Baugrundstück erworben für den Bau eines Einfamilienhaus, Weitere Planungsschritte

[Bauneuling2024]

Grüße in die Runde,

und vorab DANKE für die ganzen Informationen, die dem Hausbauforum entnommen werden können. Wirklich goldwert! Ich hoffe, dass ich in der Rubrik Hausbau-Planung korrekt bin, da wir noch in der Findungsphase für unser Projekt stecken und Grundrisse zwar gut finden, aber noch keine konkreten Entwürfe angefertigt haben bzw. dies sowieso ggf. einem Profi überlassen wollen. Wesentliche Vorstellungen und Wünsche haben wir zu Papier gebracht. Diese werden wir nachstehend in dem Fragenkatalog skizzieren.

Unsere zweijährige Suche nach einem Baugrundstück konnten wir Ende September mit dem Kauf unseres Grundstücks in einem ruhigen Vorort von Bielefeld abschließen. Nunmehr wollen wir mit der Planung loslegen. Ziel ist eine Fertigstellung bis Ende 2025 zu realisieren. Da wir mit der weiteren Vorgehensweise noch unschlüssig sind, suchen wir Rat in diesem Forum. Den Bebauungsplan sowie den Auszug aus der textlichen Festzsetzung des B-Plans füge ich bei. Da die Flurstücke noch nicht bei TIM oder BORIS eingetragen sind, kann ich leider nicht mit einem größeren räumlichen Überblick dienen.

Bebauungsplan/Einschränkungen
Größe des Grundstücks: 530qm²
Hang: Nein
Grundflächenzahl: 0,4
Geschossflächenzahl: 0,8
Baufenster, Baulinie und -grenze: 3m
Anzahl Stellplatz: 2-4
Geschossigkeit: 1,5
Dachform: Satteldach
Stilrichtung: modernes Einfamilienhaus
Ausrichtung: Einfahrt im Nordosten, Garten/Terrasse Westen, First in Ost-West-Richtung, Giebelseite Ost und West
Maximale Höhen/Begrenzungen: 4,5m TH 11,0m FH
weitere Vorgaben: Dachneigung 35-48, Photovoltaik-Pflicht

Anforderungen der Bauherren
Stilrichtung, Dachform, Gebäudetyp: Modernes Einfamilienhaus; Satteldach; KFW40
Keller, Geschosse: 1,5; Keller wäre nice to have - muss aber nicht
Anzahl der Personen, Alter: 31.m,30.w ab 03/2024 0.tbd (Beim Hausbau benötigen wir Unterstützung, da wir weder selbst oder familiär noch im Freundeskreis einen handwerklichen Hintergrund haben)
Raumbedarf im EG, OG: 160-170qm², wir planen zwei Arbeitszimmer und zwei Kinderzimmer ein. Die Arbeitszimmer können gerne kleiner ausfallen.
Schlafgäste pro Jahr: 6-8pax.
offene oder geschlossene Architektur: Sowohl - als auch
Bauweise: Holz oder Stein ist für uns komplett egal.
offene Küche, Kochinsel: Offene Küche muss nicht zwingend eine Kochinsel sein.
Anzahl Essplätze: 6-8
Kamin: Nice to have - muss aber nicht
Musik/Stereowand: Nein
Balkon, Dachterrasse: Nein
Garage, Carport: Einzelcarport oder Doppelcarport mit Geräteraum. Um den Garten großzügiger gestalten zu können, würden wir auch auf ein Einzelcarport gehen.
Garten: Ziergarten


Hausentwurf

Wir haben bislang verschiedene Grundrisse von Massivhaus-GUs und Fertighaus-GUs gesichtet. Der Entwurf, der uns bislang am besten gefallen hat, ist die "Eibenallee" von Gussek Haus. Den bildlichen Auszug des Grundrisses von der Homepage hänge ich ebenfalls mit an und stelle diesen auch gerne zur Diskussion. Da hier aber wesentliche Angaben zu den Maßen fehlen, hat dieser nur bedingt Aussagekraft.

Was gefällt besonders? Warum?:
- Sehr großzügiger Wohn-Essbereich, Erkerelement zum Garten, Abstell-/Technikraum hinter der Küche, Podesttreppe, Büro im EG, Schlafzimmer mit großzügiger Ankleide, zwei gleichgroße Kinderzimmer.
Was gefällt nicht? Warum?
Direkter Zugang zum Technikraum von der Diele fehlt. Wir hätten gerne eine anschließende Wäschekammer an das Familienbad im OG für Waschmaschine und Trockner.

