Kauf Bestandshaus plus Finanzierung

[GlassofWine]

Hallo,

Allgemeines zu Euch:

• Wer seid ihr?
• 2 Erwachsene, 2 Kinder
• Wie alt seid Ihr?
• 30 und 35
• Gibt es Kinder?
• 2; 4 und 2
• Seid Ihr angestellt, selbstständig, in Rente, Hausfrau, Hausmann etc...
• Beide angestellt
• Wie viele Stunden arbeitet Ihr?
• Beide Teilzeit 80 %

Einkommen- und Vermögenssituation:

• Welche Einkünfte habt Ihr (brutto/netto)?
• 4800 € netto zusammen plus angesetzte Kaltmiete der Wohnung plus Tiefgarage 870 €
• Wie viel Kindergeld gibt es?
• 500 €
• Wie viel Eigenkapital habt ihr?
• 95000 (teilweise auch Fonds, 60000 davon Tagesgeld)
• Wie viel Eigenkapital wollt Ihr davon in das Projekt Haus stecken?
• 50000

Ausgabensituation:

Wohnkosten:

• aktuelle Kaltmiete
• Eigentum, Rate s.u.
• aktuelle Warmmiete
• WEG-Nebenkosten 250 €
• Strom
• 110 €
• Gas
• 20 €
• Wasser, Abwasser, Müllgebühren, Straßenreinigung
• In WEG drin
• Telefon, Internet, Mobilfunk
• 80 €

Mobilitätskosten:

• 1 ÖPNV Ticket 65 € plus 1 Auto, gebraucht und wird selber repariert, soll das letzte eigene Auto werden (dann steigen natürlich ÖPNV + Carsharing-Kosten)
• Kosten Auto 55 € fix + Sprit ca. 200 € + Ersatzteile für Reparaturarbeiten ?€

Versicherungskosten:

• Haftpflichtversicherung: vorhanden, ?€
• Kapital- oder Risikolebensversicherung
• Noch keine
• Rentenversicherung (auch Riester, Rürup, etc...)
• 110 € + vom Gehalt
• Berufsunfähigkeitsversicherung
• 70 € + ?? €
• Unfallversicherung
• 2 mal vorhanden, ? €
• Hausratversicherung
• Vorhanden, ?€
• Rechtsschutzversicherung
• Vorhanden, ?€

Lebenshaltungskosten:

Werden alle vom gemeinsamen Konto bezahlt, einschließlich Versicherungen. Geldeingang ist hier 1700 € pro Monat und davon bezahlen wir alles gemeinsame, inklusive Urlaub. Wir müssten in den letzten 3 Jahren und trotz der gestiegenen Lebenshaltungskosten nie nachlegen.
Jeder Partner noch mal geschätzt 200 € für sich.
Haushaltsbuch habe ich vor nem Jahr mal probeweise kurz geführt, das kam immer gut hin.

Sparleistungen:

• Partner 1: 46 000 € in 3 Jahren (Stand 2020-2023), ca. 1200 € Monat
• Partner 2: Besitzt die Eigenstumswohnung alleine, davon in 8 Jahren 70 000 € getilgt (Sondertilgung genutzt) + 10 000 € angespart, ca. 830 €/Monat; außerdem 200 €/Monat in Fonds

Sonstige Ausgaben:

• Kredite?
• 730 Euro für Eigentumswohnung

Einnahmen- und Ausgabensummen:

• Einnahmen gesamt
• 6170
• Ausgaben gesamt
• 2550 € (1700 € + 400 € für beide Partner + höhere Nebenkosten fürs Haus) + 730 € Wohnung = 3280 €
• Saldo 2890 €

Allgemeines zur Immobilie:

• REH, BJ 1978, 150 qm, EEK D, 2010, 2018 und 2020 modernisiert.
• Fenster von 2018, Bäder, Böden und Elektrik von 2010, Gastherme von 2020
• Wir können erstmal so einziehen und werden zB auch nicht streichen, peu a peu müssen aber kleinere Sachen erneuert werden zB der Balkon
• Kaufpreis 318.000 €

