Grundstück wurde genehmigt, wie geht es weiter?

[Timmi1608]

Hallo Zusammen,

wir haben bei unserer Gemeinde beantragt, für das Grundstück meiner Eltern eine Sondergenehmigung zu bekommen, um dort in zweiter Reihe ein Haus bauen zu können. Diese Sondergenehmigung ist uns gestern zugegangen.

Ich wollte daher nachfragen, was die nächsten Schritte sein sollten? Grundsätzlich möchte ich nun zu Architekten/GU gehen und dort Angebote einholen. Allerdings ist das neue Grundstück noch nicht im Detail vermessen, und die Firmen hätten keinen genauen Plan, wie die Situation vor Ort ist.

Sollte ich daher vorab das Grundstück vermessen lassen oder macht das auch ein Architekt/GU?

Wäre es sinnvoll, gleichzeitig noch eine Bodengutachten erstellen zu lassen oder macht das erst später Sinn?
Wir möchten in unmittelbarer Nähe zu einem Fluss bauen und der Boden ist allgemein als sehr sumpfig bekannt. Unser neuer Nachbar, der direkt neben den Fluss gebaut, hat ständig mit Grundwasser zu kämpfen.
Allerdings ist er noch mal deutlich tiefer als wir. Ich habe aber ein bisschen Angst davor, dass der Grund zu weich ist und hohe Mehrkosten auf mich zukommen. Da wäre ich gerne vor dem Bau so gut wie möglich abgesichert.

Gibt es sonst noch Tipps, was ich nach der Sondergenehmigung jetzt tun sollte?

Vielen Dank vorab!

Gruß Markus

 

[ypg]

Wenn Du einen Architekten Deines Vertrauens gefunden hast, wird er einen Lageplan einfordern. Von Dir oder selbst. Diesen bekommst Du beim Katasteramt (oder bei Dir auch nicht ) oder einem Vermesser. Mal beim Amt anrufen, ob die Adressen von Vermessungsbüros kennen.

Bodengutachten sollte auch sein, damit Du besser die Kosten kalkulieren kannst.
Bei uns war es aber so, dass der Baugrundgutachter den Lageplan sowie den Plan des Architekten haben wollte, worin ersichtlich ist, wo die Ecken des Hauses liegen werden.
Wenn Du einen Baugrundgutachter in Deiner Region über Google suchst, kommst Du auf eine Geo-Seite, wo Du eine Anfrage nach einem Gutachter stellen kannst. Hier würde ich mir 3 - 4 heraussuchen und mal nachfragen, was besser ist.
Bei Euch, da das Grundstück schon Euer ist, kommt es ja nicht auf die Entscheidung an, ob Ihr das Grundstück hinsichtlich des Gutachten kaufen könnt, sondern wie. Demnach wäre meiner Meinung (Laiiin) nach, etwas zu warten, angebracht, da die Kernbohrungen entsprechend dort gemacht werden können, wo auch das Haus letztendlich gebaut werden wird.

Ich musste mich auch bei den Ämtern und Büros damals durchtelefonieren und habe nie einen genervten Menschen am Telefon gehabt, sondern geduldige, die mir (fast immer) die einzelnen Schritte erklärt haben

 

[DG]

Hallo, Markus!

Wenn das Grundstück knapp bemessen ist, sollte die Grundstücksteilung in Zusammenarbeit von AR und Vermesser passieren. Dein Architekt wird mindestens einen Vermesser kennen, wenn nicht, findest Du mit Sicherheit örtliche Vermessungsbüros über die Gelben Seiten oder Internetsuche.

Bei Dir ist zu beachten, dass das hinterliegende Grundstück erschlossen sein muss, d.h., es muss entweder durch die neue Grenzziehung und/oder Baulastentragung (öff. Wegerecht) eine Verbindung zur öffentlichen Verkehrsfläche haben, siehe Landesbauordnung Baden-Württemberg §4:

Quelle: Dejure

§ 4 - Bebauung der Grundstücke

(1) Gebäude dürfen nur errichtet werden, wenn das Grundstück in angemessener Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegt oder eine befahrbare, öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt zu einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche hat; bei Wohnwegen kann auf die Befahrbarkeit verzichtet werden, wenn keine Bedenken wegen des Brandschutzes bestehen.

Das ist abhängig von den örtlichen Gegebenheiten nicht trivial und auf jeden Fall Aufgabe für einen öff. best. Vermessungsingenieur, außer Ihr habt ein sehr großes Grundstück und reichlich Platz für Zuwegung und Bebauung.

MfG
Dirk Grafe

 

[Wastl]

Was ist deine Sondergenehmigung? Hattet ihr eine Bauvoranfrage gestellt? Wer hat die Genehmigung ausgestellt? Gibt es Auflagen in der Genehmigung?
Oftmals wird bei den Hinterliegern dann festgelegt, dass die Häuser nicht höher, größer, usw wie das vorstehende Haus sein dürfen. Steht sowas in der Genehmigung drin?
Ein Bodengutachten schadet nie, dazu solltet ihr aber in etwa wissen wo das Haus hinkommt.

 

[DG]

Ergänzung zu meinem vorigen Beitrag:

Grundsätzlich klären:

Ist Dein Neubau innerhalb eines B-Plans, sprich: ist ein bestehender Bebauungsplan um die neue Baulandfläche erweitert worden oder ist extra für Dein BV ein vorhabenbezogener Bebauungsplan aufgestellt worden (was vermutlich nicht der Fall ist)?