Preisschätzung laut Architekt/Planer: tbd
Persönliches Preislimit fürs Haus, inkl. Ausstattung: 600.000€
favorisierte Heiztechnik: Luft-Wasser-Wärmepumpe + Photovoltaik

Wenn Ihr verzichten müsst, auf welche Details/Ausbauten
-könnt Ihr verzichten: 6-8 Personen Esszimmer genügt uns, Ankleidezimmer, Podesttreppe
-könnt Ihr nicht verzichten: großer Koch-,Wohn-,Essbereich, zwei Arbeitszimmer, zwei Kinderzimmer

Nun zu den weiteren Fragen:
1. Sollen wir zunächst den Weg zum Architekten gehen oder,
1.1 da der o.g. Entwurf unseren Vorstellungen sehr nahe kommt, direkt den Weg zum GU nehmen und die gewünschten Anpassungen vornehmen lassen?

Liebe Grüße und einen schönen Abend gewünscht!

 

[K a t j a]

Es gibt jetzt sicher viele Wege, die nach Rom führen.
An Eurer Stelle würde ich erstmal mein Grundstück genau untersuchen. Dazu gehört z.B. ein Bodengutachten, falls es noch keines gibt. Dann würde ich mir mein Wunschhaus maßstabsgetreu einzeichnen und Wege, Stellplätze, Terrasse, Mülltonnen, Fahrradschuppen usw. grob mit platzieren, um ein Gefühl für die Dimensionen zu bekommen. Eventuell gibt es auch einen Höhenplan für das Grundstück. Außerdem könnt Ihr schon mal sämtliche Medienlieferanten (Strom, Wasser, Abwasser, Telefon usw.) raussuchen und ersten Kontakt aufnehmen. Den Bebauungsplan sollte man wenigstens mal gelesen haben, um keine bösen Überraschungen zu erleben. Wir hatten z.B. viel Spaß mit der Feuerwehr.

Beim Haus könntet Ihr grundsätzlich überlegen, ob es eher Massiv oder Holz sein soll oder ob Euch das egal ist. Wenn der Gussek Haus-Entwurf gefällt und Holz okay ist, kann man da mal vorbei gehen. Aber bitte nix unterschreiben! Nur gucken und reden!
Die Entscheidung Architekt, GU oder Fertighausanbieter müsst Ihr vermutlich ganz alleine treffen. Wenn man schon so konkrete Vorstellungen hat, kann man mit einem GU oder dem passenden Fertigfritzen möglicherweise schnell glücklich werden. Wenn es doch lieber sehr viel individueller werden soll, ist ein Architekt vermutlich die bessere Wahl. Am besten mal regional umhören, welcher GU empfohlen wird und wer bei Euch schon viel gebaut hat. Nach ein wenig Recherche solltet Ihr eine Vorauswahl hinsichtlich Eures Baupartners anhand der Bau und Leistungsbeschreibung, Musterhäusern, Gesprächen, Empfehlungen usw. treffen. Wir haben uns von den 3 "Endrundenkandidaten" dann ein Angebot erstellen lassen. Entschieden haben wir später nach Nase, nicht nach Geld. Viel Erfolg!

 

[ypg]

Der Entwurf, der uns bislang am besten gefallen hat, ist die "Eibenallee" von Gussek Haus.

Gefällt er Euch richtig gut oder ist er am besten von all dem Schlechten, was Ihr gesehen habt?

Ich finde auch, dass es ein schöner Hausentwurf ist. Man sollte nur bedenken, dass hier der Fokus zur Offenheit und Großzügigkeit des Allraumes ist. Für einen 4-Personenhaushalt finde ich die Abstellfläche zu wenig.
Garderobe müsste ua noch erfunden werden.

Da hier aber wesentliche Angaben zu den Maßen fehlen, hat dieser nur bedingt Aussagekraft.

10,25 als Außenmaß reicht zumindest, dass es auf so ein schmales Ding an Grundstück (leider ohne Maßangaben) es knapp in der Tiefe werden könnte. Das Grundstück ist schon etwas speziell…

Direkter Zugang zum Technikraum von der Diele fehlt.

2 Zugänge zu dem kleinen TK wären einer zu viel.

Wir hätten gerne eine anschließende Wäschekammer an das Familienbad im OG für Waschmaschine und Trockner.

