Schlüsselfertig oder Eigenregie?

[Myrna_Loy]

Ich arbeite im Bereich der Immobilienverwaltung und bin auch für die Angebote und Vergabe im Bereich Sanierung/ Umbau zuständig. Ich würde einem Laien nie empfehlen, diesen Bereich zu übernehmen. Selbst uns passieren noch Fehler z.B. bei den Schnittstellen zwischen den Gewerken. Ich würde - wenn ich REICH! wäre - mit einem sorgfältig ausgesuchten Architekten alle LP bauen und ausführen lassen. Neubau würde ich lieber mit GU machen und darauf vertrauen, dass Probleme mit der Bauherrenversicherung zu handhaben sind.
Halbgare Sachen - also ein bisschen Architekt und der Rest in Eigenvergabe - gehen immer schief, da es bei Mängeln immer zu Diskussionen über die Verantwortung in Planung und Koordination der Gewerke und Planer kommt. In Zeiten von Materialmangel und steigenden Kosten wird es noch schwieriger, den Überblick zu haben. Wenn dann darüber diskutiert werden muss, ob ein Ersatz für ein Bauteil "baugleich" oder "gleichwertig" ist, dann geht der Spaß so richtig los.

 

[WilderSueden]

3-4 Stunden Vorgespräche glichen eher einer Werbeveranstaltung als einer echten Projektanbahnung...

Da gehst du mit der falschen Erwartung ran. Wenn du zum Autohändler gehst, erwartest du ja auch keine unabhängige Beratung ("nehmen Sie stattt dem Mercedes lieber den Skoda zum halben Preis") sondern ein Verkaufsgespräch. Andere verkaufen eben Häuser. Bei kleinen Firmen macht das Verkaufsgespräch noch der Chef selbst, bei größeren hast du professionelle Vertriebler. Grundsätzlich darfst du da aber eben keine Beratung erwarten, da musst du dich schon selbst schlau machen und dich einarbeiten wie man eine Baubeschreibung liest. Oder du nimmst dir einen Architekten der für eine unabhängige Beratungsleistung bezahlt wird. Beides sind valide Möglichkeiten.

Und die Empfehlung mit der Technologie zu bauen, die der GU normalerweise nimmmt, gilt nicht nur für Steine sondern auch für die Haustechnik. Auch bei der Ausstattung sollte der GU mit seinem Grundstandard möglichst nah an deinen Wünschen liegen. Man kann zwar grundsätzlich alles aufmustern, aber ein anfangs günstiger GU mit vielen Aufmusterungen kommt in der Regel teurer als ein GU mit höherem Standard

 

[K a t j a]

Okay, mir ging es eher darum, ein Gefühl dafür zu bekommen, wo ich am Ende preislich, verglichen mit einem Haus von der Stange (bspw. Viebrockhaus, Town & Country, etc.), landen würde.

Du solltest Dich von dem Gedanken lösen, dass irgendwer Dein Wunschhaus extrem viel billiger baut, als jemand anders. Der Preis hängt weniger vom Verkäufer, sondern sehr viel mehr von Dir ab. Wenn Du Angebote vergleichen willst, solltest Du detailliert Deine Ausstattungs- und Leistungswünsche auflisten.
Als wir das damals so gemacht haben, lagen alle entsprechenden Angebote in einem Bereich von +/- 10K.
Einige fallen raus, da sie vielleicht Deinen Wunsch-Standard nicht anbieten. Andere liegen evtl. weit drüber.
Wir haben uns dann für einen der teuersten in unserem Segment entschieden - reines Bauchgefühl und Sympathie.

Die Häuser von der Stange können tatsächlich günstiger sein. Aber dann sollte es wirklich genau so passen. Da geht es nicht nur um Wände, Anzahl der Zimmer, Fenster und die Bemusterung. Wichtig wäre z.B. auch, ob und wie einfach Dein Grundstück überhaupt zu bebauen ist? Kann man dort tatsächlich schnell und einfach ein Standard-Haus hinstellen oder sind z.B. Geländeoptimierungen oder Erschließungsarbeiten nötig? Je komplizierter, desto schlechter sind Häuser von der Stange geeignet. "Einfach" kann letztendlich jeder - da zählt nur die Ausstattung.