Kaufkosten:
Makler, Notar und Grundbuch, Grunderwerbsteuer zu

• Gesamtkosten zu 350.000 €

sonstige Kosten:

• Küchenkosten: bleibt drin
• möbel, Lampen, Deko: nehmen wir mit
• Sonstige: 1000 € für alte Wohnung (Streichen, 1 Raum neues Laminat, neues Spülbecken in der Küche)
• Sonstige: Kurz nach Einzug Balkonsanierung (vom Gutachter empfohlen) 5000 €

Kostenzusammenstellung:

• Finanzierungssumme: 300000 €

Notwendige Kreditangaben:

• Kreditbetrag 1500 € - 1700 € Wunschrate
• Kreditart Annuitätendarlehen
• Zinssatz ?
• Zinsbindungsdauer 15 Jahre
• fiktive Gesamtlaufzeit bis zur vollständigen Tilgung gerne max. 30 Jahre
• 
  
• Sondertilgungen möglich? Soll mit drin sein
• Tilgungssatzwechsel möglich? Muss nicht sein

Hallo, bisher still mitgelesen, jetzt angemeldet mit eigener Finanzierung.
Objekt ist konkret und reserviert, Finanzierung wird jetzt angefragt.

Oben die Daten. Meine Fragen sind:
Würden wir eine Finanzierung bekommen? Wir fragen für das konkrete Objekt gerade erst an Banken abzuklappern.
Was wäre ein guter Zinssatz?
Die Wohnung, jetzt eigengenutzt, soll vermietet werden. Natürlich haben wir dafür noch keine Mieter als Nachweis für die Bank.
Achso: Gekauft 2015 für 170.000 €, voll finanziert, Restschuld aktuell ca. 100.000 €.
Die Nebenkosten im eher alten Bestandshaus lassen sich für mich schwer abschätzen. Jetzt 80 m2 mit EEK B, dann 150 mit D, also ca. viermal so hohe Heizkosten. Außerdem war vorher viel im Hausgeld drin wie Müllgebühren, Wohngebäudeversicherung, Wärme über Zentralheizung, etc.

Ich würde mich trotz des dürftigen Infoinputs über ein Feedback freuen.

 

[xMisterDx]

Was genau lässt es euch zweifeln, dass ihr mit euren Daten eine Finanzierung bekommt?
Ihr braucht ca. 300.000 EUR, vielleicht 350.000, weil man immer Puffer planen sollte. Und ihr habt, inkl. Mieteinnahmen 6.000 EUR Netto/Monat.

Solider kann man sowas im Moment wohl kaum finanzieren.

 

[GlassofWine]

Was genau lässt es euch zweifeln, dass ihr mit euren Daten eine Finanzierung bekommt?
Ihr braucht ca. 300.000 EUR, vielleicht 350.000, weil man immer Puffer planen sollte. Und ihr habt, inkl. Mieteinnahmen 6.000 EUR Netto/Monat.

Solider kann man sowas im Moment wohl kaum finanzieren.

Zweifeln: Puh, halt weil.
..der Objektwert laut den Banken nicht stimmt, es noch keine Mieter gibt für die Wohnung (wir wohnen ja noch selber drin),
ich suche nach Gründen, wenn ich länger drüber nachdenke fallen mir noch mehr ein.
Aber danke für die Antwort, dann fahre ich meine Zweifel mal auf ein gesundes Maß runter.

 

[phil.anja]

Zweifeln: Puh, halt weil.
..der Objektwert laut den Banken nicht stimmt, es noch keine Mieter gibt für die Wohnung (wir wohnen ja noch selber drin),
ich suche nach Gründen, wenn ich länger drüber nachdenke fallen mir noch mehr ein.
Aber danke für die Antwort, dann fahre ich meine Zweifel mal auf ein gesundes Maß runter.