Das Bad ist schon mit seinen 8,x sehr übersichtlich. Einen Hauswirtschaftsraum sehe ich da von der Hausgröße nicht. Der Entwurf punktet mit einigen Elementen, die Fläche verbrauchen.

da der o.g. Entwurf unseren Vorstellungen sehr nahe kommt, direkt den Weg zum GU nehmen und die gewünschten Anpassungen vornehmen lassen?

Was soll es denn mal werden? Ein 3- oder 4-Personenhaushalt?
Bei 3 könnte er funktionieren, bei 4 würde ich weiterschauen.

Natürlich liegt der Gang zu einem Architekten nahe, Aber ich persönlich sehe keinen Zwang darin, einen freien Architekten zu nehmen.
Allerdings können die Wünsche gesamt dazu beitragen, dass kein Typenhaus so richtig passt. Ich kenne kein Typenhaus, wo noch ein Hauswirtschaftsraum neben 4 SZn Platz hat.
Wenn man bedenkt, dass das Grundstück nun auch nicht das größte ist, würde ich wohl auch einen Dachausbau in Betracht ziehen.
Nehmt mal Eure Maße des Grundstücks und zeichnet alles Nötige ein - Häuser kann man schablonieren, ggf den Eingang nach vorn nehmen, das spart im Osten Fläche

 

[11ant]

Da die Flurstücke noch nicht bei TIM oder BORIS eingetragen sind, kann ich leider nicht mit einem größeren räumlichen Überblick dienen.

Sie sind wohl noch nicht neu vermessen, aber offensichtlich bereits bebaut (gewesen).

Beim Haus könntet Ihr grundsätzlich überlegen, ob es eher Massiv oder Holz sein soll oder ob Euch das egal ist. Wenn der Gussek Haus-Entwurf gefällt und Holz okay ist, kann man da mal vorbei gehen.

Wenn die Entscheidung auf den anderen Baustoff hinausläuft, geht man mit einem Gussek Haus Geschmack eben zu Viebrockhaus.

 

[11ant]

Keller wäre nice to have - muss aber nicht [...] Bauweise: Holz oder Stein ist für uns komplett egal. [...] Kamin: Nice to have - muss aber nicht

Die Keller-Frage muß keine private Entscheidung sein, ich sehe im Bebauungsplan Anfangsverdachtspunkte für ein unebenes Gelände. Die Bauweisenentscheidung empfehle ich stets bis in die Teigruhephase offen zu halten. Kamin im Effizienzhaus 40 vergiß.

Da hier aber wesentliche Angaben zu den Maßen fehlen, hat dieser nur bedingt Aussagekraft. [...] Direkter Zugang zum Technikraum von der Diele fehlt. Wir hätten gerne eine anschließende Wäschekammer an das Familienbad im OG für Waschmaschine und Trockner. [...]
Nun zu den weiteren Fragen:
1. Sollen wir zunächst den Weg zum Architekten gehen oder,
1.1 da der o.g. Entwurf unseren Vorstellungen sehr nahe kommt, direkt den Weg zum GU nehmen und die gewünschten Anpassungen vornehmen lassen?

Die Darstellung ist insofern aussagekräftig, wie sie a) Außenmaße enthält und damit die Einfügbarkeit in das Baufenster prüfbar macht und b) davon ausgegangen werden darf, daß ein Musterhaus auch funktioniert. Diese Garantie stirbt allerdings in dem Moment, in dem man die Aufteilung des Hauses wesentlich verändert. Laßt never ever niemals nie nicht von einem GU-Zeichenknecht einen funktionierenden Entwurf wie hier beschrieben "anpassen"; das gilt doppelt für einen fremden Entwurf und sogar dreifach, wenn dieser auch noch "transgen" ist, also ein Holzer-Entwurf mit einem Steiner gebaut werden soll oder umgekehrt. Ein Gussek Haus mit einem Stein-GU nachzubauen, ist sehr entschieden nicht empfehlenswert - mit einem Viebrockhaus ginge das schon besser, aber auch nur bedingt überzeugend. Wenn Ihr eine leider nur vermeintlich einfache Transition von einem GU-Zeichenknecht oder -Vertragsarchitekten machen laßt, wird sich das in Engstellen und in in Trockenbauwarzen eingekastelten Verrohrungen rächen. Katalogentwürfe übernimmt man entweder mit nur sehr geringen Variationen, oder man plant konsequent "frisch" individuell. Selbst 1:1 übernommen plant man kein Meier-Haus mit Müller-Bau. Von Mercedes läßt man sich ja auch keinen 5er oder A6 bauen, sondern nimmt deren E-Klasse.

