Hauswechsel - Wie Zwischenfinanzierung planen?

[dertill]

Wir haben das gerade quasi genau so durchgeführt.

Die Reihenfolge war bei uns so:
Mit der Bank sprechen, wie das generell aussieht mit Sicherheitentausch und Kreditübernahme: Bei uns ging das, wenn der Anteil des Beleihungswertes nicht steigt.
Unser Haus in der Stadt war nicht abbezahlt, Restkredit von knapp 150k aus 2017 mit 1,4% Zins.
Wir waren dann auf der Suche nach einer Alternative auf dem Land und haben zeitgleich auch von einem Makler den Marktwert unseres Hauses einschätzen lassen. Laut Makler maximal 450k und auch laut Bank nicht so einfach, weil nur wenige Leute das Kapital in unserer Region hätten.

Dann wurden wir fündig und haben folgendes getan:
Finanzierungsbestätigung von der Bank besorgt. Die Zwischenfinanzierung konnte damals maximal so hoch sein, wie der von der Bank ermittelte minimale Verkaufserlös für unser bisheriges Gebäude. Die Ausgabe höherer Zwischenfinanzierungen, so dass ein Restbetrag übrig bliebe sei nach Bankenrichtlinie wohl nicht mehr möglich.
Wichtig ist dabei, dass der Minimalwert angesetzt wurde - bei uns hat die Bank mit 390k gerechnet. Da wir mit meiner Schwiegermutter gemeinsam einziehen wollten, wurde ihr bisher bewohntes auch noch eingerechnet (auch ohne weitere Sicherheit, nur über Nachweis des Eigentums, dafür mit deutlichem Abschlag), so dass die Zwischenfinanzierung auf maximal 550k möglich war.
Alles darüber sowie Kaufnebenkosten mussten wir über Eigenkapital leisten.
Die Zwischenfinanzierung lief auf maximal 24 Monate mit Möglichkeit zur sofortigen Tilgung in unbegrenztem Umfang und 5% Zins.
Dabei wurde auch berechnet, ob wir die Zusatzbelastung durch die Zwischenfinanzierung (2500€/Monat) zusätzlich zu laufenden Ausgaben aus unserem Haushaltseinkommen stemmen könnten. Konnten wir natürlich nicht und so mussten wir weitere 24*2500€ als Eigenkapital nachweisen.
Die eigentliche Schwierigkeit bestand also darin, genug Kohle für Nebenkosten und potentiell mögliche Zinszahlungen für 24 Monate nachzuweisen.
Das sollte auch gelten, wenn der Kaufpreis unter deinem geplanten Erlös liegt, weil dein Geld ja bis dahin gebunden ist.

Sobald wir den Notartermin hatten, konnten wir uns um den Verkauf unseres Hauses kümmern. Da wir noch etwas Vorlauf für Renovierungen benötigten, haben wir erst mit Übergabe 2 Monate nach dem Notartermin angefangen, Käufer zu suchen. Ging dann zum Glück ganz schnell ohne Makler für 500k (soviel zur Maklereinschätzung - war aber auch sehr einzigartig das Grundstück) und wir hätten es in den folgenden Monaten noch 3-4 mal verkaufen können.

So hatten wir "nur" 4 Monate Zwischenfinanzierung zu je 2500€ Zins im Monat. Wenn ihr nicht viel renovieren müsst, könnt ihr versuchen, den Zeitpunkt der Übergabe beim Kauf zu strecken auf 3-4 Monate. Je nach Bewerberlage und Situation der Verkäufer kann das gut möglich sein. Dann habt ihr etwas mehr Vorlauf für euer Haus.

Die Käufer unseres Hauses haben so z.B. nur einen Monat an Zinszahlungen für die Zwischenfinanzierung gehabt - mussten aber ebenfalls das Kapital für 24 Monate nachweisen (oder genug Einkommen haben).

Offtopic: Das Leben auf dem Land ist im Juli und August nicht zwingend leise, wenn viel Landwirtschaft in der unmittelbaren Nähe ist. Im Dorf ist ruhe, aber wenn ein Landwirt z.B. direkt neben deinem Haus seine Maschinen oder ein Lager hat, ist da nix mit Ruhe. Hält sich bei uns zum Glück in Grenzen, aber den Treckerverkehr auf dem Land hätten wir als nicht so stark eingeschätzt.

 

[ZehWeh81]

Vielen Dank für den ausführlichen Bericht, hilft uns viel.

Mit "Land" meinen wir ja nicht zwangsläufig neben Bauernhöfen. Wenn der Bauer seine Gülle ausbringt ist das auch alles andere als angenehm. Eine Lage am Waldrand würden wir da vorziehen. :)

Mit der Gebrauchsüberlassung wäre auch eine Idee. Wenn man einen Käufer findet, der sich darauf einlässt wäre das ja die beste Lösung. Denke das kann man dann mit dem Makler klären ob sowas Aussicht auf Erfolg hat.

 

[ypg]

In einer Mietwohnung haben sie aber keinen Freigang, den sie im Haus vermutlich haben. Wenn die das nicht gewohnt sind hast du keine Freude in der Wohnung.

Dann nimmt man sich eben ein Ferienhaus.

Zumal die Mietwohnung entsprechend groß sein müsste.

s.o.
Was wäre die Konsequenz? Aber gut, wenn man die Prioritäten oder eher Nogos für sich so setzt, dass „Sachen nicht in Frage kommen“ , dann muss man damit leben.

 

[ZehWeh81]

Das man die Zwischenfinanzierung komplett als Eigenkapital nachweisen muss ist zwar verständlich aber natürlich auch wieder ein Hemmniss.

Wenn ich z.b. 450.000€ rechne und da 5% p.a. zahle wären das 45.000€. Das Eigenkapital haben wir zwar, aber das wäre ja für Umbaumaßnahmen vorgesehen, z.b. solaranlage oder Heizung. 1875€ pro Monat wären das aber es kommen dann nochmal 1000€ drauf durch den Altkredit. Ob die Bank dann sagt, das mein Nettoeinkommen von dann knapp 4000€ reicht um beides abzudecken..... mal schauen.

Aber ihr habt natürlich recht, ich muss die Bank anschreiben und erstmal prüfen wie viel Zwischenfinanzierung man uns überhaupt maximal genehmigen würde.

 

[ZehWeh81]

Danke auch für den Tipp mit dem Gutachterausschuss, man kann tatsächlich direkt Onlineabfragen starten und in unserem Wohngebiet lag der Kaufpreis pro m² ab 2020 bei ca. 4000€, die Häuser aus der Abfrage waren aber 7-8 Jahre älter. Bei 133m² Wohnfläche die wir haben kommen wir da auf 532.000€ , deckt sich also gut mit den Angebotspreisen auf den Immobilienportalen

 

[hausbau_phobos]

Du kannst die Zwischenfinanzierung als endfälliges Darlehen aufsetzen - dann sollte es kein Problem geben. Du hilfst nach Verkauf Darlehen und aufgelaufenen Zinsen in einem.