Bewertung Bauvorhaben, Finanzierung

[Jomasavi]

Hallo Zusammen,

wir sind aktuell in der Angebotsphase für den Neubau eines Einfamilienhaus und haben jetzt ein konkretes Angebot von einer lokalen Baufirma schlüsselfertig erhalten und dieses an die Bank weitergegeben. Grundstück ist vorhanden und aktuell noch variabel finanziert. Gekauft haben wir Mitte vergangenes Jahr und mit 2,5 % Zinsen wäre alles relativ entspannt gewesen. Da wir aber noch eine Gartenlaube abreißen + sehr viele Bäume fällen mussten und die Kosten dafür nicht abschätzen konnten, haben wir noch gewartet bis das Grundstück soweit bebaubar ist. Wir schwanken täglich zwischen können wir uns leisten und vielleicht übernehmen wir uns doch etwas, da ab und zu ein Urlaub auch noch drin sein soll und man spontan mal essen gehen möchte. Die Entscheidung kann uns natürlich keiner abnehmen, aber über etwas Input sind wir auf jeden Fall sehr dankbar. Gebaut werden soll in einer kleineren Gemeinde 25 Minuten von Dresden entfernt.

Unsere aktuelle Situation sieht so aus:

Allgemeines zu Euch:

• Wie alt seid Ihr? 30 und 31
• Gibt es Kinder? 2 Kinder, 1 Jahr und 3 Jahre, keine weiteren Kinder geplant
• Was macht Ihr beruflich? Sie, Erzieherin & Er im Vertrieb
• Beide angestellt, Sie 32 h, Er 40 h

Einkommen- und Vermögenssituation:

• Welche Einkünfte habt Ihr (brutto/netto)? Er 3500 € netto, Sie 1900 € netto, jährliche Prämien/Weihnachtsgeld/Gutscheine etc. ca 400 €/Monat, aber nicht in der Haushaltkostenrechnung berücksichtigt. Gehaltssteigerungen sind natürlich nicht ausgeschlossen, aber Riesensprünge werden es nicht mehr werden.
• Wie viel Kindergeld gibt es? 500 €
• Wie viel Eigenkapital habt ihr? ca. 70000 € (auf verschiedene Anlageklassen verteilt, aber kurfristig entnehmbar)
• Wie viel Eigenkapital wollt Ihr davon in das Projekt Haus stecken? 50000 € + bereits gezahlte Kosten für das Grundsrück in Höhe von etwa 12000 € (Makler, Notar, Steuer, Bodengutachten, Entsorgung/Abriss), dass muss im Angebot weiter unten noch korrigiert werden, aber macht auch nicht den großen Unterschied

Ausgabensituation:

Wohnkosten: 790 €

• aktuelle Kaltmiete: 410 €
• aktuelle Warmmiete: 540 €
• Strom: 70 €
• Gas: 100 €
• Telefon, Internet, Mobilfunk: 80 €

Mobilitätskosten: 370 €

• Leasing: 120 €
• Versicherung: 30 €
• Steuern: 0 €
• Kraftstoff: 50 € (Fahrleistung ist weniger als 5000 km/Jahr und wird sich beim Umzug auch nicht wesentlich ändern)
• Reparaturen: 20 €
• Gibt es ein zweites Auto, Motorrad, Roller? Aktuell nicht, wenn wir umziehen, werde ich wieder einen Dienstwagen nehmen (Nettobelastung ca. 150 €)

Versicherungskosten: 230 €

• BU+Hausrat+Haftpflicht+Unfall

Lebenshaltungskosten: 1900 € (führe ein genaues Kostenbuch, beinhaltet alles, wie KITA+Essen, Kleidung etc) großzügig aufgerundet

• Lebensmittel
• Restaurantkosten
• Pflege/Drogerie
• Haustiere (Futter, Arzt, Medikamente, Stallkosten)
• Medikamente
• Kleidung
• Möbel
• Kita/Schul-Gebühren (und Essensgeld)
• Spielzeug

Sparleistungen: 1850 €

• Urlaub: 300 €
• Haus: 800 €
• Altersvorsorge: ETF: 200 € + 300 € Riester (blauäugig abgeschlossen, aktuell überlegen wir diese ruhen zu lassen, die aktuellen Einlagen von ca. 10000 € sind nicht im Eigenkapital eingerechnet)
• Hobbys/Geschenke/Sonstiges: 100 €
• 150 € ETF für Kinder (werden wir etwas herunterfahren)

Sonstige Ausgaben: 475 €

• Kredite? Grundstück aktuell 475 € (noch 106000 € offen)

Einnahmen- und Ausgabensummen:

