Bestehendes Einfamilienhaus mit großem Grundstück kaufen und sanieren

[Johannes2307]

Guten Abend,

wir spielen mit dem Gedanken ein Einfamilienhaus aus dem Jahr 1970 mit einem tollen Grundstück zu erwerben.
Das Haus muss komplett kernsaniert werden. Die Außenanlagen würden wir erstmal ausklammern und später aufgrund von privaten Möglichkeiten in EL leisten.
Da uns jedoch die Erfahrung einer solchen Sanierung fehlt, würden wir uns über einige Meinungen zu unserem Vorhaben freuen.


Allgemeines zu Euch:

• Wer seid ihr? Ehepaar aus NRW
• Wie alt seid Ihr? Beide 39
• Gibt es Kinder? Ja (3)
• Sind Kinder geplant? Nein
• Was macht Ihr beruflich? Beide in Konzernen angestellt - Beide unbefristet angestellt
• Wie viele Stunden arbeitet Ihr? 40h / 25h

Einkommen- und Vermögenssituation:

• Welche Einkünfte habt Ihr (brutto/netto)? 7000 netto
• Wie viel Kindergeld gibt es? 680
• Weitere Transferleistungen? 200
• Wie viel Eigenkapital habt ihr? Erwarteter Erlös aus derzeitiger Immobilie: 350.000€ + extra Puffer 50.000€
• Wie viel Eigenkapital wollt Ihr davon in das Projekt Haus stecken?: 350.000€

Ausgabensituation:
Ausgaben, die bereits in anderen Positionen enthalten sind, können natürlich weg gelassen werden. Diese Liste ist nicht endlich und kann beliebig erweitert, aber auch zusammengefasst werden. Achtet bitte darauf, alle Kosten monatlich anzugeben, auch wenn diese nur jährlich anfallen!

Ca. Wohnkosten:

• aktuelle Kaltmiete: 0€
• aktuelle Warmmiete: 100€ (Grundsteuer)
• Strom: 100€
• Gas: 120€
• Wasser, Abwasser, Müllgebühren, Straßenreinigung: 40€
• Telefon, Internet, Mobilfunk: 60€

Mobilitätskosten:

Kfz-Kredit (oder Sparrate für neues Auto) 175€

• Versicherung - 60€
• Steuern - 15€
• Kraftstoff - 200€
• Reparaturen - 25€
• Sonstiges - 0€

Versicherungskosten:

• Haftpflichtversicherung (auch Tiere) + Hausrat - 65€

Lebenshaltungskosten: 1500€


Sparleistungen:

• Urlaub - 150€
• Haus - 350€
• Altersvorsorge - 200€
• Hobbys/Geschenke - 100€
• Sonstiges - Alles was übrig war: ETF etc.

Sonstige Ausgaben:

• Kredite? 250€ (Wird bald hinfällig)

Einnahmen- und Ausgabensummen:

• Einnahmen gesamt - 7880€
• Ausgaben gesamt - ~3420€
• Saldo - 4460€

Allgemeines zur Immobilie:

• Wie groß ist das Grundstück? 1500qm
• Welche Maße hat es?
• Wie hoch ist der Bodenrichtwert? 350€/m² (tendenz steigend)
• Neubau, Altbau (Baujahr), Haustyp? Altbau, 1970
• Garagen? 2
• Wie groß ist das Haus? (Wohnfläche / Nutzfläche) 250qm + 80qm Keller+ Garage
• Welchen Marktwert haben Grundstück und Haus nach Fertigstellung? Ist uns nicht bekannt

Bau- oder Kaufkosten:

Erwerbsnebenkosten (Notar, Gericht, Grunderwerbsteuer, Makler) - ~80.000€

• Bau- oder Kaufkosten (inkl. Architekt, Statiker) - 700.000
• Renovierungs- und oder Sanierungskosten - 350.000 geschätzt mit einiges an EL und ohne Außenanlagen
• Baunebenkosten (z.B. Hausanschlüsse, Bodengutachter, Baustrom etc.) - 15.000€
• Außenanlagen/Terrasse, Wege, Gartengestaltung, Zäune etc... - 0€
• Finanzierungskosten (z.B. Gebühren oder Bereitstellungszinsen) - 0€ bislang nicht berücksichtigt
• Gesamtkosten - 1.150.000€

sonstige Kosten:

• Küchenkosten - 20.000€
• Möbel, Lampen, Deko - 30.000€
• Sonstige "nicht Erwerbs-, Erwerbsneben-, Bau oder Baunebenkosten" - bislang nicht berücksichtigt

Kostenzusammenstellung:

• Gesamtkosten: 1.200.000
• abziehbares Eigenkapital: 350.000€
• Finanzierungssumme: 800.000€ (Möbel etc. wird mit extra Puffer und jährlichen Boni berücksichtigt)

Wäre das ganze realistisch realisierbar? Würdet ihr so ein Projekt realisieren (sind selbst keine Handwerker).

Besten Dank schonmal für eure Meinungen.

 

[SoL]

Moin,

Eine Kernsanierung für 1.400€/qm wird schwierig ohne massive Eigenleistung. Und massive Eigenleistung fällt bei 3 Kindern und 40h/25h raus.