 

[Ypsi aus NI]

Hallo Nachbar, magst du verraten, wo genau ihr in WOB Nähe baut?
Wir sind hier auch ganz in der Nähe zu Hause und haben morgen Richtfest :-)
Wir sind auch mit einem selbst geplanten Grundriss zu den Firmen gegangen.
Bis auf Viebrockhaus waren alle preislich auf einem Niveau. Unser gewähltes Unternehmen war nen Schnaps teurer als die anderen, aber dafür eine viel umfangreichere Bauleistungsbeschreibung. In dem Betrieb sind Zimmerei und Maurer unter einem Dach. Also weniger Subs, die auch am Bauvorhaben mit verdienen wollen.
Es ist ein lokaler Familienbetrieb. Ich hab immer gesagt: Die Chefin hat noch einen gewissen Lokalpatriotismus. Wenn sie Sonntag nachmittag auf den Sportplatz geht möchte sie nicht mit faulen Eiern beworfen werden ;-) Insofern steht das Unternehmen für solides Handwerk.
Wir hatten versucht das Gewerk Heizung und Sanitär selbst zu vergeben. Zunächst waren unsere Anfragen günstiger angeboten als über den BU. Aber es wurde auch weniger angeboten, was uns als Laie nicht aufgefallen war. Unser BU hat sich die Angebote angeschaut und darauf aufmerksam gemacht. Da haben wir dann doch deren Sub genommen. Auch ein lokales Unternehmen seit Jahrzehnten. Bekannt für spitzen Qualität, aber auch einen hohen Preis. Letzten Endes haben wir trotzdem nicht mehr gezahlt als hätten wir die Umfänge gleichwertig selbst vergeben. Da gibt's eben auch schon Vergünstigungen zwischen BU und den Subs.
Wir haben durch Zufall einige fremde Leute gesprochen, die beruflich mit Bau zu tun haben. Alle meinten zu uns bei der Firma bräuchten wir keine externe Baubegleitung. Bei den anderen lokalen Firmen hätten die meisten dazu geraten. Und bevor hier ein falscher Eindruck entsteht : das wurde uns gesagt, bevor wir gesagt haben, mit welchem Unternehmen wir bauen.
Klar, es ist nicht alles Gold was glänzt, aber bisher sind wir sehr zufrieden mit dem BU. Auch die ganze Koordination, zB mit dem Sanitärfachmann, die Diskussion wo welche Wasserrohre langlaufen, das in die Zeichnung zu integrieren, etc. Das selbst zu machen, zu koordinieren... Ne danke.
Wir bauen mit Klimaanlage, die auch extern vergeben wurde. Aber unser BU spricht trotzdem alles direkt mit denen ab, setzt die Schächte in den Zeichnungen um etc.
Ich schweife ab.... ;-) To sum it up: In dieser Gegend macht dir jeder ein Angebot auf Basis eines individuellen Grundrisses. Ein Architekt hat aufgrund seiner prozentualen Bezahlung kein wirkliches Interesse deine Baukosten gering zu halten. In der Nähe zur Mamastadt VW ist es schwer Handwerker zu bekommen. Die BUs haben da einfach ihre Subs an der Hand.
Insofern: noch eine Stimme pro Bauunternehmen und gegen Architekt!