In meiner Beiträgehistorie braucht Ihr aktuell kaum zwei Wochen zurückzublättern, um mehrere Hinweise auf empfohlene Vorgehensweisen zum Bau mit Architekten zu finden. Gemein ist allen: erst einen Vorentwurf entwickeln, dann damit "hausieren gehen" und die im Einzelfall geeignetere Bauweise ausloten, und dann entsprechend hölzern nur die Leistungsphase 3 bzw. steinern das ganze Modul B weiter planen und so weiter.

Unter der Überschrift "Das Obergeschoss hat Vorrang" habe ich (extern, mitsamt der Anführungszeichen zu googeln) erläutert, in welcher Reihenfolge man am geschicktesten die Geschoßgrundrisse entwickelt. Das bedeutet auf Euren Fall übertragen, mit dem im Vergleich zum als Inspiration verwendeten Katalogentwurf stärker veränderten Stockwerk zu beginnen.

 

[Bauneuling2024]

Ich habe Eure Hinweise zum Anlass genommen, auch selber mal an einem Grundriss zu tüfteln. Ich habe die Außenmaße von dem o.g. Entwurf herangezogen, um unsere Vorstellungen grobschlägig umzusetzen und insbesondere auch, um einen besseren Eindruck von den Bebauungsmöglichkeiten zu bekommen. Den teile ich gerne mit euch, wobei hier die Maße fehlen und wahrscheinlich unzählige Planungsfehler drin stecken. Wie ich die vrstl. Kniestockhöhen berücksichtige, ist mir auch noch nicht ganz klar. Letztendlich hat es uns darin eher bestärkt zum Architekten zu gehen.

@K a t j a
Danke für deine Hinweise. Derzeit laufen noch die Erschließungsarbeiten. Ein Bodengutachten gibt es bislang nicht. Wir wollen mit der Beauftragung des Bodengutachtes solange warten bis die Erschließungsarbeiten weitestgehend abgeschlossen sind. An der maßstabsgetreuen Wunschplanung habe ich mich in den letzten Tagen versucht. Der Bebauungsplan ist uns bekannt. Wir haben mittlerweile zwei Architekten kontaktiert bzw. zum Erstgespräch terminiert, die uns von den Referenzen her gut gefallen.

@ypg
Danke für deine Eingangsfrage und die Hinweise! Deine Frage hat uns dazu bewegt sich nochmal kritischer mit dem o.g. Entwurf zu beschäftigen, dabei sind wir zu der Erkenntnis gekommen, dass wir einige Anpassungen vornehmen müssten, um unseren Platzbedürfnissen gerecht zu werden. Einen weiteren Zugang zum TK sehe ich auch nicht mehr. Das Familienbad im OG halte ich ebenfalls für zu klein. Tendenz geht zum 4-Personenhaushalt, derart soll geplant werden. Den Hinweis mit dem Eingang zum Norden hin finde ich gut. Die Idee des Dachausbaus finde ich ebenfalls gut.
Die Bemaßung des Grundstücks, zumindest die südliche und östliche Grenze, habe ich dem neuen Anhang (Planungsgrundstück) beigefügt. Zusätzlich habe ich einen Entwurf mit RoomSketcher erstellt, um erst einmal einen besseren Eindruck für die Maße des Grundstücks zu bekommen.

@11ant
So ist es. Unser Grundstück war mit einer Scheune bebaut. Die Anfangsverdachtspunkte zur Unebenheit des Geländes kann ich bestätigen, wobei unser Grundstück weitestgehend eben ist. Zumindest, wenn ich die Höhen über TIM ziehe und auch nach Rücksprache mit dem vermittelnden Architekten. Zur NÖ-Straßenseite werden wir wohl etwas Gefälle haben (ca. 0,6m), zur NW-SW (ca. 0,4m-1,0m). Die Nachbargrundstücke im Osten und Süden sind niveaugleich. Auch dir gilt unser Dank für deine Ausführungen, die uns darin bestärkt haben zunächst den Weg zum Architekten zu gehen. Deine Hinweise und dein Blog sind wirklich klasse und erst recht eine gute Handreichung für uns als Anfänger.

P.S.: Ich bitte um Entschuldigung, aber die Zitierfunktion muss ich mir nochmal in Ruhe anschauen.