• Einnahmen gesamt: 5900 €
• Ausgaben gesamt: 5615 €
• Saldo: 285 €
• davon Summe Kaltmiete und verzichtbare Sparleistungen (z.B. Sparrate für Haus): 1685 € (Miete, Kredit Grundstück, Sparen Haus) + ggf. Riesterbeiträge

Allgemeines zur Immobilie:

• Wie groß ist das Grundstück? 800 qm, wurde bisher als Gartengrundstück genutzt, liegt aber in einem rechtskräftigem Bebauungsplan Gebiet,
• Welche Maße hat es? 25*32 m, rechteckig, ebenes Gelände
• Wie hoch ist der Bodenrichtwert? 70 €
• Neubau, Altbau (Baujahr), Haustyp? Neubau, Satteldach, Massiv Porenbeton aktuell geplant
• Garagen? "Einfacher" Doppelcarport
• Wie groß ist das Haus? (Wohnfläche / Nutzfläche) 150 qm
• Welchen Marktwert haben Grundstück und Haus nach Fertigstellung? ich schätze 500 k €

Bau- oder Kaufkosten:

• Grundstückskosten: 108000 €
• Erschließungskosten: aktuell die größte Unbekannte, wir rechnen hier mit 10000 €, da in der Vergangenheit einige Fehler gemacht worden sind beim Wasser & Abwasseranschluss. Aktuell liegen die Medien alle nur in der Straße direkt an der Grundstücksgrenze, in der Vergangenheit kam Strom und Wasser von einem Bahnhof in der Nähe, wurde aber komplett abgeschalten
• Erwerbsnebenkosten (Notar, Gericht, Grunderwerbsteuer, Makler): im Angebot nur Steuer & Notar: 5940 €
• Bau- oder Kaufkosten (inkl. Architekt, Statiker): Aktuelles Angebot 388000 € (einige Baunebenkosten enthalten inkl. Erdaushub entsorgen, innere Erschließung, Maler & Bodenbeläge)
• Baunebenkosten + teilweise Außenanlagen, Einfahrt schon vorhanden: 17000 € + 10000 € Erschließung sind im Angebot berücksichtigt
• Gesamtkosten: 529691,31 €

Hier sind wir gerade dabei zu überlegen an welchen Dingen wir noch einsparen können, aber selbst mit weniger Wohnfläche und ggf. Verzicht auf einige "Luxus"-Dinge, wie Erker, Kamin, großer Hebeschiebetür, Aluminium-Haustür etc., sehe ich hier maximal ein Sparpotential von 15000 €-20000 €, weil man es ja dann doch irgendwie so haben will, wie man es sich ausgemalt hat. Werde ggf. auch nochmal im Grundrissforum was dazu schreiben

sonstige Kosten:

• Küchenkosten: 10000 €- 15000 €
• Möbel, Lampen, Deko: werden wir vorerst etwas mitnehmen müssen, 4000 €

Kostenzusammenstellung:

• Gesamtkosten: 530000 €
• abziehbares Eigenkapital: 50000 € + 5940 € Nebenkosten + 2000 € Eigenleistung
• Finanzierungssumme : 472000 €

Notwendige Kreditangaben:

Kredit 1

• Kreditbetrag 372000 €
• Annuitätendarlehen klassisch
• Zinssatz (p.a. nominal, sonst effektiv), 3,87 % Effektiv
• Zinsbindungsdauer 20 Jahre
• Restschuld bei Ende der Zinsbindung: 260944 €
• fiktive Gesamtlaufzeit bis zur vollständigen Tilgung 41 Jahre
• anfänglicher Tilgungssatz: 1 %
• monatliche Rate: 1484,90 €
• Sondertilgungen möglich? (Höhe angeben) 5 % jährlich. damit wir annähernd vor dem Renteneintritt fertig sind, müssten wir von den 20 Jahren, in 15 etwa 3000 € Sondertilgen
• Tilgungssatzwechsel möglich? 2 Wechsel möglich

Kredit 2

• Kreditbetrag 100000 €
• SAB Familienwohnen
• Zinssatz (p.a. nominal, sonst effektiv), 0,75 %
• Zinsbindungsdauer 25 Jahre
• Restschuld bei Ende der Zinsbindung: 0 €
• fiktive Gesamtlaufzeit bis zur vollständigen Tilgung: 25 Jahre
• anfänglicher Tilgungssatz: 4 %
• monatliche Rate: 395 € €
• Sondertilgungen möglich? ich meine möglich, aber nicht sinnvoll durch den Zins
• Tilgungssatzwechsel möglich? nein

In Summe sind wir also bei 1880 € + Nebenkosten, was ohne Kindergeld bei etwas über 30 % des Einkommens liegt. Einige Spar & Ausgabenpunkte muss man dann mit Sicherheit nochmal neu planen. Meine aktuelle Sichtweise ist so, dass wir im Monat anfangs ca. 1200 € an Zinsen bezahlen, eine vernünftige 4-Raumwohnung mit über 100 qm kostet in unserer Gegend über 1000 € kalt und ob ich das Geld nun an einen Vermieter oder die Bank überweise ist grundsätzlich erstmal egal, wobei man als Mieter natürlich keine Rücklagen für Reparaturen etc. bilden muss aber den Lifestyle Haus auch nicht hat.