 

[Benutzer200]

@ TE: Wenn Du wirklich günstig bauen möchtest, dann solltest Du tatsächlich alles (bis auf die Planung und ein Leistungsverzeichnis für die einzelnen Gewerke) selbst in die Hand nehmen und sowohl Material als auch Handwerker aus dem Ausland in Betracht ziehen.
Sowohl im Osten als auch Südosten gibt er hervorragende Firmen/gut ausgebildete Handwerker und verbaut wird dasselbe Material wie in D.
ABER: Lerne z.B. Polnisch (und bete, dass Du das Wort "kurva" möglichst nicht von den Handwerkern hörst), verzichte auf Gewährleistung und sei täglich mit den Bauplänen auf der Baustelle (morgens Kaffee bringen hilft für den Start, mittags/nachmittags dann noch ein paar Stündchen zur Kontrolle, soweit es Dir möglich ist).
Und dann gibt es auch noch Handwerker, die auf eine Rechnung verzichten. Verstehe nicht warum, soll aber vorkommen.
Daneben sind Eigenleistungen der letzte Punkt, um den Preis kräftig zu drücken. Auch das ist aber nicht ohne, da a) Freunde/Bekannte dran glauben müssen (haben die immer Zeit und Lust?), b) Du selbst versiert sein solltest und c) der Bau dann i.d.R. deutlich länger dauert (Doppelbelastung mit Miete kann den Vorteil wieder schrumpfen lassen).

DAS sind Möglichkeiten, um sehr günstig bauen zu lassen.

P.S. Kenne all diese Möglichkeiten aus eigenen Bauvorhaben (komme aus dem Immobilienbereich). Kann ich keinem Laien empfehlen.

 

[11ant]

Zunächst einmal solltest Du Dich hier mit dem Fragebogen (angepinnt am Kopf der Grundriss-Rubrik) beschäftigen. Wenn Du die Idealkonstellation "Zwei Erwachsene mit gemeinsamem Schlafzimmer, Summe der Kinder und häuslichen Arbeitszimmer zwei, Bodenplattengrundstück ohne Sonderpupse im Bebauungsplan" erfüllst, sehe ich erst einmal keinen Hinderungsgrund gegen einen Katalogentwurf sprechen. Der Katalogentwurf (auch Typenhaus genannt, Gabrieles Lieblingsheinz sagt "Systemarchitektur") und das Bauunternehmen in dessen Schublade er liegt, gehören natürlich zusammen: ein Katalogentwurf von Meierbau realisiert mit Müllerbau wäre dort dann trotzdem eine Individualplanung. Ein Katalogentwurf ist nur dann geeignet, wenn man ihn a) original oder mit Verschiebung weniger nichttragender Wände verwendet oder b) ausschließlich in der Firstachse verlängert: Erweiterungen, die die Basis des Giebeldreiecks berühren, erzeugen konstruktiv ein anderes Haus (eine lineare Erhöhung durch Änderung des Kniestockes hat jedoch geringfügigere Auswirkungen - weniger als die der Geschosshöhe). Ein Kataloghaus ist eine untrennbare Kombination aus Hausentwurf UND Bau- und Leistungsbeschreibung des betreffenden GU !

Eine Individualplanung sollte man IMMER (im Sinne der perfekten bairischen Verneinung "niemals keine Ausnahme nicht" !) mit einem freien Architekten angehen. Ein architektengeplantes Haus wird genau dann teurer, wenn man es a) außer individuell im Bedarfssinne auch als Design-Unikat und/oder b) mit einem Künstler plant. Letztere erkennt man leider nicht garantiert aber doch recht zuverlässig daran, daß sie nur Leistungsphase 1 bis 4 anbieten: die können nicht gut kostenschätzen und bauleiten - dann taugen ihre Entwürfe auch nicht für eine bezahlbare und komplikationsarme Realisierung.

