Pauschalangebot Mehrfamilienhaus Verhandlung?

[BlackSwan]

Hallo zusammen,

über die Seriosität des Architekten lässt sich nicht streiten - das vorab.

Zum Vorhaben: Es sollen zwei baugleiche Mehrfamilienhaus mit 7-9 Wohneinheiten errichtet werden. Gesamtwohnfläche pro Objekt ca. 450 qm.
Davon eins sofort.

Angeboten werden folgende Bruttopauschalen inkl. Nebenleistungen:
Leistungsphase 1-4: 24.990 EUR
Leistungsphase 5: 21.420 EUR
Leistungsphase 6-7: 7.735 EUR
Leistungsphase 8: 47.600 EUR

Leistungen für Wärme- / Schallschutz, Gebäudeenergiegesetz Nachweis etc. sind nicht enthalten.

Für das zweite Objekt werden für Leistungsphase 1-7 jeweils 50 % Rabatt angeboten und für Leistungsphase 8 - 5 %.

Das Angebot ist aus meiner Sicht für das erste Objekt grundsätzlich attraktiv aber ich hätte gerne eine Zweitmeinung, denn wenn ich den HOAI Rechner anwerfe dann lande ich genau bei dem Betrag, den ich als Mindestsatz kalkuliert hatte und eigentlich war mein Ziel, das wir darunter landen.

Bei den Rabatten sehe ich es etwas anders, da zu 100 % baugleich gebaut werden soll, muss doch lediglich der Bauantrag neu gestellt werden. D.h. ich sehe die Rabatte für 1-5 als zu niedrig an. 6-8 sind wiederum in Ordnung, da u.U. neu ausgeschrieben werden muss wegen dem zeitlichen Versatz. Seht ihr das anders?


Ein weiterer Punkt: Im Vertrag ist nicht festgehalten, in welchem Turnus und in welchem Umfang vor Ort dokumentiert wird.
Das wäre aber aus meiner Perspektive als Bauherr durchaus sinnvoll, oder seht ihr das anders?

Der Architekt wird vieles wissen worauf er bei Leistungsphase 8 achten muss aber eben auch nicht alles - In wie Fern ist es Sinnvoll diese LP einzugrenzen, wenn man selber einen Handwerksbetrieb in der Familie hat? Könnte man hier einzelne Gewerke rausnehmen? Und wie sieht es dann wieder mit der Haftung aus?
In welchem Umfang haftet der Architekt denn, wenn er Leistungsphase 5 + 8 ausführt für etwaige Mängel? Grundsätzlich ist ja der ausführende Unternehmer in der Gewährleistungspflicht oder nicht?

Und: Es steht zwar noch nicht fest aber es ist nach wie vor möglich, dass ein großer Teil über einen GU abgewickelt wird.
Ich weiß, dass deren eigene Bauleiter auch gerne mal über Mängel hinweg sehen, aber wie groß ist das Risiko, wenn man auf einen GU mit gutem Ruf zurückgreift?

Auf welche weiteren Punkte im Vertrag würdet ihr achten?
Welche Verhandlungsmöglichkeiten seht ihr?

Danke und besten Gruß

BS

 

[Allthewayup]

Wenn mit GU gebaut wird, würde ich mir den Architekten tatsächlich sparen und im Gegenzug mit einem baubegleitenden Sachverständigen an die Sache rangehen. Aber wirklich nur wenn es ein GU wird. Bei Einzelgewerken sieht die Sache etwas anders aus. Aber - ich sehe es an zwei Bauvorhaben im Freundeskreis: die haben trotz Architekt die gleichen Probleme wie wir (Mängel, Abwesenheit Bauleiter, kleinere Planungsfehler, fehlende Kommunikation, etc. mit dem Unterschied das sie den Architekten durchfüttern müssen, wir nicht.

Wir hatten uns das sehr lange überlegt und entschieden es ohne einen zu machen wohl wissentlich, dass das mit deutlich mehr Arbeit einhergeht. Wir bereuen es dennoch nicht.
Die Entscheidung hängt jedoch von so vielen Faktoren ab.

Das Honorar hört sich für Objekt 1 nicht ganz verkehrt an. Dürfte aber Aufgrund der schlechter werdenden Auftragslage bei Architekten noch Raum zum Verhandeln lassen. Einzelne Gewerke bei Leistungsphase 8 auszuklammern muss der Architekt auch mitmachen wollen. Könnte zu Diskussionen diesbezüglich kommen. Der Umfang/Inhalt der Baubegleitung bzw. die Protokollierung des Baufortschritts sollte genau im Vertrag festgelegt werden und auf das Bauvorhaben abgestimmt sein. Alles andere führt im Nachgang zu Diskussionen. Der Unternehmer schuldet das mangelfreie Bauwerk und der Architekt hat bei entsprechender Beauftragung die Sorgfaltspflicht, dass das mangelfreie Bauwerk zustandekommt. Letztlich haften beide für die jeweils vertraglich geschuldeten Leistungen, demnach der Architekt indirekt auch. Auch bei einem regionalen GU mit einwandfreiem Ruf gibt es ein erstes Mal, ich Berichte diesbezüglich quasi aus erster Reihe. Darum wie Eingangs erwähnt bei GU mit Sachverständigen an die Sache ran und selber jeden Arbeitsgang kontrollieren und wer schreibt, der bleibt.

 

[11ant]

Zum Vorhaben: Es sollen zwei baugleiche Mehrfamilienhaus mit 7-9 Wohneinheiten errichtet werden. Gesamtwohnfläche pro Objekt ca. 450 qm.
[...] denn wenn ich den HOAI Rechner anwerfe dann [...]

Wen der einen Planungsauftrag für 14/18 Wohneinheiten zu vergeben hat interessiert denn eine HOAI ?
Im übrigen vermisse ich die hier ausnahmsweise einmal nicht überflüssige Leistungsphase 9.