Wenn ja ...

- Sind im Bebauungsplan feste Planungshöhen an- oder vorgegeben? (=> Vermesser und/oder AR löchern, die Frage kann enorm wichtig werden!)
- Sind Festsetzungen bzgl. Anschüttungen, Abgrabungen, Stützmauern, Schutzgebieten etc. gemacht?
- Höhen der Nachbargebäude angegeben?

Wenn das alles im Bebauungsplan nicht drinsteht, auf jeden Fall das Grundstück und Nachbargebäude VOR dem ersten Spatenstich durch einen Vermesser (nicht AR und auch nicht Bodengutachter) topographisch aufmessen lassen, um das Ursprungsgelände zu dokumentieren.

Wenn es keinen Bebauungsplan gibt bzw. Du außerhalb liegst, ist diese Leistung ebenfalls nur wärmstens zu empfehlen, denn es kann uU sein, dass Du gezwungen bist, genauso tief und damit unsinnig zu bauen, wie Dein Nachbar - damit fängst Du Dir entweder massive Mehrkosten ein oder aber Ihr habt beide gleich viel Wasser im Keller. Im Vergleich dazu sind die Vermessungskosten geradezu lächerlich.

MfG
Dirk Grafe

 

[Bauexperte]

Hallo Markus,

wir haben bei unserer Gemeinde beantragt, für das Grundstück meiner Eltern eine Sondergenehmigung zu bekommen, um dort in zweiter Reihe ein Haus bauen zu können. Diese Sondergenehmigung ist uns gestern zugegangen.

Dabei dürfte es sich um eine genehmigte Bauvoranfrage handeln. Aus dieser sollte im Groben hervorgehen, was und wie Du bauen darfst.

Ich wollte daher nachfragen, was die nächsten Schritte sein sollten? Grundsätzlich möchte ich nun zu Architekten/GU gehen und dort Angebote einholen. Allerdings ist das neue Grundstück noch nicht im Detail vermessen, und die Firmen hätten keinen genauen Plan, wie die Situation vor Ort ist.

Grundsätzlich und vor allem Anderen, solltest Du Deine finanzielle Situation im Bankgespräch oder auch mit einem unabhängigen Finanzierungsmakler klären. Eine Hinterlandbebauung ist nicht ohne und erfordert in aller Regel bzgl. der Erschließung höhere Kosten, als übliche Bebauung.

Sollte ich daher vorab das Grundstück vermessen lassen oder macht das auch ein Architekt/GU?

Du brauchst zwar in der Folge einen Vermesser, aber zum jetzigen Zeitpunkt reicht ein einfacher Katasterauszug; bekommst Du bei Deiner Stadt/Kommune/Gemeinde. Entweder es handelt sich um ein Bebauungsplan-Gebiet oder § 34; beides können sowohl Architekten als auch GU/GÜ größentechnisch abschätzen. Insbesondere, da schon ein Nachbar in 2. Reihe gebaut hat, wird sich eine Baugrenze finden.

Wäre es sinnvoll, gleichzeitig noch eine Bodengutachten erstellen zu lassen oder macht das erst später Sinn? Wir möchten in unmittelbarer Nähe zu einem Fluss bauen und der Boden ist allgemein als sehr sumpfig bekannt. Unser neuer Nachbar, der direkt neben den Fluss gebaut, hat ständig mit Grundwasser zu kämpfen. Allerdings ist er noch mal deutlich tiefer als wir. Ich habe aber ein bisschen Angst davor, dass der Grund zu weich ist und hohe Mehrkosten auf mich zukommen. Da wäre ich gerne vor dem Bau so gut wie möglich abgesichert.

Wie eingangs geschrieben, erst den finanziellen Hintergrund klären! Wenn Du grob weißt, was Du in die Hand nehmen kannst, kannst Du nach ersten Gesprächen - hier würde ich die GU in 1. Linie sehen - gut abschätzen, was Dich der Bau Deines Wunschhauses kosten wird. Achte darauf, vergleichbare Anbieter anzusprechen - oder deutlich: vergleiche Äpfel mit Äpfel! Die Preisunterschiede sollten sich dann im Rahmen +/- TEUR 5-10 abspielen; abhängig von der jeweiligen Baubeschreibung.

Wenn der Baugrund sumpfig ist, steht vmtl. mindestens ein Bodenaustausch an - auch bei Bau ohne Keller muß der Baugrund tragfähig sein; beim Bau mit Kellergeschoss wird eine spezielle Abdichtung - landläufig als weiße/braune/schwarze Wanne bekannt - erforderlich sein. Alles zusammengenommen werden Gründungsmehrkosten im Bereich TEUR 8-20 auf Dich zukommen können; abhängig davon, ob Du mit oder ohne Keller bauen möchtest.

Wenn der, seitens der Hausanbieter in den Raum gestellte Hauspreis + Gründungsmehrkosten + Baunebenkosten + Garage + Extra´s immer noch im von der Bank finanzierten Rahmen liegt, beauftrage ein Bodengutachten. Daraus ergibt sich dann die genaue Gründung und Du kannst in der Folge den Mehraufwand aufgrund der Bodenverhältnisse exakt anbieten lassen.

Also - zunächst nicht die Pferde scheu machen, sondern zuvorderst Deinen finanziellen Rahmen klären.

Liebe Grüsse, Bauexperte