Zweitens mußt Du Dich "religiös" klar für einen Weg entscheiden: nämlich ob Dir sympathischer ist, Dich bei der Vergabe vom Ergebnis einer Ausschreibung leiten zu lassen, oder ob Du (eigenen oder von Kumpels übernommenen) Glaubenssätzen folgen willst (z.B. das Rohbaupaket en bloc und danach alle Gewerke einzeln zu vergeben). Bei Ausschreibungen und Vergaben bedenke, daß die Hebelwirkung etwa 2:1 beträgt, d.h. ein Laie auf diesem Weg etwa doppelt so viel Mehrausgabenpech wie Ersparnisglück zu erwarten hat (summieren mußt Du das nun bitte selbst).
Nachträge sind Positionen, die Du in Deiner Angebotsanfrage vergessen hast. Hier gleicht der Auftragnehmer Preissteigerungen aus und hier nimmt er auch am geeignetsten Rache für jegliche Preisdrückerei;
Mehrungen sind Positionen, die anderweitig dazukommen - bedenke auch, daß Deine eigenen Mengen- und Massenermittlungen nichts wert sind, wenn Du Dich verrechnet hast;
Regiearbeiten sind stundenweise abgerechnete Mehrarbeiten, wo ein Auftragnehmer vor der Ausführung seiner eigentlichen Arbeiten erst einmal die Plan-Ist-Kongruenz eines Vorgewerkes herstellen muß (z.B. Wegstemmen / Planspachteln was der Vorgänger verbockt hat).

Betreffend des Umfanges der Architektenbeauftragung empfehle ich Dir (mit der Suchphrase in Anführungszeichen) "Ein Hausbau-Fahrplan, auch für Sie: das Phasenmodell der HOAI!" zu gugeln, das ich Dir hier leider nicht verlinken darf. Die populäre Beauftragung von Leistungsphase 1 bis 4 ist ungeachtet der weiteren Strategie nicht zu empfehlen, ebensowenig Deine Idee von Leistungsphase 1 bis 3: wenn Du zu einem GU gehst (um individuell, aber mit dessen Zeichenknecht zu planen), wäre die Leistungsphase 3 schon vergeudetes Geld, denn der Zeichenknecht kann seine Genehmigungsplanung ebensogut auf Vorentwürfen der Leistungsphase 2 aufbauen (sein gewohntes Rohmaterial ist ja sogar das Sweethomegefrickel, das der Bauherrinnengatte stolz am Computer gebastelt hat). Die "Werkplanung" des Zeichenknechts hat nicht im entferntesten das Niveau einer Architekten-Detailplanung der Leistungsphase 5, sondern ist kaum mehr als ein Schalplan - in einer Zeichenknechtplanung sind Trockenbauwarzen so sicher wie das Amen in der Kirche !

Der Königsweg gemäß meiner Empfehlung ist, den Entwurf, die Detailplanung, die Ausschreibung und die Bauleitung in die Hand ein- und desselben Planers zu legen. Dabei ist auch die Teigruhe zwischen Modul A und Modul B von wichtiger Bedeutung, selbst wenn man (was der Regelfall sein sollte) nach dem Modul A schon sicher ist, den weiteren Weg mit demselben Planer gehen zu wollen. In "Von Bauleitern und ... Bauleitern" findest Du erläutert, was die Unterschiede in den Zielsetzungen Deines Architektbauleiters und/oder baubegleitenden Sachverständigen und des sich nur nominell gleich schimpfenden GU-Bauleiters sind. Verzichte daher nie auf Deinen "Anwalt mit dem Zollstock".

Du mußt zwar nicht gleich Reißaus nehmen, wenn sich Dein gefundener Bauunternehmer als Franchisepartner eines Big Names herausstellt, aber Du solltest vermeiden, gezielt auf Big Names zuzugehen. Deren Größe liegt in Marketing und Rechtsabteilung, die Baukompetenz liegt in der Maurerkelle an der Basis. Ähnliches gilt für die Ausschreibung: lasse den Profi die Gewerke als Einzellose ausschreiben und schließt dabei GU nicht aus, aber in einer Beschränkung auf nur GU als Auftragnehmer sehe ich keinen Sinn; diskutiere mit Deinem Planer, ob Ihr die Ausschreibung in zwei Teilen (Rohbau / Ausbau) durchführen wollt. Gegen eine Einbringung eigener Teilnehmervorschläge des Bauherrn sehe ich nichts einzuwenden.