Den Objektwert kann ich mit den gegebenen Daten auch nicht einschätzen. Wir haben schon zwei Objekte finanziert: das der Objektwert nicht passt soll erstmal kein Grund zur Unruhe geben. Banken haben hier i.d.R. Wertansätze die sich aus Daten der letzten Jahre speisen - und da liegt einfach das Problem. Aber frag dann doch einfach offen nach wie hoch der Wertansatz lt Bank ist. Bei unseren damals angefragten Banken hat der Wertansatz tw. um bis zu 30% geschwankt.

wenn ich das grob durchrechne mit 4% Zins und 2% Tilgung landet ihr bei einer Annuität von 18.000 EUR pro Jahr, oder eben 1500 Euro pro Monat. ich würde mir da Sondertilgungsmöglichkeiten einbauen lassen. Bei eurer Einnahmen- / Ausgabensituation könntet ihr euch durchaus mehr leisten, aber das könnte man dann über Sondertilgungen machen, um sich die 4% Zinsen zu sparen.

Also das es keine Mieter gibt für eine Wohnung habt, die ihr noch selbst bewohnt und gerade mal ein reserviertes Haus habt ist wohl kaum verwunderlich. Ihr solltet aber selbst mal den Wohnungsmarkt einschätzen bzgl. Leerstandsrisiko in eurer Region. Wenn man natürlich eine übertriebene Miete verlangt ist das Risiko auch höher. Wenn es nicht gerade am A der Welt liegt oder eure Wohnung absolut nur 'für Liebhaber' geeignet ist sollte sich die auch vermieten lassen.

 

[GlassofWine]

Den Objektwert kann ich mit den gegebenen Daten auch nicht einschätzen. Wir haben schon zwei Objekte finanziert: das der Objektwert nicht passt soll erstmal kein Grund zur Unruhe geben. Banken haben hier i.d.R. Wertansätze die sich aus Daten der letzten Jahre speisen - und da liegt einfach das Problem. Aber frag dann doch einfach offen nach wie hoch der Wertansatz lt Bank ist. Bei unseren damals angefragten Banken hat der Wertansatz tw. um bis zu 30% geschwankt.

wenn ich das grob durchrechne mit 4% Zins und 2% Tilgung landet ihr bei einer Annuität von 18.000 EUR pro Jahr, oder eben 1500 Euro pro Monat. ich würde mir da Sondertilgungsmöglichkeiten einbauen lassen. Bei eurer Einnahmen- / Ausgabensituation könntet ihr euch durchaus mehr leisten, aber das könnte man dann über Sondertilgungen machen, um sich die 4% Zinsen zu sparen.

Also das es keine Mieter gibt für eine Wohnung habt, die ihr noch selbst bewohnt und gerade mal ein reserviertes Haus habt ist wohl kaum verwunderlich. Ihr solltet aber selbst mal den Wohnungsmarkt einschätzen bzgl. Leerstandsrisiko in eurer Region. Wenn man natürlich eine übertriebene Miete verlangt ist das Risiko auch höher. Wenn es nicht gerade am A der Welt liegt oder eure Wohnung absolut nur 'für Liebhaber' geeignet ist sollte sich die auch vermieten lassen.

Danke für den Beitrag.
Zur Miete: Ich habe gerade eine Anzeige für eine kleinere Erdgeschoss-Wohnung mit innenliegender Küche ! für 12,50 m2 Kaltmiete in unserer Straße gefunden. Heftig.
Keine Chance ist das ein fairer Preis. Ich nehme alles zurück und bin entspannter (und schüttle den Kopf über die hohen Mieten).

 

[Tassimat]

• REH, BJ 1978, 150 qm, EEK D, 2010, 2018 und 2020 modernisiert.
• Fenster von 2018, Bäder, Böden und Elektrik von 2010, Gastherme von 2020
• Wir können erstmal so einziehen und werden zB auch nicht streichen, peu a peu müssen aber kleinere Sachen erneuert werden zB der Balkon
• Kaufpreis 318.000 €

Warum ist das Haus so günstig, wenn es schon modernisiert und bezugsfertig ist?
Wo ist der Haken?

Einfach machen.