Die Alternative wäre auf eine bessere Lage bei den Zinsen zu warten oder das Grundstück fertig aufzubereiten und dann wieder zu verkaufen. Bei den Baupreisen sehe ich langfristig keine nennenswerten Preisrückgänge

Vielen Dank schonmal im Voraus für alle, die soweit gelesen haben und noch was dazu sagen wollen.

 

[kati1337]

Erstmal vorweg ein Lob: Ihr habt direkt den Fragebogen ausgefüllt, und wie ich finde auch eine sehr bondenständige Sichtweise auf die Dinge.
Das Haus ist nicht riesig, die Küche mit vernünftigem Geld eingeplant - im Grunde sehe ich keine ganz groben Schnitzer.
Ich würde dennoch in die Rechnung einen gewissen Puffer einrechnen. Das Problem ohne Puffer und ohne Stellschrauben zum Abfedern ist, dass bei unerwarteten Mehrkosten eine Nachfinanzierung ansteht, und die ist oft sehr teuer.

Ansonsten finanzieren wir mít ähnlichen Rahmenbedingungen und schlafen damit nachts ganz gut.
Wir haben allerdings perspektivisch noch Aussicht auf Gehaltssteigerungen. Das hattest du für euch ja eher nicht gesehen - dennoch, über 20-30 Jahre wird euch zumindest ein Inflationsausgleich ein bisschen in die Hände spielen. Denn euer Darlehen bleibt ja gleich.

Ich könnte mir vorstellen, dass das klappt.

 

[Harakiri]

Muss SAB Familienwohnen nicht mit einem KfW-Förderprogramm zwingend kombiniert sein? Wir haben zwar leider damals Familienwohnen nicht erhalten (<SAB Hass hier eintragen grrr>) aber ich denke die Bedienungen haben sich nicht verändert, oder?

 

[GrenzgängerNRW]

Hallo,

wir kaufen zwar, kommen aber auf eine ähnliche Rate (1800 Euro + 200 Privatkredit). Dafür wird es damit nur zw. 20-25 Jahre dauern, und wir sind Mitte 20. Hamburg-Einkommen liegt auch in dem Rahmen (3800 + 1300 + Sonderzahlungen), Kinder geplant.

Einfach aus dem Vergleich: Die kombinierte Tilgung von 1,6% ist zwar grenzwertig, aber in Ordnung. Vom Haushaltsbuch und den Ausgaben finde ich es auch passend, da: "davon Summe Kaltmiete und verzichtbare Sparleistungen (z.B. Sparrate für Haus): 1685 € (Miete, Kredit Grundstück, Sparen Haus) + ggf. Riesterbeiträge".

Die Zinssituation ist aktuell einfach schwierig, eventuell macht es Sinn, abzuwarten, ob in 1-1,5 Jahren der Zins wieder niedriger ist - dann könnten die Preise aber auch steigen.

Summa summarum würde ich es wohl tun.

 

[Jomasavi]

Muss SAB Familienwohnen nicht mit einem KfW-Förderprogramm zwingend kombiniert sein? Wir haben zwar leider damals Familienwohnen nicht erhalten (<SAB Hass hier eintragen grrr>) aber ich denke die Bedienungen haben sich nicht verändert, oder?

Habe gerade nochmal mit der Beraterin gesprochen und laut Ihrer Aussage ist das eine wäre-schön-Bestimmung, aber keine Pflicht. Die Konditionen von dem Ergänzungsdarlehen der SAB oder KfW sind auch deutlich schlechter.

 

[Harakiri]

Habe gerade nochmal mit der Beraterin gesprochen und laut Ihrer Aussage ist das eine wäre-schön-Bestimmung, aber keine Pflicht. Die Konditionen von dem Ergänzungsdarlehen der SAB oder KfW sind auch deutlich schlechter.

OK, dann ist alles gut - wie immer bei SAB, schreiben was Realität sieht anders aus...

Die Ergänzungsdarlehen sind natürlich in Vergleich sehr schlecht. Kann euer Projekt aber evtl. die Konditionen für KfW 297 erfüllen? Dort sind die Konditionen wiederum interessant - sofern prinzipiell für euch bautechnisch möglich.