ich grundsätzlich die gleichen Bedenken. Für mich ist das eher logisch.
Eine mittiger Zufahrt und Erschließung wurde den vorderen Teil teilen.

 

[RomeoZwo]

Ich weiß nicht, wie es bei einer ideellen Teilung läuft, aber auch da sehe ich grundsätzlich die gleichen Bedenken.

Bei einer ideellen Teilung ginge das schon. Da ist erstmal alles Allgemeineigentum, und die Sondernutzungsrechte werden im Plan definiert. So einen Fall hatten wir im Bekanntenkreis bei einer Doppelhaushälfte, die ideell geteilt war. Da ging quer durch das Sondernutzungsrecht Garten ein Streifen, damit der Nachbar (Erbauer) auf direktem Weg seine Garage erreichen konnte. Bei einer Realteilung würde ich hier auch kein Pfeifengrundstück sehen (das ginge mit mittiger Zuwegung wirklich nicht) sondern ein Wegerecht auf Grundstück A. Da dies ja kein alleiniges Wegerecht sein muss, durchaus denkbar.

Vielleicht war der Notar ja gar nicht so schlecht. Im ersten Moment hätte ich nämlich in der Konstellation "Familie" die ideelle Teilung als teuren Unsinn angesehen. Mit den Randbedingungen "sicheres Zuhause auch im Worst Case", "Zuwegung quer durch das Grundstück" , "Bank muss mitspielen" ist die Option eine über die man Nachdenken sollte. Ich würde für alle 3 Optionen aber auch eine Rücksprache mit der Bank halten.

Die Beratung beim Notar macht normalerweise (zumindest hier in Bayern) auch nicht der Notar selbst, sondern der Notarinspektor bzw. Amtsrat. Die haben sowohl mehr Zeit als auch bei solchen Themen mehr Erfahrung als der Notar selber. Also nicht unbedingt auf die Beratung beim Herr/Frau Notar persönlich bestehen.

 

[ypg]

Ja, vielleicht ist die Idee mit dem Wegerecht aufzugreifen, ohne dass die Zufahrt mit getrennt wird, sondern nur der hintere Bereich?

 

[RomeoZwo]

Ja, vielleicht ist die Idee mit dem Wegerecht aufzugreifen, ohne dass die Zufahrt mit getrennt wird, sondern nur der hintere Bereich?

Ja genau, zwei rechteckige Grundstücke. Das vordere gibt dann dem hinteren ein Wegerecht (und Leitungsrecht). Dieses muss halt für den "Worst-Case" zugunsten vom vorderen Grundstück formuliert werden.