Ich halte 2.000€ für einen deutlich realistischeren Wert. Ja, ihr kriegt noch Förderungen via BAFA, aber das Geld müsst ihr erstmal vorstrecken. Somit wären es für die Finanzierung nicht 350k Sanierungskosten, sondern 500k.
Berechnet Euch die Höhe der Förderung und nehmt den Teil als variables Darlehen auf.

Sagen wir, ihr kriegt 150k gefördert (ins Blaue geschossen, müsst Ihr prüfen), dann bleiben Euch 800.000€ zu finanzieren.
Die variable Finanzierung der Sanierungskosten in Förderhöhe klammere ich aus der Betrachtung aus, weil die nur temporär anfallen.

Aufgrund Eures Alters müsst Ihr mit 3% Tilgung rangehen, wenn Ihr vor der Rente fertig werden wollt (Laufzeit 23 Jahre, 3 Monate). Bei 15 Jahren Zinsbindung läget Ihr lt. Interhyp bei guten 3% Zinsen.
Somit hättet ihr 6% Annuität, was 48.000€ / Jahr oder 4.000€ / Monat sind. Passt also gerade so in Eure Einnahmen- / Ausgabenrechnung. Trotzdem rate ich dringend davon ab, mehr als 50% der monatlichen Einnahmen für die Finanzierung zu nutzen.

Was macht ihr, wenn etwas kaputt geht, wenn Ihr ein neues Auto braucht, ...
Ihr wollt sicher nicht nur für das Haus leben und arbeiten gehen...

Fazit: Wäre mir an Eurer Stelle eine Nummer zu groß.

 

[Johannes2307]

Vielen Dank für deine ausführliche Rückmeldung. Die Rechnung mit der Förderung haben wir uns auch so gedacht. Man müsste natürlich schauen, inwieweit das tatsächlich realisierbar ist. Leider hat sich bei unserem Alter ein Fehler eingeschlichen und ich weiß nicht ob man den Beitrag editieren kann, (34 statt 39) so dass wir davon ausgehen, dass wir auch nur 2% erstmal tilgen könnten. Allerdings hatte ich schon befürchtet, dass die Sanierungskosten zu niedrig geschätzt sind. 4k Abtragung im Monat sind definitiv zu viel, auch wenn die Aussicht auf steigendes Gehalt und aufgrund von Kinderbetreuung mehr Arbeitszeit bei meiner Frau möglich sein wird.

 

[SoL]

Bei 2% Tilgung wärt Ihr bei 3.07% Zinsen in 30 Jahren und 6 Monaten durch. Also wärt ihr 64.
Das würde die Rate aber auch "nur" auf 40.000€ / Jahr, also 3.333€ / Monat drücken. Damit wär man immer noch an den 50% des Nettos dran.

Mir wäre das zu groß. Habt Ihr denn in Eurem jetzigen Haus große Schmerzen?

 

[Johannes2307]

Definitiv, auch 3333 im Monat sind zu hoch. Da bleibt nicht mehr viel für Urlaub, komfortableres Auto etc. Die Kinder werden mit steigendem Alter prinzipiell auch teurer, so dass wir uns als Abtragung 2600-2800 vorgestellt hatten. Knackpunkt sind die Sanierungskosten. Bei 2000€ pro qm ist das für uns definitiv zu viel.
Derzeit leben wir im Reihenhaus mit dementsprechend kleineren Zimmern, kleinem Garten und Garage nicht direkt am Haus. Im Prinzip fühlen wir uns wohl, aber bei 3 Kindern wäre ein freistehendes, größeres Haus natürlich deutlich komfortabler.

 

[pitpat123]

Wir planen aktuell etwas ähnliches, allerdings 30er Jahre Bau und zuletzt 80er Jahre saniert. Substanz ist soweit gut, aber es muss halt *alles* gemacht werden inklusive neuer Hausanschlüsse fürs Wasser und Abwasser. Perimeter muss abgedichtet werden, Dämmung, Strom Heizung, ...
Darf ich fragen wie ihr die einzelnen Komponenten geschätzt habt? Ich komme aktuell in der Schätzung auf 430k für ca. 150-160qm, also etwa 2700€, inklusive Architekt, Statiker, ...

Mit Abstand größte Teile sind Fassadendämmung (Perimeter aufgraben, abdichten und Dämmung der ganzen Fassade ab Bodenplatte - Keller wird nicht gedämmt) und Sanitär / Heizung neu (Hausanschlüsse, Luft-Wasser-Wärmepumpe, Wandheizung (Fußbodenheizung nicht möglich), ...). Die sind jeweils mit ca. 110-130k geschätzt im Komplettpaket.
Dach ist exkludiert und würde nicht gemacht. Innenausbau komplett Eigenleistung, Küche ist sehr günstig geplant (Eigenbau), etc... keine goldenen Wasserhähne, aber alles solide.
Fenster und Elektro sind auch jeweils nochmal gut 30k sicherlich.

Davon abgehen würden dann noch BAFA und Eigenleistung - dachte aber BAFA ist recht überschaubar, wie kommt ihr auf 150k Förderung - da muss ich etwas übersehen haben :eek:.

Jetzt frage ich mich natürlich ob ich mich irgendwo massiv vertan habe wenn ich deine Schätzung sehe - bei 250m2 Wohnfläche müssten das doch über 1000m2 Fassadenfläche sein? Wäre dementsprechend sehr interessiert mal deine Abschätzung zu sehen :).

Lieben Gruß